「いくらの家なら買えるでしょうか？」この質問に正しく答えることが、幸せで豊かな生活を築く鍵の 1 つです。残念ながら、 米国には間違ったものを提供することを目的とした広大な住宅産業があります。 答えてください。
ご存知のとおり、住宅費はほとんどの人の予算の中で最も大きな出費です。米国政府の 2016 年消費者支出調査によると、平均的な米国の家族は毎月 1573.83 ドルを住居および関連費用に費やしています。これは、彼らが食料、衣類、医療、娯楽に費やしている金額を合わせた額よりも多いのです!
やりくりに苦労している多くの人が、予算を微調整することに注意を集中しています。彼らは、クーポンを切り取ったり、自分で食べ物を育てたり、自分で衣服を作ったりして、大金を節約しようとします。質素な習慣は悪いことではありませんが、私は毎日の倹約を称賛します。 — これらすべてのアクションが組み合わされています。 住宅の支払いを手頃な価格に保つのと同じように予算に影響を与えることはありません（また、影響することはできません）。
問題の一部は、私が不動産産業複合体と呼んでいるものにあります。各複合体は、より大きくて高価な住宅の方が優れていると消費者に納得させることに利害関係を持っています。不動産業者、住宅ローンブローカー、住宅ショッピング番組、高級雑誌はすべて、予算の上限で購入するよう人々に勧めています。しかし、住宅予算の上限で購入するのは危険です。
住宅の購入は、経済的にもその他の面でも大きな決断です。住宅を購入する場合は、本当に買える金額を知ることが重要です。
経済学者は数十年にわたる金融統計を利用して、人々が住宅や借金にどれだけ支出できるかを予測するコンピューターモデルを作成してきた。銀行はこれらのモデルを使用して、自分たちの金額を把握します。 住居費に余裕があると思います。
伝統的に、貸し手は、債務不履行のリスクなしに住宅購入にどれだけ支払えるかを見積もるために、いわゆる収入対収入比率（または DTI 比率）、つまり毎月の収入のうちどれだけが借金に充てられるかを示す尺度を使用します。これは複雑に聞こえるかもしれませんが、そうではありません。
この比率を求めるには、月々の借金返済額を総（税引前）収入で割ります。たとえば、毎月 400 ドルを借金として支払い、収入が 4000 ドルの場合、DTI 比率は 10% になります。 4,000 ドルの収入に対して 800 ドルを借金として支払った場合、DTI 比率は 20% になります。収入に対する負債の比率は低いほど良いです。
銀行と住宅ローンブローカーは、融資額を決定する際に 2 つの数字を考慮します。
負債と収入の比率について理解しておくべき重要な点は、 それが貸し手の資産を推定するために使用されるということです。 リスクはあなたのものではありません。つまり、住宅ローン会社は、あなたが快適に支払いができるかどうかではなく、あなたが返済できると考えているかどうかを確認するためにそれらを使用します。 支払いをしてください。
楽しみのための予算に余裕が欲しい場合は、不動産業者や住宅ローンブローカーが使用できると主張するよりも低い収入対負債比率を選択する必要があります。
あなたがお金に興味があるなら、ファニーメイのウェブサイトで負債と収入の比率について詳しく読むことができます。
1970 年代 (クレジット カードによる借金が一般的になる前)、DTI はフロントエンドとバックエンドに分割されていませんでした。比率は 1 つだけで、25% でした。住宅ローン、税金、保険の費用が収入の 25% 未満であれば、人々は支払いができると考えていました。
これは依然として優れた経験則です。住宅には予算の 25% を超えないようにしてください。 (実際、これはお金の第一人者であるデイブ ラムジーが提唱している数字です。)
とはいえ、負債対収入のガイドラインは長年にわたって緩和されてきました。
これは、税引前収入 (左側の列) とさまざまな負債と収入の比率 (ヘッダー行) に基づいて、どのような種類の住宅支払いを検討するかを示すために私が作成した小さな表です。
収入に対する負債の比率が 5% 増加することは、大したことではないように思えるかもしれません。しかし、住宅の支払いとなると、その金額は非常に高額です。
2016年のアメリカの平均世帯の収入は税引き前で74,664ドルでした。これを使用すると、5% の変更は年間 $3733.20、または月額 $311.10 になります。毎月支払える金額をわずか 300 ドル上回る住宅ローンの支払いを負担したため、住宅危機で多くの人が家を失いました。
