分割払いの土地契約は、証書の契約とも呼ばれ、買い手と売り手が銀行の承認プロセスをスキップして互いに直接作業することを可能にするさまざまな不動産所有者の資金調達です。土地契約はミシガン州で不動産を売買するための一般的な方法であり、取引の柔軟な性質のためにすべての土地契約は異なる可能性がありますが、すべての当事者が期待すべき共通点があります。
ミシガン州やその他の場所での典型的な土地契約では、ベンダーが一時的にベンダーの購入資金を調達している間、ベンダーは自分の名前で証書を担保として保持する必要があります。ベンダーは通常、30年のローンを望んでおり、5年または10年後にバルーン支払いが行われます。彼らは、価格、金利、頭金について合意しています。頭金は平均して小さく、1〜10パーセントの範囲です。バンデーはまた、資産を維持し、必要な修理を行い、固定資産税と保険を支払うことに同意します。取引は、郡の証書記録係に記録されます。
ミシガン州の平均的な土地契約条件では、30年間の償却が必要であり、ベンダーの資金調達期間が終了した後に、ベンダーが全額を支払う必要があります。これは通常、バンデーの借り換えによって実現されます。期間中にバンデーが行う支払いは、彼女の公平なシェアを蓄積します。そのエクイティは銀行ローンへの借り換えに使用され、ベンダーは全額支払われます。その場合、ベンダーはタイトルをベンダーに譲渡します。
ベンダーが債務不履行に陥った場合、条項が売買契約に記載されていれば、ミシガン州はベンダーに没収の権利を認めます。没収により、売り手は支払いに遅れをとって支払いを補うことができない場合に、売り手に物件を返還することができます。ベンダーは、契約に支払った金額に応じて、デフォルトを解消するために90日または180日のいずれかがあります。彼女がデフォルトを治すことができない場合、プロパティはベンダーに返され、ベンダーは支払いを清算された損害として保持します。
ミシガン州はまた、売買契約に売買権条項が含まれている場合、ベンダーに非司法的に差し押さえる権利を提供します。これは、ベンダーが家を取り戻すために法廷制度を通過する必要がないことを意味します。ベンダーはミシガン州法の下で司法的に差し押さえることもできますが、それはより遅く、より高価です。没収と差し押さえの大きな違いは、没収では、延滞金を支払うだけでバンデーが最新になることができることです（そして、彼女が最新の状態を維持している場合は、プロパティに留まることができます）。差し押さえは、期限の全額を加速します。さらに、物件の売却で満たされない欠陥については、販売者に責任を負わせる可能性があります。
ミシガン州はまた、ベンダーが契約の履行時に明確なタイトルを提供できない場合に備えて、ベンダーを保護します（つまり、ベンダーはベンダーに全額を支払います）。ベンダーは、証書を提出するようにベンダーに指示する裁判所命令を確保することができます。バンデーは土地契約をキャンセルし、不動産に支払われたすべての金銭の返還を要求することもできます。最後に、バンデーは追加の金銭的損害賠償を求めることができます。
