収入ポートフォリオを強化しようとしている投資家は、仕事を成し遂げるために、配当に優しい不動産投資信託（REIT）に長い間目を向けてきました。しかし、最近では、従来の投資の知恵への変化のおかげで、ハイイールドREITの魅力が高まっています。
四半世紀以上の間、「4％ルール」は多くの投資家の退職貯蓄からの撤退を支配していました。この規則によれば、投資家は、引退の1年目にポートフォリオから4％しか撤回されなかった場合、ポートフォリオに十分な資金があり、その後の年の撤退率はペースを維持するために必要なだけ増加します。インフレを伴う。したがって、配当投資家は4％のルールを遵守することができ、4％の利回りのポートフォリオを構築することで元本に触れる必要はありません。
しかし、時代は変わります。 4％ルールを作成したファイナンシャルアドバイザーのビルベンゲンは、最近、ファイナンシャルアドバイザーの10月号でアドバイスを更新しました。 マガジン。ベンゲンは現在、現在の低インフレ環境において、退職者が毎年撤退するのに適切な金額は4％ではなく5％であると考えています。
原則を守りたい配当投資家にとって、それは5％の利回りのポートフォリオを設計することを意味します。
問題？特に今日の価値の高い株式市場では、配当金の5％を支払う株式を手に入れるのが難しいことに気づいたかもしれません。しかし、まずはREITから始めるのがよいでしょう。その平均以上の利回りは、主にREIT構造の産物であり、課税対象の収益の大部分を配当として支払う必要があります。
ここに、5％を超える総平均利回りを持つ11の高利回りREITがあります。 パンデミックによって他の人よりも打撃を受けた人もいますが、すべてのバランスシートはしっかりしていて、COVID-19の嵐を乗り越えても浮かんでいます。
W.P。キャリー （WPC、70.03ドル）は、高品質のシングルテナント物件に投資する大手ネットリースREITです。ネットリースREITは、物件固有の費用（通常は維持費、保険料、税金）を直接テナントに転嫁し、契約上の賃料増額を賃貸借に組み込むことでリスクを軽減します。これにより、REITの収入はより予測可能で信頼性の高いものになります。
W.P. Careyは、米国と西ヨーロッパ全体で1,216の物件を所有しています。その物件は352の異なるテナントに賃貸されています。 REITは、ポートフォリオの70％近くを占める工業用不動産、倉庫用不動産、オフィス用不動産を備えた多様なテナントベースを誇り、2020年の占有率と賃料に対するパンデミックの影響を軽減するのに役立っています。
>6月の四半期中、ポートフォリオは98.9％の占有率と、10。7年の平均残存リース期間を示しました。
物件タイプごとに分散されたポートフォリオは、第3四半期に家賃の徴収を強力に維持するのに役立ち、セルフストレージ、オフィス、小売で100％、工業用で99％、倉庫で94％の徴収が行われました。運用からの調整後資金（FFO、REITの重要な収益性指標）は、1株あたりベースで11.5％減少しましたが、アナリストの見積もりを上回りました。
19億ドルを超える流動性により、WP Careyは新しい不動産への投資を強化することができ、2021年のAFFOの成長を後押しするはずです。
W.P.キャリーはまた、ゆっくりではあるが頻繁かつ持続的な配当の伸びにより、最も魅力的なハイイールドREITの1つであり続けています。同社は四半期ごとの支払いを78回連続で引き上げました 9月には、6月の1株あたり1.042ドルから1.0440ドルになりました。 REITのAFFOペイアウト率も85％と低く、W.P。配当を増やし続けるための注意深い追加の柔軟性。
シングルテナントのネットリース物件に投資しているもう1つのREITは、全国の商業施設です。 （NNN、40.13ドル）。このREITには、37の異なる業界にテナントがありますが、最大のテナントは、コンビニエンスストア、クイックサービスレストラン、自動車サービスプロバイダーです。そのポートフォリオは、380のテナントに賃貸され、48の州にまたがる3,114の物件で構成されています。
テナントの質と多様性により、このREITは17年間、REITの平均をはるかに上回る稼働率を維持し、2014年以降の1株あたりのコアFFOの年間成長率を5.8％に維持しています。実際には、時間の経過とともに配当率が低下します。第3四半期の支払いは、FFOの84％でした。
