セカンドモーゲージとも呼ばれる住宅担保ローンは、特定の住宅プロジェクトや自動車購入などの一時的な費用でうまくいく可能性のある一括払いを提供します。これは、5年から20年の期間にわたって均等な月払いで固定金利と返済の予測可能性を提供します。

ホームエクイティクレジットラインは、小切手、アカウントに接続されたクレジットカードまたはデビットカード、または電子送金を使用して、いつでもタップできる回転式クレジットラインです。未払いの残高には変動金利が発生します。 HELOCを使用して、改造プロジェクトの完了したフェーズや、医療費などの継続的または変動費を支払うか、緊急時に備えておくことができます。

貸し手は、大不況時に行ったように、デフォルトの数が増えると予想または経験した場合、与信枠を削減、凍結、またはキャンセルする可能性があることに注意してください。パンデミックに関連する経済の不確実性にもかかわらず、貸し手は既存の信用枠の借入をまだ削減していないと、金融出版社であるHSH.comの副社長であるKeithGumbingerは述べています。しかし、JPモルガン・チェースとウェルズ・ファーゴは、この春、新しいHELOCの申請を取りやめ、9月中旬までに再開しませんでした。

一部の貸し手は貸付基準を厳しくし、より高いクレジットスコアを要求するか、すべての住宅ローンと住宅担保債務のローントゥバリュー制限を80％から75％に引き下げました、とBoeing Employees CreditUnionの消費者ローン処理ディレクターであるJohnGarciaは言います。シアトルで。ガルシア氏によると、家が建設中、空き家、売り出し中、または担保としての資格がなくなるため、メンテナンスや損傷が大幅に延期されるまで、申し込みを待つ必要はありません。

HELOCは、上限まで借りることができる最初の引き出し期間（通常は10年）を提供します。その間、最低支払い（通常はローン残高の1％から2％）を行うか、資格がある場合は利息のみの支払いを選択できます。通常、ペナルティなしで前払いできます。元本を返済すると、利用可能なクレジットが補充されます。

多くの貸し手は、「ライン内ローン」タイプのHELOCを提供しています。ドロー期間中に、未払い残高の全部または一部を変動レートから固定レートに変換し、通常は限られた回数だけ、最大20年の期間にわたってその部分を返済することができます。

抽選期間が終了した後、通常10年から20年以上、元本と利息の支払いを開始する必要があります。バルーン支払いを必要とせずに、期間の終わりまでに残高を完全に完済する完全に償却された返済計画を探してください。抽選期間を通じて利息のみを支払うと、かなり多額の支払いが発生する可能性があります。これを回避するには、返済期間が始まる前に、残高を全額返済するか、新しいHELOCに借り換えます。

9月中旬、10年または15年の期間の住宅担保ローンの平均固定金利は5.7％であり、HELOCの平均変動金利は4.8％でした（ローンまたはラインの金額が30,000ドルの場合、 Bankrate.comによると、FICOスコアは700で、ローンとバリューの合計比率は80％です。

一部の貸し手は、資格のある借り手に、より低い導入HELOCレートを提供します。それがどのくらい続くか、そして導入期間が終了したときのあなたの新しいレートが何であるかを知っていることを確認してください。すでに貸し手に預金口座を持っているか開設している場合、自動支払いにサインアップしている場合、または年会費、たとえば50ドルを支払うことに同意している場合は、レートの0.25％または0.5％の割引を受ける資格があります。借入コストを管理しやすくするために、金利の上限を探してください。

ホームエクイティローンまたはクレジットラインのクロージングコストは、ローン金額の約2％から5％になる可能性があります。 「無料」のオファーと引き換えに、より高い金利を支払うか、ローンまたはラインを時期尚早に閉鎖した場合、貸し手はペナルティを課します。非アクティブまたは最小残高などの雑費には特に注意してください。

現在銀行口座を持っているところならどこでも買い物を始めましょう。ただし、他の貸し手に現在のレートやオファーを確認するか、個別の見積もりをリクエストしてください。次に、bankrate.com、hsh.com、またはlendingtree.comの計算機を使用して、what-ifシナリオを実行します。

リバースモーゲージの仕組み

ジョージア州ジャスパーのレイとアン・スミスは、彼らの住宅担保を利用するために、この春、リバースモーゲージに借り換えました。 70代のスミスは、社会保障を利用してIRAを持っていますが、リバースモーゲージを経済的なクッションとして利用しました。 「私は私たちが快適で、私たちが望む限りこの家に住むことができることを確認したかったのです」とレイは言います。

