非常に低い金利の世界では、投資家は利回りを広範囲にわたって探しています。しかし、彼らの多くは、アパートに住んでいる場合、玄関の向こう側を見る必要はありません。
アパートの不動産投資信託（REIT）は、当面の間、信頼できる成長する配当を提供する態勢が整っています。
米国の住宅所有率は、2004年第2四半期の69.2％から最新の64.2％に低下しました。この減少は、2008年以降に制定された引受基準の引き上げと、頭金、住宅ローンの請求書、その他の住宅所有コストは言うまでもなく、家賃の支払いに苦労している若いアメリカ人によるものです。さらに、西海岸沿いやボストンやニューヨークなどの他の都市では、厳しいゾーニング法と「NIMBY-ism」（Not In My Back Yard）により、適切な新しい住宅建設が妨げられています。この問題は簡単には修正されないようです。もしあれば。
10年間にわたる米国の景気回復と4％の住宅ローンは、最近のシーズンで住宅所有率をわずかに上昇させました。しかし、国内の雇用が拡大するにつれて、住宅需要も拡大しますが、「住宅の深刻な不足」は「多くの買い手候補がクリアするにはハードルが高すぎる」とフレディマックは最近述べました。
住宅不足は国の懸念事項ですが、投資家にとって、住宅市場の逼迫はチャンスを示しています。アパートコミュニティを所有および運営する適切に管理されたアパートREITは、活用するのに最適な位置にあります。 この住宅シフトのために購入する6つのアパートREITがあります…そして、持続的で成長している配当収入 。
データは6月9日現在のものです。配当利回りは、直近の支払いを年換算し、株価で割って計算されます。
エセックスプロパティートラスト （ESS、$ 296.97）は、カリフォルニア州とワシントン州の合計245のコミュニティで約60,000のアパートの家賃を徴収します。 REITには、起動するために開発中の1,800を超えるユニットがあります。
エセックスは、8年連続で運用からの資金の増加を報告しています（FFO、REITの収益性の重要な指標）-会社が2019年の見積もりを満たせば、それは9年に延長されます。そして2018年末には、56億ドルの負債（住宅ローンを含む）に対して134億ドルの資産（減価償却前）を報告しました。翻訳：エセックスは過度にレバレッジされていません。特に、フィッチレーティングスは、エセックスの見通しを「安定的」から「ポジティブ」に修正し、昨年6月に現在まで維持されている「BBB +」投資適格格付けを確認しました。
ただし、ここでのエキサイティングな話は、REITの配当です。
確かに、エセックスの2.6％の利回りは、他のREITと比較して控えめです。比較のために、インベスコS＆P 500等重量不動産ETF（EWRE）の利回りは約3％です。しかし、ESSは患者投資家の配当引き上げに優れています。 2月、エセックスは第1四半期の配当を4.8％引き上げると発表しました。これにより、ESSは25年連続で年間配当が増加し、S＆P500配当貴族に含まれる資格が得られました。現在の四半期ごとの1株あたりの支払い額は1.95ドルで、わずか5年間で61.2％増加しています。
はい、エセックスはこれまでで最もホットな西海岸のアパート市場の1つから長い間恩恵を受けてきました。しかし、同社はまた、2007年から2009年の金融危機の中で支払いを改善し、第二次世界大戦以来のアメリカの不動産にとって最悪の時期の1つを含む市場に耐えることができました。
西海岸沿いの新築は限られており、住宅購入はより手ごわい事業になりつつあります。これにより、地域のアパートの賃料に上向きの圧力がかかり続け、ESSは今後数年間、成長し、配当を増やすことができます。
UDR Inc. （UDR、$ 46.14）は、米国のより裕福な地域に位置する別のアパート所有者です。REITは、49,795のアパートユニットを所有しているか、共有所有権を持っていました。大西洋岸およびボストン-ニューヨーク地域。
多くのアパートREITに馴染みのあるリフレインで、UDRは、規制や地域によって新しい住宅建設が制約されている市場での所有権を求めています。同社はまた、ペットへの優しさを競合他社とは一線を画すものとして宣伝しています。
