賃貸不動産ビジネスを始める方法を学ぶことに興味がありますか？今日、Making Sense of Centsの読者であるNikkiから、わずか30,000ドルで彼女自身の賃貸不動産ビジネスを始めた方法についての素晴らしいゲスト投稿があります。彼女は現在28の賃貸ユニットを所有しています！
退職のための貯蓄についてどのくらい早く考え始めますか？今は気になっていないかもしれませんが、何も考えずに貯金を始める方法があります。さて、それはどのように意味がありますか？
不動産に投資することによって。
それはまさに私の夫と私がしたことです！ 
私たちは1つの賃貸物件を購入するために30,000ドルの少額の投資から始め、10年も経たないうちに、その1つの投資を28ユニットに増やしました！
これらはすべて、私たちが早期に引退し、受動的な収入をもたらし続けるのを助けることを目的としています！
それでは最初から始めましょう…
夫と私は2009年に結婚しました。今では、ほとんどの新婚夫婦は、結婚式のためにお金を払った後、家を買うためにすぐに飛び込むだけではありません。そもそも20代ですが、私たちは家の所有権に飛躍する準備ができていました！
私たちは、頭金を手に入れるために、少額ではありますが、いくらかの節約ができて幸運でした。思い出していただけると思いますが、2009年、私たちは依然として大不況の影響を感じていました。
この不幸な時期は、住宅バブルの結果でした。住宅バブルでは、10年の初めに住宅価格が高騰し、低金利の住宅購入者が急増しました。
この傾向を維持することができず、市場は崩壊した直後に、多くの借り手が銀行に翻弄されてローンを組むことができなくなりました。
これを説明する理由は、24歳の熟年で1,900平方フィートの素敵な家を購入する方法を完全に明らかにするためです。
誰かがローンをデフォルトしなければならないという犠牲を払うのは嫌いですが、差し押さえられた家を手に入れることができました。差し押さえは私が説明した通りです。これは、借り手が支払いを停止したローンの残高を回収する銀行の方法です。
その結果、購入価格が下がり、すぐに最初の家を購入しました。
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家は古くなっていましたが、私たちが取り組むことができなかったものは何もありませんでした。夫が便利だと付け加えてもいいですか？子供の頃、父親のそばで働いていた彼は、DIYに取り組む方法を完全に知っていました！
次の2年間で、家の改修、塗装、新しいフローリング、バスルームとキッチンの更新、さらには素晴らしい屋外の娯楽エリアの設置も行いました。
夫が別の差し押さえを手に取ってそれを直すのが苦手だったのは、暖炉に最後の石を置いた瞬間だったのではないかと思います。
不況から抜け出した今、私たちは家で良い牽引力を得ることができました。
私たちが完了したリフォームと公正な市場価格での上場により、私たちは家を70,000ドルの利益で売却しました!!