REITの1株当たりコアFFOは、2020年の最初の9か月間でわずか4％減少し、同社は98.4％の占有率を維持しました。 2億9,490万ドルの現金、9億ドルの与信枠で利用可能な全額、2023年までの債務の満期がないことを示す堅実な貸借対照表により、NNNは優れた財務上の柔軟性を得ることができます。
National Retail Propertiesもポートフォリオを積極的に管理しており、今年これまでに21物件が7,410万ドルで取得され、25物件が売却され、1,360万ドルの売り上げがありました。
NNNは、2020年の初めに、購入するのに最適なリタイアメント株の1つとして強調され、長期投資としての価値を証明し続けています。この高利回りREITは、過去四半世紀にわたって平均年間総収益が11.1％を生み出しました。これは、31年連続で成長した配当に一部支えられています。
医療プロパティの信頼 （MPW、19.23ドル）は病院に投資するヘルスケアREITです。それは42,000の認可されたベッドを表す385の病院のプロパティを所有し、9カ国に広がっています。 Medical Properties Trustは、46の病院システムに施設をリースしており、米国で2番目に大きい病院用ベッドの所有者としてランク付けされています。病院システムは、不動産資産を収益化し、運用コストを削減するために、REITとセールリースバック契約を締結しています。
MPWは、過去10年間で、年間30％の資産成長と1株あたり8％の年間FFOの増加を実現しました。これにより、7年連続で配当が増加し、年間平均成長率はわずか4％になりました。
2020年の最初の9か月間に、Medical Properties Trustは1株あたりのFFOを15％増加させ、31億ドルの買収を完了しました。また、REITがパンデミックによって生み出された買収の機会を利用するため、2020年後半にさらに多くの取引が完了する予定です。 COVID-19の運用への影響は最小限に抑えられています。 Medical Properties Trustは、2020年の暦年にそれによる現金賃貸料と利息支払いの98％を回収することを期待しています。
「REITはすでに30億ドルの年初来を購入しており、2020年は会社の歴史上2番目に大きな買収年になる可能性があります」とBuyで株式を評価するStifelアナリストは書いています。 「これにより、2020年と2021年にそれぞれ20％と6％の力強い収益の成長が見込まれます。」
彼らは、MPWの評価は依然として魅力的であると付け加えています。
みずほのアナリスト、奥三也も数ヶ月前に株価を引き上げ、堅調な賃料の徴収と買収見通しの改善を収益の好転の理由として挙げた。
アメリカンキャンパスコミュニティ （ACC、$ 40.38）は、学生寮の国内最大の開発者、管理者、所有者です。 REITは、160の学生住宅物件を所有し、204の物件にわたって139,900床のポートフォリオを管理しています。
FFOが1年の最初の9か月間で26.6％オフであったことを考えると、パンデミックの影響は明らかです。しかし、学生向け住宅市場は予想よりも早く回復しています。 REITのポートフォリオは9月に90.3％リースされ、ACCは1％の利上げを得ることができました。 The Chronicle of Higher Education によると 、同社が住宅を供給している68の大学のうち63は、秋学期中にオンサイトクラスまたはハイブリッド対面モデルに戻る予定でしたが、主にオンラインのままだったのは5つだけでした。
REITは、南カリフォルニア大学、サンフランシスコ州立大学、およびディズニーカレッジプログラム（ウォルトディズニーワールドリゾートの一部）で開発プロジェクトを進行中であり、COVID後のリバウンドに貢献するはずです。これらのプロジェクトは、大学がキャンパス内の住宅を55,000床以上削減している市場で2021年度の住宅を追加します。
American Campus Communitysは、4,400万ドル以上の現金、8億1,300万ドルの融資枠があり、2020年には債務の満期が残っていないため、財政的に堅調に推移しています。
COVIDがFFOに及ぼす影響により、現在、配当率は同社の過去の目標を上回っていますが、同社は11月に1株当たり47セントの配当を維持しました。 American CampusCommunitysのCEOであるBillBaylessは、次のように強調しています。配当を現在のレベルに維持しながら、すべての資本ニーズ。」
