先日、私は妻の祖母に家を売却したことを話していました。住宅ローンをより早く解消するために、規模を縮小しています。子供たちがいつ社会に出るかにもよりますが、3年から5年で住宅ローンを完済することになりそうです。彼女は、私たちの家がどのようにして私たちが受けられる唯一の税額控除の 1 つであるか、そしてほとんどの会計士がその理由から住宅ローンの支払いを続けることをどのように推奨しているかについてスピーチをしてくれました。
この論理は間違っていると思います。その理由を説明しましょう。
夫婦に対する 2009 年の標準控除額は 11,400 ドルになります。つまり、税額控除の恩恵を受けるには、支払う利息がこの数字を超える必要があります。言い換えれば、住宅ローンの支払いによる税制上のメリットを享受するには、住宅ローンの利息 (元金ではなく) を毎月 950 ドル支払う必要があります。
20万ドルの住宅に6.25%の住宅ローンを組んでいた場合、控除額が増加しないと仮定すると（通常は増加します）、最初の数年間は標準控除額をかろうじて超えることになります。その後は、他の控除を受けられないと仮定して、基礎控除を受ける方が良いでしょう。
したがって、実際には、このような税額控除は、住宅ローンが20万ドル以上の住宅購入の場合にのみ役立ちます。それ以外のものはほとんど無意味です。
J.D. のメモ: このような記事ではいつもそうしているように、私は会計士にフィードバックを求めました。彼の答えは次のとおりでした。「この記事は正確であるように見えますが、著者は、標準控除と比較した場合、個人が控除できるのは住宅ローン利息だけであると仮定しています。控除の対象となるその他の項目には、州所得税、固定資産税、慈善寄付金が含まれます。」
同氏はまた、「節税を住宅購入の理由として考えるべきではない。節税は要素の一つにすぎず、その点では重要ではない」とも付け加えた。基本的に、彼は CJ に同意します。
控除を項目別に分けても、節税効果よりも多くの利息を支払っていることになります。これは人々が見落としがちな 2 番目のことです。
利息を 11,400 ドル以上支払っている場合でも、支払う税金が 11,400 ドル少なくなるわけではありません。つまり、収入のうち 11,400 ドルは課税所得としてカウントされません。
あなたが 25% の税率に該当するとします。住宅ローンの利息を20,000ドル支払うと、5,000ドルの税金が節約できます。あなたの収入のうち 20,000 ドルは税金にカウントされません。事実上、税額控除を受けるために 15,000 ドルを支払うことになります。これは私がこれまで聞いた中で最も経済的に健全なアドバイスとは言えません。そのようなアドバイスを受け入れていただければ、本当に良い取引ができたと思います。 100ドルと引き換えに33ドル支払います。これは、税金の観点から住宅ローンを維持することが良いことだと誰かが言うのと同じ種類の財務上のアドバイスです。
住宅ローンを完済する最後のメリットは、自分自身の経済的リスクが軽減されることです。
住宅ローンの支払いを続けること（特に高額な住宅ローンの支払い）は危険です。不幸にして主な収入源を失うと、最大の「資産」がすぐに最大の負債に変わる可能性があります。これが、最近多くの人が差し押さえに直面している大きな理由です。彼らは、余裕のない（あるいは、ほとんど払えない）住宅ローンの支払いに追われ、生活に小さな問題が起きると、突然、路上生活をすることになります。緊急資金はこれらのリスクを相殺するために重要ですが、リスクを真に排除するには住宅ローンを完済する必要があります。
住宅バブルの時代に住宅ローンを組んでそのお金を株式に投資した人の話を聞いたことがあります。彼らは、税金の恩恵を受けられるし、株は住宅よりも早く値上がりする、と主張した。今見てわかるように、これは賢明ではない財政上の決定です。確かに、たくさんのお金を稼ぐことができるでしょう。宝くじに当たって大金を稼ぐこともできますが、それは賢明な退職計画とは言えません。
結局のところ、私はむしろ、経済が崩壊して残りの人生マクドナルドで働かなければならなくなったとしても、今のライフスタイルで問題なく生きていけるという安心感を持ちたいと思っています。
ここで説明しなかった変動要因やその他の税控除がたくさんあることは承知していますが、単に税制優遇のためだけに住宅ローンを続けるのは最善のアドバイスではないという古い考えは、間違いないと思います。いざというときは自分の状況に応じて専門家から経済的なアドバイスを受けるようにしましょう。 しかし、彼らの言葉をそのまま鵜呑みにしてはいけません。お金をドブに捨てる前に、数字を見せてもらいましょう。たとえ数字が近いとしても、リスク要因により、住宅ローンを完済する方が、そうでない場合よりもわずかに有利な立場にあると私は主張します。
標準控除を受けるよりも住宅ローンを維持した方が良いというコメントやシナリオをぜひ聞きたいです。
この記事はWiseMoneyMatters.com の CJ によって書かれました。 この投稿は CJ の見解を表すものであり、必ずしも私の見解ではありません。 （私も住宅ローンを早く完済したいと思っていますが）です。