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パンデミックが発生して以来、住宅市場が熱狂していることは周知の事実です。プライベートの屋外避難所を確保するため、ホームオフィスのスペースを拡大するため、または記録的な低金利を利用するためであったとしても、アメリカ人は不動産を購入し始め、住宅所有率は急上昇しました。米国の住宅市場は6.9 兆ドル増加しました。 Zillow によると、2021 年の利益は単年で最大の増加となりました。
これまで、地域の住宅価格が高かったために購入できなかった大都市圏の約 200 万人の賃貸人が、住宅購入者になることができるようになりました。
パンデミック下でも仕事が続く限り、住宅購入年齢の多くのミレニアル世代はリモートワークのおかげで郊外の不動産を探すことができるようになった。通勤する必要がなく、住宅購入希望者は、住宅価格が自分の予算に合った場所に行くことができました。
過去 18 か月にわたる不動産需要の増加により住宅在庫が枯渇し、多くの場合、住宅の入札合戦が発生しました。 Zillow は、2021 年 12 月の在庫が40%減少したと報告しました。 パンデミック前のレベルから。
在庫不足と高い需要により、全国の住宅価格が上昇しました。在庫が少ないため、新築住宅の需要が増加しました。その後、2021 年にはサプライ チェーンの問題と労働力不足が発生し、建設資材の配送が遅れました。
こうしてアメリカは住宅不足を抱えて2022年を迎えた。それでは、専門家によれば、今後何が起こるのでしょうか?
金利は確かに昨年の最低水準から上昇すると予想されますが、劇的に、急速に、または一度に上昇するわけではありません。
米連邦準備制度理事会（FRB）は最近、インフレを相殺するために2022年に利上げする計画を示した。米国中央銀行総裁のジェローム・パウエル氏によると、FRBは経済支援の提供から、 パンデミックによって引き起こされたインフレ（7％に達した）との戦いに焦点を徐々に移し始めているという。 1月に年末までに 3 回の昇給が予定されています。
アメリカ人は金利が上昇し、住宅ローンの低金利に終止符が打たれると予想できる。 FRB は住宅ローン金利を直接設定しませんが、貸し手が借入金利を引き上げるように仕向ける国の金融政策を実行します。
しかし、住宅ローン金利はたとえ上昇したとしても、特に今年上半期は過去数年に比べて比較的低くなるだろう。住宅ローン金利だけでは、住宅購入者の価格を市場から判断できない可能性があります。
たとえば、頭金を支払った後、$300,000 を借りているとします。 30 年の固定金利ローンを貸し手から借りた場合、金利が 3.1 パーセントから 3.5 パーセントに上昇した場合、realtor.com の住宅ローン計算ツールでは、毎月の住宅ローンの支払いが 66 ドル増加すると推定されます。それでも予算内に家を建てられる可能性があります。
2021 年、住宅価格の上昇率は19%上昇しました。 これに加えて、アメリカ人が購入するほぼすべてのものにインフレの影響が加わり、手頃な価格の住宅所有が打撃を受けます。反対に、すでに住宅を所有している人は住宅価値の上昇を経験しました。これらの売主とその不動産業者は、提示価格を引き上げることができることをすぐに知りました。
需要が増加し続け、在庫が減少しても、売り手は引き続き優位性を維持します。 Realtor.com は、住宅販売価格の中央値が3%近く上昇すると予想しています。 2022 年。
2022年に住宅所有者になることを望んでいる賃貸人は、家賃の上昇というさらなる課題に対処する必要がある。家賃は 7.1% 増加すると予想されています 2022 年には住宅価格の予想上昇率の 2 倍以上になります。これは全国平均の賃貸料の10.1%の増加を上回ります。 2021 年に予定されています。年間の予想賃料上昇率は通常、2%です。
つまり、2022 年には家賃、住宅価格、金利がすべて上昇するため、潜在的な購入者は適切な住宅が空くまで待つため、より多くの費用がかかることになるでしょう。