UDRは何年にもわたって運用上のチャンピオンであり、調整後のFFOは2013年から2019年の見積もりの間に毎年6.6％増加しましたが、同業他社の中央値は5.3％でした。そのパフォーマンスの一部は、特定の状況での駐車料金の請求や、30日以上のリースの家具付きレンタルの提供などの内部イニシアチブによるものです。
他の多くのアパートREITと同様に、UDRは過度に負債を負っていません。80億ドル近くの資産は39億ドルの負債とよく対照的です。これにより、186四半期連続で支払われた配当を継続して提供するための強力な財務基盤が築かれました。この支払いは過去5年間で46％拡大し、3月に発表された1株あたりの1株あたりの支払いは6.2％増の34.25セントになりました。
アナリストはUDRについてよく耳にすることはありませんが、ジェフリーズのアナリストである奥三谷オモタヨ氏は、2018年後半に株式を「保留」から「購入」にアップグレードしました。 Amazon.com（AMZN）の新しい本社のメリットを引用して、「2019年のカバレッジ」–アーリントンにある同社の新しい本社から半径3マイル以内に3つの資産があります。
AvalonBayコミュニティ （AVB、$ 209.06）はアパートの世界で巨人であり、12の州とワシントンDCに合計85,313ユニットの291のアパートの所有権を保有しています。アバロンベイのアパートは単一の地域に集中しておらず、代わりに西海岸に広がっています。 、ニューヨーク-ニュージャージー、中部大西洋岸、ニューイングランド。
AvalonBayの最新の収益レポートには、いわゆるコアFFOの5.5％の改善が含まれていました。これは、2018年通年の指標の4.3％の成長に続き、事業からのコアファンドの2019年通年の5.1％の成長の見積もりを達成するための道を進んでいます。 REITの資産は186億ドル、負債は79億ドルで、負債は中程度です。第1四半期の支払利息は、収益の9％未満でした。
同社は信用機関からも高く評価されています。 「AvalonBayのA3シニア無担保格付けには、REITの強力で低レバレッジのバランスシート、堅実な経営成績、およびその優れた流動性と資金調達プロファイルが組み込まれています。」ムーディーズは5月のレポートに書いています。
AvalonBayは、過去5年間で、S＆P 500を46.4％から45.77％上回っています。配当金を含めると、その差は71.1％から61.0％と、はるかに大きくなります。 AVBの配当は、その間に42％増加し、現在の1株あたり1.52ドルになりました。
エクイティレジデンシャル （EQR、77.98ドル）とAvalonBayは、市場で最大のアパートREITとして定期的にスポットを切り替えています。 EQRは、主にボストン、ニューヨーク、シアトル、サンフランシスコ、デンバー、南カリフォルニア、ワシントンD.C.に、合計80,061戸のアパートを所有または所有しています。伝説的な不動産投資家のサムゼルは、会社の会長です。
同社は、高品質の市場で高品質の構造を所有していることで知られています。また、高密度を銀行に預けています。純営業利益の70％は、中高層の不動産によって生み出されています。
EQRは、このリストの他のいくつかの選択肢ほどFFOの成長について一貫していません。運用からの正規化された資金は、2014年の11.9億ドルから2018年には12億ドルに上昇し、その間にはかなりの上下があります。しかし、REITは昨年FFOが3.8％上昇し、1株あたり3.25ドルになりました。また、前四半期のEQRは、「現在の傾向が続く場合、ガイダンス範囲の上限近くで通年の結果を出すことができる立場にあります」と述べています。もしそうなら、それは2019年のFFOの成長率が5.8％であることを意味します。
会社の幸運は、レイモンドジェームズのアナリストであるバックホームの目に留まりました。バックホームは、4月に会社を「アンダーパフォーム」（「売り」に相当）から「マーケットパフォーム」（「ホールド」に相当）にアップグレードしました。ホームでは、集合住宅の大都市圏でも強力なデータが見られます。
