過去数年間、金利の上昇とショッピングモールの衰退が不動産投資信託（REIT）を圧迫してきました。幸いなことに、多くのREIT（税制上有利な特別事業が投資家に不動産へのエクスポージャーを提供している）は現在、バーゲン価格で取引されています。
今こそ、ミューチュアルファンドや上場投資信託を通じて、この伝統的な配当に適した資産クラスに幅広く飛び込む絶好の機会です。
アパート、オフィスビル、モール、工業用不動産などの不動産を所有し、運営することが多いREITは、一定の税控除を受けますが、その見返りとして、毎年、収入の90％を株主に還元する必要があります。それは彼らを良い歩留まりの演劇にします。現在、平均REITの利回りは4％であり、ほとんどの株式や高品質の債券の利回りよりも高くなっています。
彼らはまた今安く見えます。 Standard＆Poorの500株指数は、12か月の収益に続いて約24倍で取引されていますが、S＆P US REITセクターは、運用価格から運用資金（FFO、REITの収益性の重要な指標）に変わりつつあります。の16。
REITの5％から10％の重み付けは、株式と債券のポートフォリオの優れた分散投資になります。金利の上昇はREITにとって悪いニュースと見なされますが、債券は所得投資家のお金を求めて競争し、不動産業界の多くは債券に依存しているため、REITは歴史的に金利上昇期間中にある程度の回復力を示してきました。
投資家は、不動産ファンドやETFに投資することで、この業界の幅広い分野に簡単にアクセスできます。 現在の上位6つのREITファンドを見てみましょう：
データは2018年7月27日現在です。
Vanguardは、インデックス作成のパイオニアです。管理チームが単に投資を自由に選択するのではなく、S＆P500などのルールベースのインデックスを使用して資産のグループをコンパイルします。また、REITは、バンガードが安価なインデックスファンドでカバーしている投資ユニバースの多くの分野の1つです。
REITは市場の小さな一角であり、そのような袋小路は理論的には積極的に運用されているファンドが単純な指数を打ち負かすのに適した場所です。しかし、バンガードファンドは過去10年間でアクティブに運用されているREITファンドの64％を超えました。平均すると、その期間中、平均的なアクティブREITファンドよりも年間10分の7パーセントポイント多く返還されました。
これは、REITのバンドルを所有し、3.5％の利回りにアクセスするための安価な方法でもあります。投資家クラスの株式は、わずか0.26％、つまり10,000ドルの投資ごとに年間26ドルを請求します。アドミラルクラスの株式（VGSLX）は、最低投資額がないETF株式（VNQ）と同様に、0.12％（最低投資額は10,000ドル）です。
現在、Bullerは、産業用およびオフィス用REIT（ファンドの32.3％）、住宅用（24.9％）、小売用（16.6％）を愛しており、ニッチなセルフストレージスペースもファンドの資産の約9％を取得しています。サイモンはこのファンドのトップホールディングであり、ロジスティクスREITプロロジス（PLD）やストレージキングのパブリックストレージ（PSA）などが参加しています。
FRESXは、過去10年間で年率8％を返し、S＆P USREITインデックスを年平均0.5パーセントポイント上回っています。また、過去3年間で年間平均0.6パーセントポイントも指数を上回っています。さらに、FRESXは、Bullerが主導権を握ってきた20年のうち15年で平均的な不動産ファンドを打ち負かしました。これは、現在2.7％の利益を上げているまともな配当によって部分的に引き上げられました。
基金はほとんど防弾ではありません。フィデリティ不動産投資は2007年に押しつぶされ、21％急落し、同業他社の中で最下位の十分位数で終了しました。 2008年にはさらに38％の損失を出しましたが、実際には競合他社の平均をわずかに上回っていました。
しかし、ブラーは忍耐強い投資家です。平均的なセキュリティは約4年間ファンドに留まります。
事実上すべての不動産ファンドは、同業他社とは少し異なります。 T。 Rowe Price Real Estate （TRREX、27.62ドル）たとえば、より多くの「従来の」REIT（住宅、オフィス、小売、ホテル）を保有し、セルタワーやデータセンターを扱うような特殊なREITは少なくなる傾向があります。たとえば、上位2つの保有物は、アパートの演劇のペアです。AvalonBayCommunitys（AVB）とEquity Residential（EQR）です。