元妻と私が 2004 年に引っ越したとき、住宅の支払いは月額約 1,200 ドルから約 1,600 ドルになりました。この月額 400 ドルの差は、私がお金のことでパニックになるのに十分でした。
同様に、私の末の弟も、多額の住宅ローンを支払えると言われた銀行を信じてしまうという間違いを犯しました。最初はそれができた。しかし、2008年と2009年に金融危機が発生すると、彼は大失敗に陥った。彼は予算の上限で購入したため、収入が減少すると住宅ローンの支払い能力も低下しました。彼は差し押さえで家を失いました。
ほとんどの場合、銀行はあなたが望むだけお金を貸してくれます。 （もちろん、あなたの信用が良好であれば、当然の範囲内です。）彼らのコンピューターのモデルが、あなたがそれを支払う余裕があると示している場合、彼らはあなたがさらに借金をすることを止めるつもりはありません。それはあなた次第です 注意してください。
自動億万長者の住宅所有者では 、David Bach は次のように書いています [強調は私です]:
通常、銀行や住宅ローン会社が融資する金額は、本来借りるべき金額よりも多いと考えるべきです。 …ふざけるなよ。計算してみましょう。自分の状況について現実的に考えてください。自分の体調が実際よりも良いふりをしないでください。
あなたほどお金のことを気にしている人はいないということを覚えておいてください。 不動産業者、住宅ローンブローカー、銀行はすべて、できるだけ多くの家を購入するようあなたに勧めることに既得権益を持っており、彼らの収入はそれにかかっています。彼らの意見に耳を傾け、あなたにとって何が最善であるかに基づいて決定を下してください。 .
家を購入する準備ができたと思ったら、数か月かけて試用してみましょう。 若者、素晴らしい人、そして破産者のためのお金の本に掲載されています。 , スーズ・オーマンさんは「家を買う前におままごとをするべき」と言っています。このアイデアは気に入っています。仕組みは次のとおりです。
<オル>この演習では、より高額な住宅の支払いがどのようなものかを体験できます。これらの数字をうまく活用できない場合は、待つ必要があるとオーマン氏は言います。
1 回でも支払いを怠ったり、支払いが常に遅れたりする場合は、住宅を購入する準備ができていません。追加の支払いを処理できる場合は、購入する家を探し始めても問題ありません。
一般的に、頭金として 20% を貯蓄し、毎月の住宅ローンの支払いに余裕ができたら、家探しを始める準備が整います。はい、できます 少ない頭金で家を買う — 私は最初の家を 2% の頭金で買いました。 — しかし、長期的にはコストがかかります。民間住宅ローン保険 (PMI) に加入する必要があり、支払う利息が多くなり、家を維持する余裕がなくなる可能性があります。
住宅購入者はよく「買えるだけ多くの家を買え」と言われます。しかし、このアドバイスの問題点は、バッファーがなくなってしまうことです。仕事を失ったらどうしますか？住宅価格が下落したために家を売らなければならなくなったらどうしますか?
買えるだけ多くの家を購入するのではなく、必要なだけの家を購入します。 . 従来の負債と収入の比率は、目標ではなく上限として考えてください。
誤差を許容してください。住宅購入の予算をフロントエンド DTI 比率の 36% に基づいて決めるのではなく、それを 28% に下げることを検討してください。あるいは、さらに良いのは 25% (昔のように!)。
米国の平均世帯収入が約 75,000 ドルの場合、DTI 比率が 36% であれば、住宅費として月あたり 2,250 ドルの予算を立てることになります (他に借金がないと仮定して)。より控えめな 25% の DTI 比率を使用する場合、その予算は月額 1,563 ドルになります。これは 1 か月あたり 687 ドル、年間で 8,000 ドル以上の節約になります。考えてみてください。このような変更の塊を使って何ができるでしょうか?
バッファーを作成するもう 1 つの方法は、総給与ではなく純額 (手取り) の給与に基づいて予算を立てることです。または、パートナーが両方とも働いている関係にある場合は、2 つの収入のうちどちらか一方のみの数字を計算してください。
いいえ、私が推奨していることを実行すれば、多額の住宅ローンを組む余裕はありません。でも、知っていますか？住宅ローンの支払いで窮屈に感じることはありません。そして、 あなたはかなりのところにいるでしょう 次回住宅市場が崩壊したときのリスクが少なくなります。何よりも、住宅購入に貯めたお金をすべて投資して、雪だるま式に莫大な富を築くことができます。