パイパー・ジャフレーのアナリスト、アレクサンダー・ゴールドファーブ（ホールド）は、学生寮のREITとACCについてコメントし、10月に「2020/2021年のライブオン要件は免除されたが、来年は元に戻る可能性が高い」と述べた。これは、2021年のこの高利回りREITにとって良い兆候です。
ヘルスケアリートヘルスピークプロパティ （PEAK、$ 30.60）は、ライフサイエンス、シニア住宅、診療所の各セクターでバランスの取れた633の物件を所有しています。ライフサイエンスポートフォリオは、3つの主要な医学研究市場（サンフランシスコ、サンディエゴ、ボストン）に焦点を当てたラボとオフィスのスペースで構成されており、プロパティは通常、ビジネスパークまたはキャンパスの設定にあります。診療所の施設は病院に隣接しており、病院または医師グループに賃貸されています。
2020年の最初の9か月間、パンデミックの影響により高齢者向け住宅からの収入は減少しましたが、ライフサイエンスと診療所のポートフォリオの力がそれぞれ5.7％と2.3％増加したことで相殺されました。調整後のFFOは低下しましたが、わずか7％程度です。
同社は、COVID関連の混乱を乗り切るために平均よりも優れた流動性を持っています。総流動性は26億ドルで、これには25億ドルのリボルビング信用枠で利用可能な24億ドル、現金および現金同等物が1億5,000万ドルあり、2023年までに重要な債務の満期はありません。
長期的には、この高利回りREITは、新しい治療法や医療機器を要求する団塊の世代の高齢化、外来サービスの増加、日常生活の支援を必要とする高齢者の増加などの人口動態の傾向から恩恵を受けるはずです。さらに、同社はすでに63％が事前リースされている12億ドルの開発パイプラインを誇っています。
Healthpeakは以前はHealthcareREITとして知られており、ナーシングホーム事業をスピンオフした後、2017年に配当を削減しました。これはREITの25年間で唯一の減配となります。それ以来、同社は安定した年間1.48ドルの配当を支払ってきました。 COVIDにより、2020年のペイアウト率は約90％に上昇しましたが、過去4年間の平均は安全な80％未満です。
ストアキャピタル （STOR、$ 32.00）は、主にクイックサービスレストラン、ヘルスクラブ、子供時代の学習、自動車修理の各セクターにわたる単一テナントの不動産に投資するネットリースREITです。 2020年第3四半期の時点で99.6％を占めていたポートフォリオは、511のテナントに賃貸され、49の州にまたがる2,587の物件で構成されています。
そして、ウォーレン・バフェットの承認の印が付いているという点で、これは珍しいREITです。
ポートフォリオの成長は、2020年の最初の9か月間に6％の収益増加と1株あたり3％のFFOの成長を促進しました。ストアキャピタルは、6月四半期に契約賃料と利息の73％を集め、10月までに90％に上昇しました。
ポートフォリオの価値は93億ドルで、REITの時価総額を約11％上回っています。残りのリース期間は平均14年で、今後5年以内に満了する予定のリースの3％未満であるため、ポートフォリオは非常に安定しています。
ストアキャピタルは、ハイイールドREITの中で強力な配当成長を遂げており、2015年の新規株式公開（IPO）以来40％の配当を改善しています。同社は最近、配当を現在の年率1.40ドルに維持するというコミットメントを再確認しました。過去5年間で平均70％のFFOの非常に保守的な配当率を考えると、これも信頼できる配当です。
国民の健康投資家 （NHI、65.54ドル）は、退職者コミュニティ、熟練した看護施設、診療所の建物、専門病院に投資しています。そのポートフォリオには、37のオペレーターに賃貸され、34の州にまたがる243の物件が含まれています。
NHIは、過去6年間でヘルスケアREITの同業他社を上回り、1株あたりの年間FFOは約5％増加し、配当は6％増加しましたが、収益の80％未満で適度な支払いを維持しています。
同社の1株あたりの調整後FFOは、占有率の傾向とオペレーターのテナントを支援している連邦プログラムの改善の結果として、2020年の最初の6か月で7％近く増加しました。