Equity Residentialの配当は過去5年間で42％増加しましたが、一貫した方法ではほとんどありません。通常の配当は、実際には2016年第1四半期の四半期の1株あたり55.25セントから2016年第2四半期の50.38セントに減少しましたが、EQRはその年の特別配当でも1株あたり11.00ドルを支払いました。支払いは、2016年第2四半期に54セントに引き上げられるまで停滞したままでしたが、今年初めには再び56.75セントに上昇しました。
良いニュース？ EQR Residentialの配当は、REITが2019年に打撃を与えると予想している通年のFFOの66％しか占めておらず、適切と思われる配当の引き上げまたは特別配当の余地が十分にあります。
カムデンプロパティトラスト （CPT、$ 106.21）は、165の開発にわたって56,271のアパートを所有または所有しています。また、このリストにある他のほとんどのREITとは対照的に、テキサス州での大量のエクスポージャーを含む、アメリカ南東部とワシントンD.C.に集中しています。カムデンは、集合住宅の数でREITの最大の大都市市場であるヒューストンで8,749戸を運営しています。
さらに良いことに、カムデンの純利息収入のほぼすべては、推定人口増加と雇用増加の点でアメリカのトップ25にランクされている都市から得られています。
Camdenは、2014年から2018年の間に着実な事業を展開し、その間に収益は7億9千万ドルから9億5400万ドルに増加しました。調整後のFFOは、その期間中は毎年成長していませんが、3億1800万ドルから3億9200万ドルへと大幅に上昇傾向にあります。同社は、この上昇傾向が2019年も続くと予想しており、1株あたりのFFOは4.99ドルから5.15ドルになります。これは、その重要なREIT指標の6.3％の改善に相当します。
そして最近、同社の債務はスタンダード＆プアーズによってA-に格上げされ、強力な財務基盤を示しています。リスクコンサルタント会社のIHSMarkitは最近、「会社の信用力に対する認識は肯定的である」と述べました。同社の63億ドルの資産と、26億ドルの負債は、その物語の一部です。
ここでの配当の伸びは問題ありませんが、それほど大きくはありません。 SUIが2019年の予想FFOの3分の2未満しか支払っていないことを考えると、これは経営陣による保守的な姿勢です。しかし、他に何もないとしても、 、つまり、配当は十分に保護されています。
Sun Communitysは、379の製造された住宅およびRV車のコミュニティを所有および運営しており（または少なくとも関心を持っており）、132,000を超える開発サイトをホストしています。これらのサイトは、他の州やカナダにまたがっていますが、主に中西部、フロリダ、カリフォルニアに集まっています。
SUIの「ストーリー」は、高齢のベビーブーム世代がより手頃な価格のトレーラーパークやRVパークに移行することです。しかし、彼らは、プールやジムから遊び場やバスケットボールコート、さらにはゴルフコースやマリーナまで、豊富な設備を提供することで、集合住宅からヒントを得ています。 Sun Communitysは、「トレーラーパーク」の人気のイメージを上回ったトレーラーハウスの運営に誇りを持っており、さまざまな年齢層にサービスを提供することで多様性を提供しています。
今月初め、SUIで「アウトパフォーム」（「購入」に相当）の評価を受けているBMOキャピタルアナリストのジョンキムは、オーストラリアのパートナーとの合弁事業について楽観的な見方を示し、価格目標を132ドルに引き上げました。彼はそれを「説得力のあるバリュープロポジション」と呼んでいます。なぜなら、開発のリターンは「大幅に高い」からです。
しかし、Sun Communitiesのアナリストとの第1四半期の電話会議で、経営陣は、大量の資本がトレーラーハウスの区画スペースに流入していると警告しました。これは短期的な問題ですが、買収の収益を押し下げている問題です。
サンコミュニティの現在の配当成長の流れは2017年にさかのぼり、それ以降3回のハイキングで配当が12％向上しました。