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家をひっくり返すことでそのような利益を得ると、車輪が頭の中で回転し始め、私の夫の場合と同じように回転します。夫はとても便利なだけでなく、義理の兄もとても便利です。
彼らは話をするようになり、ビジネスプランが作成されました！
家をひっくり返すことには利点がありますが、それに関連して高いキャピタルゲイン税がかかります。裏返して売るのではなく、裏返して家賃を払うようになりました！
この家にはすでにアクティブなテナントがいるので、賃貸人を見つけるのは問題ありませんでした。
明らかに、低コストで何かを購入することには欠点があります。たくさんのメンテナンスの問題がありました。私の夫と義理の兄弟の両方が持っているスキルで、彼らはメンテナンスと修理のコストを節約することができました。最初にこの要素を検討する必要があります。これはあなたのコストに追加されます。あなたが自分で仕事をすることができれば、あなたはあなた自身にたくさんのお金を節約することができます。しかし、あなたの時間はどれほど貴重ですか？
話を進める前に、ビジネスプランが作成されたらすぐに、次の行動方針はLLCを作成することであったことを指摘することが重要です。
不動産には担保が必要であり、新しく開発された会社の下で最初の賃貸物件を移転すると、私の個人的な担保は使用できなくなったため、これは重要です。
最初のレンタルがスムーズに実行され、スムーズに実行されるということは、完全にレンタルされ、毎月支払いが行われることを意味します。別のレンタルを検討するときが来ました。
1回のレンタルで数千ドルが流入するわけではなかったため、大量の現金を投げるだけでは適していませんでした。
私は多くの定義や頭字語を投げかけているように見えることは知っていますが、私たちが行った手順について完全に透明にしたいと思います。
Home Equity Line Of Credit（HELOC）は、自宅で保護されたクレジットラインを提供します。
最初のラインを引っ張ろうとしていたとき、家の価値の約90％を確保することができました。家の価値が30,000ドルだった場合、27,000ドルのローンを受け取ることができます。その後、料金は変更され、現在はそれほど高い値で提供されていませんが、キャッシュフローが不足しているかどうかを検討する必要があります。
この方法では、より多くの一軒家がポートフォリオに追加されました。
これらはすべて差し押さえであり、HELOCと一緒に購入し、互いにピギーバックしました。
1つの壊滅的な問題が発生した場合、ポートフォリオ全体が失われる可能性があるというリスクがあります。
幸いなことに、彼らは両方とも学校の先生なので、これはある程度の夏の雇用を可能にしました。最初のレンタルでメンテナンスの問題が続いていたため、彼らはそれを売りに出す時が来たことを知っていました。
最初の賃貸料の売却は、与信枠を完済した後、利益なしで完了しました。しかし、それは私たちの足を濡らして業界を理解するための素晴らしい方法でした。
すべてのメンテナンスと修理を自分たちで行うことができたため、ユニットあたり月額200ドルの利益が達成可能な目標でした。これにより、予期しない問題が発生した場合、テナントが支払いを逃した場合、保険の支払い期限が到来した場合、または税金が支払われた場合に備えて、余裕ができました。
最初のマルチユニットを購入すると、正式に事業を行っているように感じます。正式には家主です。以前はそうではありませんでしたが、今ではもっと大きな時間を感じました！まるでアパートやタウンホームの大規模なコミュニティを購入しているかのようにマルチユニットと言いますが、そうではありませんでした。私たちはそれほど大きな規模で購入する準備ができておらず、運が良ければ2つか3つのレンタルユニットに固執していました。
プロパティマネジメントは重要な要素ですが、プロパティのメンテナンスだけで構成されているわけではありません。
各プロパティに適切な本を維持する必要があります。これには、毎月の賃貸料の請求物件と、彼らが担当する公共料金が含まれます。現金とクレジットカードの明細書を照合し、毎月の損益計算書を確認する必要があります。また、四半期および年次の税金の支払いがスケジュールされていることを確認する必要があります。
これに慣れていない場合、または単に管理タスクのファンでない場合は、簿記係を外部委託することができます。しかし、これもまた、収益に対して適用する必要があります。
注-一部の公共料金は責任を負います。つまり、公共料金が支払われない場合は家を押収することができます。理解を深めるために、地域の法域の法律を読むことをお勧めします。私の提案では、光熱費を前払いし、テナントに料金を請求します。そうすれば、あなたは自分がカバーされていることを知ることができます。