REITへのCOVIDの影響は最小限であり、第2四半期に徴収された契約賃料の100％、第3四半期に徴収された96.2％、第4四半期（現在まで）の92.7％からも明らかです。 「残りの残高は、主に1つの追加テナントの譲歩と、パンデミックが始まる前の移行物件からの予測収益の低下に関連しています」と同社は述べています。
このREITが退職者に最適な理由の1つは、要塞のようなバランスシートです。 NHIのレバレッジは非常に低く（調整後EBITDAに対する債務の4.8倍の比率）、7億8500万ドルの流動性があり、2022年までに債務の満期は大きくありません。
NHIはまた、これら11の高利回りREITの中で、ほぼ7％の利回りでトップです。 REITは今年初めに、1株あたり1.1025ドルに5％引き上げて、支払いを改善しました。
もう1つの堅実なヘルスケアREITは、 Healthcare Trust of America です。 （HTA、27.25ドル）、これは医療オフィスビルの国内最大の所有者/運営者です。 REITは、2,510万平方フィートの賃貸スペースを含む467の診療所ビルを所有しており、その価値は約74億ドルです。そのフットプリントは33の州にまたがっていますが、ほとんどの投資は、主要な大学や医療機関が位置する20〜25のゲートウェイ市場を対象としています。
COVIDによる新規賃貸活動の減少は、リースの延長を求める既存のテナントによって相殺され、第3四半期の現金回収は月額賃料の102％になりました（前期の口座の回収を含む）。占有率は89.5％で、HTAは四半期中に110万平方フィートのリースを実行しました。
最も印象的なことに、同社は第3四半期に1株あたり43セントの記録的なFFOを報告しました。
National Health Investorsと同様に、このREITは、パンデミック危機を乗り切るための並外れた財務力を備えており、2022年までの総流動性は15億ドル、債務の満期は600万ドル未満です。プログラムとその配当を1.6％引き上げます。
「私たちはNAREITの期間中、経営陣と「会いました」。REITは、冬の間にパンデミックが急増したとしても、今後数年間は緩やかな成長を続ける強力な立場にあると信じています」とNHIを評価するスティフェルアナリストは書いています。買う。 「内部の成長は、より高い家賃（+ 5.1％YTD20）でのリース更新、最小限の回収問題、および管理された費用の増加により、引き続き安定しているはずです。」
レイモンド・ジェームズのアナリスト、ジョナサン・ヒューズは、2020年の株価の低迷がリスク/報酬プロファイルを強化したことを認識し、アウトパフォームに株式を保有しています。
UMHプロパティ （UMH、$ 14.41）は、23,400の開発されたホームサイトを表す124の製造された住宅コミュニティを所有および運営する製造された住宅REITです。その住宅コミュニティは、ニュージャージー、ニューヨーク、オハイオ、ペンシルベニア、テネシー、インディアナ、メリーランド、ミシガンにあります。
同社の成長戦略は、業績の悪いまたは開発の遅れたコミュニティを獲得し、家賃と占有率の成長を促進するサイトの改善を行うことに重点を置いています。
COVID-19は、REITの2020年の運用実績に実質的に影響を与えていません。同社のFFOは、実際には1年の最初の9か月間で8.7％増加しています。 UMHは、賃貸収入が10％増加し、同じ物件の占有率が83.7％から86.9％に増加し、1株あたりのFFOが前年比で20％増加し、好調な第3四半期を達成しました。
さらに、REITは、利息の支払いを減らしながらクレジットラインの可用性を高め、純負債を調整後のEBITDAに年末の6.6倍から第3四半期の5.8倍に削減し、約310のホームサイトを含む2つのコミュニティを買収しました。
UMHは、おそらくこれらの高利回りREITの中で最もスティッキーな配当状況にあるため、慎重に取り扱ってください。 1990年以来配当を支払っているが、景気後退により配当の削減が余儀なくされた2008年に、一連の増配は停止した。それ以来、ペイアウトは安定していますが、過去4年間で平均98％の高いペイアウト率であり、パンデミック時には100％を超えています。
