あなたは、不動産を所有することが富を築くための重要な要素であるという見出しを次々と見てきました。さて、あなたがたくさん動き回ったり、テナントと取引することに興味がなかったり、頭金のための十分なお金がない場合はどうなりますか？これらの最高のREITの1つに投資することで、ポートフォリオを多様化し、富を築くことができます。
一部の投資家は価格の上昇に焦点を合わせ、テスラ（TSLA）のような成長株に投資するように導きます。ジョンソン・エンド・ジョンソン（JNJ）のような配当成長株に焦点を当てている投資家もいれば、AT＆T（T）のような高利回り株に焦点を当てている投資家もいます。しかし、それらをすべて手に入れたら、多様化して、1つまたは2つのバスケットにすべての卵が入っていないようにします。
さらに別の資産クラスは、優れた投資、不動産投資信託（REIT）である可能性があります。 REITは普通株と同様に上場されていますが、信託として組織されており、重要なことにREITを所有することは税務上の影響があります。
したがって、購入するREITを選択する際には、品質が重要になります。この記事では、基本をカバーした後、今日購入するのに最適なREITについて説明します。
今日購入するのに最適なREITについて説明する前に、まずREITの基本について説明する必要がありますか？
Investopediaによると、REITは、収入を生み出す不動産を所有、運営、または融資する企業です。上場REITの株式は証券取引所で取引されています。したがって、投資家は商業用不動産市場に投資することができますが、これはほとんどの個人投資家が自分でできることではありません。
REITとしての資格を得るには、株主に分配するための収入を生み出す不動産を所有している必要があります。具体的には、REITは
REITへの投資家は技術的には投資主であり、株主ではありません。 REITは過去に投資家に良いトータルリターンを生み出してきましたが、同時に最近の不況の間、比較的高い配当の削減と停止の割合がありました。
投資家は、REITの所有には税務上の影響があることに注意する必要があります。 REITの配当税率は通常の所得税率と同じです。
この課税は、REITがパススルー実体であり、連邦所得税を支払わないためです。したがって、これらの企業は収入の90％を株主に支払います。 REITは、投資主への配当ではなく、技術的に分配金を支払うことを知っておくことが重要です。分配は、通常の収入、資本の返還、およびキャピタルゲインに分けられます。
このため、REITが支払う分配金は適格ではなく、適格配当のような有利な税務上の扱いを受けません。適格配当と非適格配当の税率の違いはかなりのものになる可能性があります。たとえば、所得税申告書を共同で提出するための世帯収入が$ 100,000で、通常の所得税率が22％で、適格配当税率が15％であるとします。この差は、税率が上がるにつれて大きくなります。
REITは株式のように取引されていますが、その構造と税務上の影響により異なることは明らかです。その結果、REITの価値は普通株とは異なります。
たとえば、株式は1株当たり利益と過去の株価収益率（P / E）を使用して評価される場合があります。一方、REITは、代替指標、1株あたりの運用資金（FFO）、および過去のP / FFO比率を使用して評価されます。
FFOは、REITの通常の事業活動からのキャッシュフローを測定します。したがって、FFOはREITの運用パフォーマンスを測定する方法です。ただし、購入するのに最適な株式を決定するために使用される基準の多くは、今日購入するのに最適なREITを選択することと質的に類似しています。
Realty Incomeの現在の配当利回りは4.03％で、年間配当率は2.83ドルです。さらに、この信託は2021年に1株あたり3.56ドルのFFOを生み出すと推定されており、ペイアウト率は約80％であり、これはペイアウト率の目標カットオフ値にすぎません。したがって、この安全性の指標に注意を払うことは有益です。
私たちのリストで最初に最高のREITはRealtyIncome Corporation（O）です。信託は、商業テナントを含む6,500以上の物件を所有しています。さらに、Realty Incomeは、モールの一部ではないが独立した物件である商業施設を所有しています。
したがって、プロパティは、政府サービス、ヘルスケアサービス、および娯楽を含む多くの異なるテナントにとって実行可能です。 RealtyIncomeは1969年に設立されました。
Realty Incomeは、成功した配当成長の歴史と毎月の配当支払いでよく知られています。信託は1969年の設立以来、配当を支払ってきました。