来年に新しい住宅を購入する予定がある場合は、Redfin.com にあるような手頃な価格の計算ツールをチェックすることを検討してください。
40% 以上 家の価値以上の価格を付けることを認めている潜在的な売主の割合は、提示価格を超えない限り、最初のオファーが受け入れられるとは期待しないでください。
44 パーセントであることに注意してください。 販売者の は、取引中に検査や評価を省略してもよいと予想しています (ちなみに、お勧めしません)。
中古住宅の在庫が少ないため、購入者をめぐる競争は今後も熾烈になるだろう。 National Association of Realtors (NAR) は、既存住宅の在庫供給量を1.8 か月と予想しています。 これは、同じペースで販売が続けば、市場に出ている住宅の数がその期間内に完売することを意味します。
売り手市場は 2022 年も継続します。
Realtor.com は、2022 年に販売用在庫が好転すると予測しています。2021 年秋の調査によると、今後 12 か月以内に住宅の売却を計画している住宅所有者の数は 2 倍以上に増加し、10 パーセントから26 パーセントに上昇しました。
売却を計画している人のうち93% 販売に向けた準備を進めました。潜在的な売り手のあらゆる年齢層において、買い手の 30% 以上が、現在の住宅市場で利益を上げる可能性によって動機付けられていると報告しています。 (読む:価格が高くなることが予想されます)。
NAR、Redfin、Zillow、Realtor.com の専門家はいずれも、2022 年の在庫状況は改善し、住宅市場はよりバランスの取れたものになると予測しています。在庫がどれだけ増加するかについての推計は情報源によって異なりますが、ほとんどの情報源は、まだ市場に出ていない住宅のオープンに役立つ新築建設の増加を挙げています。
そして残念なことに、パンデミックによる猶予期間の延長によって差し押さえから保護されているアメリカ人は、2022 年に住宅ローンの支払いを再開するか、自宅を売却する必要があるでしょう。
NAR のチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏は、「市場に流通する住宅在庫が増えるにつれ、激しい複数のオファーは緩和され始めるだろう。」
と予測しています。
既存住宅の在庫が減少する中、月間の新築住宅販売は11.9%増加しました。 2021 年 12 月。米国国勢調査局は、新築住宅在庫の供給を半年と予想しています。 購入者のアクティビティが同じ割合で継続する場合。
2020 年 8 月から 2021 年 8 月までの間に、新築一戸建て建設の許可件数は1,687,300 件に達しました。 これは、2000 年代初頭に大不況の住宅バブルが不動産市場を揺るがすまでの比較的安定した 40 年間の年間平均を 316,000 件以上上回っています。
新築需要の高まりと材料費や建設費の高騰により、2022年にも新築住宅のコストは上昇すると予想されます。 2021 年第 3 四半期の住宅価格の上昇は 19% 上昇しました。
サプライチェーンの問題と労働力不足が改善され、住宅資材のコストが横ばいまたは低下すれば、住宅建設業者は建設を再開できるようになるでしょう。
初めて住宅を購入する人にとっても、経験豊富な購入者にとっても、一戸建て住宅の購入は 2022 年も引き続き課題となる可能性がありますが、不動産の専門家は、年末までに正常化が進むと予測しています。
潜在的な買い手は、競争の激しい売り手市場であることを承知の上で調査に取り組む必要があります。住宅価格の中央値、住宅ローン金利、したがって住宅ローンの支払額は 2022 年も上昇し続けると予想されますが、住宅専門家はその傾向は徐々に鈍化すると考えています。
2022 年に借り換えを検討している人にとって、現在の低金利はインセンティブとなるかもしれません。ただし、借り換えを検討する場合は、貸し手に相談し、consumerfinance.gov で利用可能なリソースを確認して、新しいローンが有利に機能し、財務目標と一致していることを確認してください。