データセンターREITの欠如は、特に過去数年にわたってTRREXを抑制してきました。ファンドの利回りも2.3％とやや低くなっています。それでも、マネージャーのDavid Leeは、Fidelity’s Bullerのように、このファンドを20年間運営しており、うまく運営しています。フィデリティのオファリングは、過去10年間でT.Roweファンドを平均1.5パーセントポイント上回っています。しかし、T。Roweファンドは、Fidelityファンドよりも変動が少ないです。 TRREXは、平均10年とはるかに長くポジションを保持する傾向があります。これは、一貫したポートフォリオを必要とする投資家にとっては明らかなプラスです。
地理的分散に関心のある投資家は、 iShares Global REIT ETF に目を向けることができます。 （REET、25.53ドル）–国際REITと国内REITを組み合わせた上場投資信託。
この場合、REETは約65％がSimon Property Group、Prologis、PublicStorageなどのアメリカのREITに投資されています。残りは、日本、オーストラリア、英国などの先進国に広がっています。トップ10に入る外国のREITは、フランスの小売業であるウニベイル・ロダムコ・ウェストフィールドSE（UNRDY）と、アジア最大の不動産投資信託である香港を拠点とする小売・オフィススペース会社のリンクREITの2つだけです。
ほとんどの外国株式の場合と同様に、外国のREITとこのグローバルファンドは、過去3年間で、米国の同胞を年間平均0.5パーセントポイント下回っています。また、通貨リスクなどの国際的な懸念についても心配する必要があります。
それでも、米国の不動産が一歩後退した場合、外国の多様化は素晴らしいヘッジを提供します。 4％の歩留まりは、どちらもくしゃみをするものではありません。
Vanguard Global ex-U.S。不動産インデックスファンド （VGXRX、23.50ドル）は、厳密に国際的な露出が必要な場合に適しています。
iシェアーズグローバルREITETFとは異なり、バンガードの元米国ファンドはアメリカのREITにエクスポージャーを持っていません。また、新興市場の不動産会社との接触がはるかに多いため、世界の急成長している地域にもアクセスできます。日本（22.2％）、香港（12.9％）、オーストラリア（8.2％）、英国（7％）などの先進国が依然として管理資産を支配していますが、中国（10.9％）、南アフリカ（2.1％）、フィリピン（1.4％）は、新興市場でファンドに約5分の1のウェイトを与えている国の1つです。
多くのインデックスファンドと同様に、時価総額加重もあります。つまり、ウニベイルや香港の新鴻基不動産などの最大の不動産株が最大の保有株です。
外国のREITは、多くの場合、米国のREITよりも高い利回りを支払います。つまり、VGXRXの歩留まりは4.7％と寛大です。
投資家クラスの株式は0.34％を請求し、最低でも3,000ドルが必要です。アドミラルクラスの株式であるVGRLX（最小投資額：10,000ドル）、およびETFであるVNQIの料金はわずか0.14％です。
Cohen＆Steersは、不動産投資信託に重点を置いていることで知られています。そして、その Cohen＆Steers Realty Shares （CSRSX、63.00ドル）は昔ながらのミューチュアルファンドであり、すべてのプラス面とマイナス面が暗示されています。
3人のマネージャーが、各REITの不動産の基本的な価値から、商業用不動産のマクロな見通しまで、あらゆるものを調査します。このプロセスから、チームは40〜60のREITのポートフォリオを構築します。ファンドは、マネージャーの見通しに応じて、不動産サブセクターを過大評価および過小評価します。現在、オフィス（14％）、アパート（13％）、データセンター（12％）がトップであり、小規模産業の中には産業（6％）とインフラストラクチャ（4％）があります。
返品は良好です。過去10年間で、ファンドは年率8.3％を返しました。これは、FTSE NAREIT All EquityREITインデックスよりも年平均0.7パーセントポイントです。
ただし、いくつかの欠点があります。一つには、0.97％の費用比率は、超低コストのインデックス競合他社に対するハンディキャップです。また、ファンドの資産は43億ドルに達し、アクティブに運用されている最大のREITファンドの1つになっています。そのため、小規模なREITの取引がより困難になっています。
マイナス面としては、積極的に運用されているミューチュアルファンドの場合、0.97％の費用比率は特に高くはありませんが、それでも超低コストのインデックス競合他社に対しては大きなハンディキャップです。
スティーブゴールドバーグは、ワシントンD.C.地域の投資顧問です。
