最近、婚約者と私は家のちょっとした改装に取り組みました。数年前、ジュリーはワシントン DC の郊外にあるデュプレックスの半分を購入しました。今日の家としてはかなり小さく、寝室が 2 つ、バスルームが 1 つ、完成した地下室があります。デュプレックスは 1960 年代初頭に建設されたため、ベッドルームは狭かったです。彼女の家は、甘やかされて腐った犬と、史上最高の婚約者が時々立ち寄るには十分な広さでしたが、二人にとっては十分な広さではありませんでした（すごい！） ) 家族どころか、私たち 3 人です。
家が大きかったため、ジュリーと私はできるだけ大きな家を増築したいと考えていました。私たちの目標は、敷地境界線と同じ高さの裏側に、地下室と両階のパーティウォールを追加で建設することでした。追加のスペースには、1階に新しいキッチン、2階に新しいマスターベッドルーム、そして地下に書斎兼寝室が配置されます。既存建物のリノベーションのご要望も多数いただきました。私たちの願いをかなえる余裕はあるでしょうか？
私たちはまず市の計画委員会に確認し、必要な許可を取得していることを確認し、必要に応じて市からの特別な免除や免除を確認する必要がありました。素早く要点を絞った、よく考えられたプレゼンテーションは、企画委員会の同意を得る可能性が高くなります。私たちの前で数人の請願者が計画立案者と複雑な議論を繰り広げ、承認されないのを見ました。私たちはコードを調査し、リクエストしたものが必要な理由を説明し、ニーズを迅速かつ一貫して提示したため、簡単に承認されました。
住宅改善プロジェクトにはいくつかの資金調達オプションがあります。
私たちの場合、ジュリーが家を購入して以来、住宅価格が高騰していたので、多額の「資本」を手に入れることができました。資本とは本質的に、家の評価額と住宅ローン残高の差額です。消耗品の支出を賄うために「株式」を使用することはお勧めしませんが、より低い金利（自宅で担保される）を得るためにクレジットカードの統合に株式を使用している人の話を聞いたことがあります。私たちは、家の公平性こそがプロジェクトのために築くべき力であると感じました。 あなたの 状況は異なる可能性があるため、すべての選択肢について読んで検討し、 財務状況の強みを活用する必要があります。 資金調達方法を選択するとき。
住宅の追加資金を調達するさまざまな方法について学ぶために、Bankrate には優れた無料ガイドがいくつかあります。さまざまな資金調達オプションを全体的に分類すると、次のようになります。
次のような場合に適しています: 次の点に注意してください: 住宅担保ローン ワンタイム潜在的な貸し手と話していると、彼らは通常、負債対価値の比率が 80% 以下になる住宅担保ローンを組むことがわかりました。さらに高くすることもできますが、手数料やレートが高くなります。私たちは DTV 比率を 80% より高くする必要性を感じておらず、市場が急激に変化した場合にプレミアムを支払いたくなかったし、潜在的に損害を被る可能性もありませんでした。私たちが知らなかったのは、ホームエクイティ ローン提供者があなたの 2 番目の先取特権を購入することになるということです (すでに第一位または第二位にある場合を除く)。そのため、当初考えていたよりも少ない予算が残されました。しかし、私たちは期限を守ったので、問題はありませんでした。
ホームエクイティローンの推定規模と利用可能な手元資金がわかった後、請負業者/建築家と会い、計画を確認し、予想されるコストと潜在的な超過をカバーするのに十分な資金があることを確認しました。私たちの請負業者は、見積もり予算を私たちに説明し、数値を基に、私たちが期待できるものを示してくれました。
私たちが享受した利点は、あたかも追加の頭金を支払ったかのように、費用のかなりの部分を自分たちでカバーするために前払いで使用できるという大幅な節約でした。また、融資の確保、計画の完了、建設承認の取得にかかる時間を過小評価していたという事実も、引当金で補うことができました。ある程度の予備があったため、事務手続きが終わり初期工事に着手することができました。私たちは多くの経費を前払いし、必要に応じてプロジェクトの終了時に使える現金予算の一部を残しました。振り返ってみると、これらの重要な詳細を考慮せずに始めることに不安を感じましたが、スケジュールと経験不足のため、あまり選択肢がありませんでした。
もちろん、書類に署名する前に、追加の住宅ローンの支払いができるかどうかを確認したいと考えていました。私がどのようにしてそれを行ったかについて話し、次の土曜日に貸し手との取引について話し合うつもりです。最後に、住宅の増築費用を何千ドルも節約するための素晴らしいヒントをいくつか紹介します。
次に私は、ローン申請という地雷だらけの戦場を切り抜けなければなりませんでした。最も良い取引は何でしたか？どうすれば見つけられますか?そして、それを見つけたときはどうすればわかるでしょうか?
