クラウドファンディングとオンライン投資の提供が急増しているため、ますます多くの人々が集合住宅の不動産シンジケートに受動的に投資する機会を模索しています。
不動産シンジケーションとは、認定投資家のグループが、自分たちで購入できる（または管理できる）よりもはるかに大きな不動産を取得するために、エクイティをまとめる、つまり「シンジケート」することです。シンジケーションは、地理的な地域や不動産の種類に投資を分散させることで、リスクのバランスを取るための優れた手段です。
スポンサー、または「シンジケーター」は、投資家を一緒にプールする会社です。スポンサーは、詳細な市場調査を実施し、引受およびデューデリジェンスのレポートを提供し、資金調達を手配し、クロージングを管理します。スポンサーは、通常、小規模な投資家には手が届かない、機関投資家向けの質の高い集合住宅にアクセスできます。
物件の取得後も、スポンサーは資産運用会社としての投資監視を継続します。スポンサーまたはサードパーティ企業のいずれかが、通常、日常の資産管理を扱います。避けられない漏れのあるパイプや複雑なテナントの退去は、専門家の管理者によって処理されます。通常、投資家はそれについて知ることはありません。
現在の多くの不動産所有者や家主は、不動産シンジケーションが提供する自由を夢見ています。ベテランの投資家は、シンジケート投資がキャピタルゲイン税を延期し、一貫したキャッシュフローを受け取り、長期的に株式を成長させるための魅力的なオプションであることを知っています。
しかし、人気の突然の上昇は、新しい投資戦略に共通する一連の誤解をもたらしました。アパート投資のスポンサーである私の会社は、全国に分散した大規模で多様な投資家ベースを持っています。多くの人が最初のスポンサーパートナーとして私たちに投資しました。シンジケーションを初めて探求するときに投資家が提起する最も一般的な神話は次のとおりです。
誤り。 多くの不動産シンジケートは、SEC 506（c）オファリングを通じて実施されます。これにより、投資の各個人またはエンティティは、検証済みの認定投資家であることが義務付けられます。 100万ドルを超える純資産を持つことは、「認定」テストに合格するためのいくつかの方法の1つにすぎません。最近の2年間のそれぞれで年収が$ 200,000（配偶者と合わせて$ 300,000）を超える個人は、506（c）投資オファリングに参加する資格があります。総資産が500万ドルを超える信託も、投資の対象となる可能性があります。
誤り。 これはREIT投資にも当てはまるかもしれませんが、スポンサーはすべての投資家と緊密に協力しています。この関係は、ポートフォリオの多様性に関する質問への回答から1031取引所のナビゲートまで、投資家とスポンサーの間の貴重な直接の連絡を提供します。評判の良いスポンサーは、投資前から保留期間、そして最終的な売却まで、投資家に透明性のあるレポートを提供します。
私たちの会社では、投資家とのコミュニケーションが最優先事項です。毎月のパフォーマンスレポートと四半期ごとのウェブキャストをライブチャットで提供することに加えて、私たちは定期的に全国で投資家向けの社交イベントを主催しています。結論は次のとおりです。当社のプリンシパルは、すべての取引で投資家と一緒にお金を投資します。私たちは、私たちの価値観と長期的な目標が一致していることを彼らに知ってもらいたいのです。
誤り。 過去数年間、スポンサーは投資家グループを小さく保つために、より高い最低投資額を設定する傾向がありました。
今日、文書化と会計は、電子署名、クラウド文書ストレージ、およびACH配布を可能にする仮想取引室テクノロジーを使用して行われます。紙からポータルに移行することで、管理時間（および無数のツリー）が大幅に削減されました。投資家グループが成長するにつれて、最小投資要件は10,000ドルから25,000ドルのレベルまで下がりました。
当社のオファリングあたりの平均投資家グループサイズは、過去2年間で20未満から100を超える傾向にあります。 Webベースのプラットフォームを使用して、CRMツール、投資パフォーマンスダッシュボード、配布データ、およびドキュメントの配布を一元化します。この新たに利用可能なテクノロジーにより、経験豊富なスポンサーは、投資額が少ない非常に大規模な不動産プロジェクトを取得して、より幅広い参加に向けて取引を開始できます。
必ずしもそうとは限りません。 Tenancy-In-Common（TIC）モデルを通じて所有権を構築するスポンサーは、実際にはTIC所有者が販売、借り換え、年間予算などの主要な意思決定に参加することを要求するIRSガイドラインに従います。投資家は定期的なメンテナンスに関する意見に煩わされることはありませんが、最終的には彼らの投票によって資産が管理されます。
対照的に、ファンド、デラウェア州法定信託（DST）、およびREITへの投資は、議決権を通じて間接的または制御を提供しません。これらの投資構造は、マネージャーまたは受託者に支配権を与え、REIT株主の場合は通常は取るに足らない投票を与えます。
シンジケート不動産は、正当な理由で忠実な支持を得ています—個人投資家が投資適格不動産の所有権を利用できるようにすることで、競争の場を平準化しました。さまざまな種類の不動産や場所への受動的な投資は、高度なテクノロジーを使用して驚くほど少ないステップで行うことができます。スポンサーは、月収や評価による株式の成長など、不動産所有のメリットを提供するよう努めますが、投資家は、実践的な保守と管理の欠点を回避します。
株式市場から、または自己管理型不動産から不動産シンジケーションへの移行を検討している人は、このなじみのない投資プロセスに関する限られた知識に基づいて躊躇する可能性があります。しかし、少しの教育で、投資家は新しい富を築く道にアクセスするための扉を開くスポンサーや提供物をレビューすることができます。