物件を賃貸するときは、テナントに賃貸契約書に署名してもらう必要があります。
この契約は、テナントと不動産所有者の両方に対する期待を概説した徹底的かつ詳細なものでなければなりません。ここでの私の提案は、保持者に弁護士を雇うことです。不動産業界に精通し、契約書の文言を書いて確認できる人。
注-すでに占有されている家を購入する場合は、テナントに新しい契約書に署名してもらいます。また、彼らが家賃の潜在的な上昇を完全に認識していることを確認する必要があります。新しいテナントは、最初に賃貸契約に署名する権利があるだけでなく、古いテナントの満了時に新しい契約にも署名する必要があります。条件と料金に必要な変更を加え、それらをテナントに完全に伝える必要があります。多くの場合、彼らは生活水準の向上に基づいて署名します。しかし、あなたは拒否するかもしれない人々に出くわすでしょう。その後、立ち退きプロセスと新しいテナントの検索に直面します。それは業界のそれほど陽気な側面ではありません。
信用調査を依頼したり、以前の不動産所有者に支払い履歴や紹介を依頼したりできます。あなたが彼らに賃貸料を見せているのであなたが潜在的なテナントを知るためにあなたが時間がかかるほど良いです。これは本当にあなたに彼らがぴったりであるかどうかを知る機会を与えてくれます。
マーケティングノート-Facebookマーケットプレイスに空席を掲載すると、膨大な数の視聴者が集まることがわかりました。そして、あなたの電話番号が書かれた庭の古き良きファッションサインはうまくいくようです！
他の投資家の前に入ることができれば、最初にオファーを出すことができます！一部のプロパティにはいくつかの不測の事態があり、投資家が許可される前に初めての購入者のみが表示できます。あなたはこれに気づき、あなたの視聴の可能性が何であるかを知りたいだけでしょう。
注-不動産業者なしで購入する機会がある場合は、検討することをお勧めします。コストを節約できます！
エアコンは緊急の必要ではないかもしれませんが、15度の天気では、暖房は必要です。
ですから、信頼できる人が電話に出ていることを確認してください。後悔はしないよ！
注-中小企業の請負業者は、公正で手頃な価格の誰かと一緒に仕事をするのに素晴らしかったです。
注–ウォータージェッティは、時々便利なツールです。これは、彼らが遭遇した配管の詰まりの大部分に役立ちます。排水管の清掃にかかる費用を数百ドル節約できる可能性があります。
近年、30年の住宅ローンはすべて15年に借り換えられています。
より迅速な支払い、より少ない利子！
そして私が言ったように、すべてのお金はビジネスに保持されているので、私たちは毎月の個人的な利益を受け取るのではなく、単にビジネスを成長させ、長期的に利益を享受するためにいます。
すぐに報酬が得られずに長時間働いたことを考えると、飲み込むのは難しいかもしれません。
この記事の執筆時点では、28ユニットあります。
ご存知かもしれませんが、住宅価格は上昇しており、近い将来も上昇し続けると予測されています。それは私たちをビジネスでいくつかの進歩を遂げるために開いたままにします。
現在、事業計画は一戸建て住宅をすべて売却することです。これは、一緒に働くための健全な利益を生み出すはずです。その利益で、私たちは大きな賃貸複合施設を購入します。
大量の現金で始めていなければ、賃貸事業を始めるのはゆっくりと進む可能性がありますが、それは可能です。
お住まいの地域で販売されているものの確認を開始し、相談する専門家のリストを収集します。座って、毎日チェックインできるビジネスプランを書き留めます。使命を明確にし、実行可能な目標を設定します。あなたの収入の可能性が何であるか、そしてあなたがすべての費用を考慮した後にあなたがどれだけ稼ぎたいかを決定してください。予期しないコストが発生した場合に備えて、緊急時対応計画を立ててください。
著者略歴：Pumpkin to Polishedの創設者、個人の変革に焦点を当てたブログ。中小企業と起業家精神に情熱を注いで、私は個人的な充実感を見つけるための旅で学んだことを物語るために、Pumpkin toPolishedを作成しました。私自身の中小企業を作成するための家の設計の秘密を明らかにする。あなたが好きな人生を送ることができることを読者に理解してもらいたいです！あなたはただ始めなければなりません！賃貸事業を始めたいのですが、すべての支出を追跡する方法がわかりませんか？私たちはあなたをカバーしました！ここで無料の追跡スプレッドシートを入手してください！
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