ただし、REITは、シリーズB永久優先株式と呼ぶ計画を発表しました。経営陣は、1株あたりの年間FFOに0.11ドルを追加して、支払いを改善する必要があると述べています。 B.ライリーのアナリストは、「2021年の配当の増加は、経営陣の解説と2021EのAFFOの支払いの大幅な減少（96％から73％）を考慮したものと思われる」と述べ、四半期ごとの4回の支払いで1株あたり72セントから76に増加すると予想している。セント。
ベレンベルクのアナリスト、キーガン・カールは、10月に「購入」格付けでUMHの報道を開始しました。彼は、市場が製造された住宅REITの堅実なファンダメンタルズを過小評価しており、平均以上の成長を期待していると考えています。
Essential Properties Realty Trust （EPRT、19.76ドル）は、全米のシングルテナントのネットリース物件に投資しています。現在、REITは16の異なる業界にまたがる214のテナントに賃貸されている約1,100の物件を所有しています。現在、その物件は99.6％が賃貸されており、残りの賃貸期間は平均して14。6年と長いです。
ポートフォリオの60％以上は、クイックサービスレストラン、子供向け学習施設、洗車場、診療所、コンビニエンスストアなどのeコマースに強いビジネスで構成されています。これらのうち、子供向けの学習セグメントのみ（ポートフォリオの約13％がコロナウイルスの影響を中程度に受けています。
ポートフォリオの本質的な性質のおかげで、この小さいながらも回復力のあるREITは、2020年の最初の9か月間調整済みFFOをフラットに保ち、2020年の最初の6か月間で1株あたり6％のFFOを生み出し、126に約3億6000万ドルを投資しました。すでに100％リースされており、第3四半期に、約4億9千万ドルの流動性と、純負債対EBITDAの適度な4倍の比率で優れた財務状態で終了した新しい物件。
エッセンシャルプロパティは、公開されてから1年後の2019年に配当を開始し、その年に2回、合計10％近くの増配を達成しましたが、2020年も配当水準を維持しています。配当はREITの範囲の下限である82です。 ％。
EPRTは、このリストで最も愛されている高利回りREITのひとつであり、いくつかはそれを買いと呼び、最近の見解を繰り返しています。たとえば、Stifelは、同社の「強力なバランスシート」と、このセクターで最も低い純負債対EBITDA比率の1つを指摘しました。
ハイウッドのプロパティ （HIW、$ 37.20）は、変わったひねりを加えたオフィスREITです。アトランタ、シャーロット、ナッシュビル、オーランド、ピッツバーグ、ローリー、リッチモンド、タンパなど、急成長している「二次」都市の最高のビジネス地区で不動産を所有および取得しています。 REITは、ニューヨーク、ロサンゼルス、シカゴなどの都市から、家賃が低く通勤が容易な流通市場への企業テナントの移行の恩恵を受けています。
REITは、連邦政府、バンクオブアメリカ（BAC）、ブリヂストンアメリカ（BRDCY）、メットライフ（MET）などの信用度の高いテナントに賃貸しています。
Highwoodは、過去10年間で1株あたり4％の安定したFFOの増加を生み出しています。 REITは1994年に配当金の支払いを開始し、5年間で年間配当金を3％増やしました。ペイアウトはREITにとって非常に控えめで、50％半ばの領域にあります。
市場とテナントの強さは、第3四半期の賃料回収が99.7％と引き続き堅調であることからも明らかです。 2020年の最初の9か月間の1株あたりのFFOは、前年比で12％増加しました。最新のレポートのその他のハイライトには、第3四半期の現金賃料の5.5％の伸び、および66万平方フィートの第2世代オフィス賃貸契約が含まれています。これには、REITがFBIとのタンパリースを138,000平方フィートで更新したことも含まれます。これは、2020年に残っている最大のリース満了でした。
Highwood Propertiesは、すでに79％が事前リースされている5億300万ドルの開発パイプライン、新規取引のための7億1,900万ドルの流動性、および調整後EBITDAに対する負債の5倍の低い比率から成長するのに適した位置にあります。
モルガン・スタンレーのアナリスト、ビクラム・マルホトラ（オーバーウェイト、バイに相当）は、REITの95％のサンベルトエクスポージャー、主にプレリースされた開発パイプラインと十分にカバーされた配当を気に入っています。ウェルズ・ファーゴのアナリスト、ブレンダン・フィン氏も、9月下旬に株式の太りすぎの評価を繰り返した。