REITは毎月615回の連続配当を支払いました。配当金は112回、96四半期連続で増配されました。同社は27年連続の増配を誇る配当貴族です。
さらに、信託には投資適格のバランスシートがあります。 Realty Incomeは、ムーディーズのA3信用格付けと、スタンダード＆プアーズのA信用格付けを持っています。
どちらの格付けも中級以上であり、会社が財務上の義務を果たすための確固たる能力を持っていることを示しています。 2021年第2四半期末の総負債は92億ドルで、資本に対する負債の比率は36％であり、控えめです。さらに、インタレストカバレッジは、3番目の基準を満たすFFOに基づいて約3.9倍です。
最高のREITリストの2番目のREITは、SL Green Realty Corp（SLG）です。ほとんどの読者がREITを知っている可能性は低いですが、ニューヨーク市で最大の家主です。
2021年第2四半期の終わりに、信託は77を超える建物と3,530万平方フィートの商業用不動産の所有権を有していました。マンハッタンでは、SLグリーンは2,710万平方フィートの商業用不動産の所有権を持っています。 REITは1980年に設立されました。
SL Green Realtyは、COVID-19の大流行の間、テナントの多くが自宅またはハイブリッドの作業モデルで作業する必要があるため、前例のない課題に直面しています。この新しい現実により、ニューヨークは米国で最も高いオフィス空室率を達成しています。
しかし、ニューヨークの学校は9月中旬に再開され、市長はすべての市職員に事務所に戻るように指示しました。それでも、SL Green Realtyは、長期契約により、過去1年間の占有率が93％〜94％で安定していたため、配当を削減または一時停止しませんでした。
REITは毎月0.3033ドルの配当を支払い、年間配当率は約3.64ドルになります。同社は2020年に四半期配当から月配当に切り替えた。現在の配当利回りは約4.9％である。
この信託は、2021年に1株あたり6.56ドルのFFOを生み出すと推定されており、株価収益率は約55％です。この比率は控えめな値であり、パンデミックが発生した場合でも、信託が配当を支払い続けることができるはずです。
SL GreenRealtyには投資適格のバランスシートがあります。 REITの信用格付けはBBBで、中程度の投資適格が最も低くなっています。
最高のREITリストの3番目のREITは、Industrial Logistics Properties Trust（ILPT）です。このREITはおそらくほとんど知られていない別の会社です。
2021年の第2四半期末の総負債は4,699百万ドルでした。資本に対する負債の比率は約50％であり、かなり保守的です。インタレストカバレッジは、基準を満たすFFOに基づいて約4倍です。
ただし、この信託は、2021年第2四半期末時点で、291の工業用および物流用不動産を所有し、3,520万平方フィートの賃貸可能スペースがあります。さらに、ILPTは、ハワイのオアフに226の不動産と1,670万平方フィートを所有しています。
これらのプロパティは、年間収益の約50％を生み出します。残りの収益は、米国本土にある1,850万平方フィートの65の不動産からのものです。
ILPTは比較的若い会社であり、2018年以降上場しているだけです。したがって、この若いREITは、このリストにある他の2つの最高のREITほど長くは存在していません。ただし、ILPTの稼働率は99％で、ハワイでは家賃が安定して上昇しています。 REITの2つの最大の顧客は、AmazonとFedExであり、賃貸収入の14％以上を占めています。
ILPTは、1株あたり1.32ドルの年間配当率を支払います。先渡配当利回りは4.72％です。この信託は、2021年に1株あたり1.89ドルのFFOを生み出すと推定されており、支払い率は約70％であり、これは許容範囲内であり、私の目標値を下回っています。
ILPTのバランスシートは保守的です。負債総額はわずか8億8900万ドルです。資本に対する負債の比率は約47％です。インタレストカバレッジは、FFOが基準を満たしていることに基づいて約3.8倍で良好です。
REITは、多くの投資家がポートフォリオに追加できる資産になる可能性があります。彼らは普通株よりも高い配当利回りを持ち、まともなトータルリターンを生み出す傾向があります。ただし、REITの税務上の取り扱いは、投資家が理解すべき普通株式とは異なります。この最高のREITのリストに他のREITを追加することもできますが、上記の3つが出発点です。
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