私たちは、これらの巨大企業との既存の関係（ジュリーと私は別々の銀行に別々の口座を持っていました）がより良い条件を意味すると考え、それぞれの銀行に確認しました。これら 2 つの大手銀行は、8% の固定金利で同様のオファーを出しました。これらが良いのか悪いのかは分かりませんが、インターネットの魔法を活用する時が来ました。
比較できるオファーがたくさんあったので、すぐにでも欲しかったのです。住宅ローンのオファーで人気のある 2 つの Web サイトは、BankRate と LendingTree です。私はフォームに記入し、スパムメールアドレスにオファーを送りましたが、残念なことに、使用した電話番号はジュリーの実際の自宅の電話番号でした。 LendingTree 企業からと思われる数百件の非常に迷惑な自動電話の間に、金利と資金に関する約 10 件の異なる見積もりがメールの受信箱に届きました。
私たちの国立銀行は最後に消滅しました。
祖父はかつて私に、地元で買って地元で資金を提供するようにと言ったと思います。インターネット上で金融業者と取引することにためらいがあり、国立銀行には失望したため、私は地元の銀行に頼りました。小規模な地方銀行は、融資を行っている地域を把握しているというのが理論です。地方銀行は、その地理的地域内でのみ融資を行う傾向があります。立地や利便性の面で大手銀行と競合するリソースが不足しているため、より有利な条件が得られる可能性がある。私の場合、この格言は正しかったことが分かりました。さまざまな銀行支店に立ち寄り、金利の見積もりを入手してデューデリジェンスを行った結果、最大 15 件の異なるオファーがありました。
オファーを断るのにそれほど時間はかかりませんでした。数日後、カーディナル銀行にホームエクイティ ローンを申し込みました。私が話をした小規模銀行では、大規模な銀行よりも質問に対するより良い回答と、より個人的なサービスを得ることができました。住宅購入は大きなお金と大きな信頼が関わるものなので、顧客対応を大切にしました。少なくとも私の経験では、小規模銀行は大手銀行よりも積極的に手を握って質問に答えてくれる傾向があります。このアイデアがうまくいくかどうかは、地元の銀行に問い合わせてください。
ローン書類に署名する前に、ジュリーと私は新しい住宅ローンの支払いに関する財務状況を確認するために座りました。私たちの新しい合計支払額は、ジュリーが最初の住宅ローンで以前に支払っていた額の実質 2 倍でした。ルームメイトと暮らし、家賃をほとんど払わないことに慣れていたので、落ち着いて家計を見直したかったのです。自分の支出パターンが変わろうとしていることはわかっていました。私は大学生活（安い家賃、食事、娯楽）に慣れており、まさに「大人になろう」としていたところでした。
私たちは緊急時の資金を合わせていくらにするべきかについて話し合いました（私たちは1年分の生活費があれば十分だと感じていました）。新たな住宅ローンの支払い額は手取り額の36％となり、かなり余裕があった。予算には前払いできる金額も残っており、それは良いことだと思います。
増築について適切な計画を立てれば、それ自体で資金を賄える方法を見つけることができるかもしれません。私たちは地下室を 1 ベッドルーム スイートに変えました。最終的には、このスペースには訪問する親戚や子供たちが住むことになりますが、しばらくの間は貸し出すことができ、その収益を 1 つの目的、つまり住宅ローンの繰り上げ返済に使用する予定です。
すべてうまくいけば、住宅担保ローンを 6 年以内に全額返済する予定です。
このシリーズの最後に、私たちが学んだ建設コストの節約に役立つヒントとコツを紹介したいと思います。とりとめのない難破船のように書く代わりに、建設プロセス全体を通じて学んださまざまな教訓を列挙するつもりです。
遅延、問題、部品の間違い、請負業者の問題、コードの問題がなければ、住宅の増築とは言えません。こうした小さな出来事はあらゆる住宅リフォームプロジェクトで発生し、その主な影響は進捗を遅らせることです。やるべきことがあると、遅れてもそれほどイライラしないことがわかります。
たとえば、先週、私たちは電気、ガス、水道、構造、フッター（デッキ）、断熱、乾式壁などの検査を実施しました。私たちが最初に言われたのは、同じ家に 2 つのコンロを置くことはできないため、ガス計画が間違っている (市技師が承認したにもかかわらず) と言われたことです。追加の検査官が来て、私たちの計画が正しかったことを明らかにしたとき（基本的に市条例では、追加のストーブを設置するには部屋の外に出口がなければならないと定められています）、私たちは最終的に合格することができました。
しかし、私たちの構造検査で問題が発生し、私たちの計画は再びエンジニアによって承認されましたが、検査官によって承認されませんでした。私たちはパーティーウォールの追加面を合板で作り、それからサイディング/トリムを作りました。そうですね、2 つの壁の間に耐火性の乾式壁を設置する必要がありました。私たちがやったことは、サイディングを傷つけずに外壁を剥がしてトリミングできることを検査官に示し（おおお！ただし、これは注意深くゆっくりと行ってください）、耐火乾式壁を設置し、それを元に戻すことができることを示しました（それが今日の私たちの状況です）。これを実証した結果、断熱を行い、内部の乾式壁のスケジュールを継続することができました。
建設の遅れを避けたい場合は、請負業者が屋内にいるときに自分自身が屋外で作業するようにスケジュールを立て、その逆も同様です。私たちは、醜い小さな頭をもたげる遅延に関係なく、何かを進め続けることができました。
配送物（IKEAの新しいキッチンキャビネット、化粧台、Lowe’sの照明アイテム）が到着するにつれて、保管が大きな問題になっています。まだ完成していないユーティリティルームがあるので、これらのアイテムをそこに保管できます。家全体が乾式壁用にきれいでなければなりません。設置業者はそうやって作業します。
私たちは請負業者と連絡を取り、必要なものがすべて揃っていることを確認し、かなり前から予定を立てられるように最善を尽くしています。しばらくの間失踪した場合に備えて、契約に違約金を入れておくのも悪くありません。うちの大工さん（優秀な大工さん）から 1 週間連絡がなかったため、少し遅れてしまいました（スケジュールを完全に守るために他の場所で埋め合わせました）。
請負業者のためにすべてを購入することはコスト的にも有利です。その場合、インストール料金のみを支払うことになります。保管場所だけ確保してください。