スミスの家は395,000ドルで評価され、カップルは最大230,000ドルの支払いが承認されました。彼らは80,000ドルの住宅ローンの残高を返済する必要があり、これにより元本と利息の月々の500ドルの支払いがなくなりました。彼らは150,000ドルのクレジットラインを取り、すぐに25,000ドルを引き出してクレジットカードを支払いました。

スミスは必要なときに必要なときにラインから引き出すことができ、レイはクレジットラインが未払いの残高に対して支払うのと同じ3.5％のレートで成長することを熱心に指摘しています。 「私たちの資産は投資に縛られており、あなたはそれらに何が起こるかを決して知りません」とレイは言います。彼は来年、社会保障からの収入と彼のIRAからの引き出しに税金がかかるのを避けるために、信用枠から借りることができると言います。

過去数年にわたって、リバースモーゲージは、いくつかの潜在的に有害な機能を修正した製品の変更と財務評価の追加要件によって、やや傷ついた評判を克服し始めました。退職後の収入の研究者は、経済的に困窮している退職者だけでなく、元気な退職者のためにも、実行可能なツールとしてリバースモーゲージを確立しました。 「リバースモーゲージを戦略的に使用すれば、子供たちにもっと任せることができます」と、リバースモーゲージを研究したテキサス州ラボックのファイナンシャルプランナーであるジョンソルターは言います。

リバースモーゲージについて聞いたことがあるかもしれないこととは反対に、次の事実を考慮してください。あなたはあなたの家の所有者であり続け、その所有権を保持します。事実上、収入ではなくローンの前払いを受け取っているため、お金は非課税であり、社会保障やメディケアの給付には影響しません。

ローンは、最後に生き残った借り手が亡くなったとき、家を売却したとき、または病気のために12か月以上家を離れたときに期限が到来します。借り手が家を出た後、貸し手は適格な非借り入れの配偶者または献身的なパートナーが滞在することを許可しなければなりません。生き残ったパートナーは、リバースモーゲージからこれ以上お金を受け取ることはできませんが、家を維持し、税金と保険を支払い続ける必要があります。

あなたやあなたの相続人がリバースモーゲージを返済するために家を売るとき、あなたはあなたの家の価値以上の借金をすることは決してありません。あなたの家があなたが借りている以上に売れた場合、あなたまたはあなたの相続人は残りの資産を保持します。相続人が家を維持したい場合は、リバースモーゲージを借り換えるか、未払いの債務または家の評価額の95％のいずれか少ない方を支払うことができます。

■要件。 リバースモーゲージの対象となるには、借り手は62歳以上であり、不動産を完全に所有しているか、かなりの金額の住宅ローンを返済しており、住宅を主たる住居として占有している必要があります。貸し手はあなたの収入と信用履歴を見直して、あなたが自分自身を維持し、家を良好な状態に保ち、固定資産税、危険保険、住宅所有者協会の手数料を支払い、ローンの不履行を回避できるようにします。貸し手があなたがそれらの費用を処理できないと判断した場合、貸し手はエスクロー口座であなたの支払いから資金を取っておき、あなたのためにそれらの請求書を支払います。

適格となる最大支払い額または元本限度額は、年齢（または適格となるために特定の基準を満たさなければならない若い共同借入人または非借入人の配偶者の年齢）、および現在の金利と2020年に連邦住宅局によって保証されたリバースモーゲージの場合、最大765,600ドルまでのあなたの家の評価額。いくつかの貸し手は、独自のジャンボリバースモーゲージを作成します。年齢と住宅価格が高く、現在の住宅ローンの残高と金利が低いほど、支払いは多くなります。

あなたが住宅ローンを持っているならば、あなたはローンまたは他の源からそれを完済しなければなりません。ただし、最初の1年間は元本限度額の60％を超えて引き出すことはできません。利用可能な資金の最大10％を利用して、既存の住宅ローンの債務を返済したり、貸し手が必要とする修理を行ったりすることができます。

■支払いオプション。 リバースモーゲージからのクレジットラインは、通常、最大の収益と柔軟性を提供します。使用した回線の一部に対してのみ利息が請求され、いつでも支払いを行うことができます。

HELOCとは異なり、クレジットラインの未利用部分は、利息と年間住宅ローン保険料が残高に発生するのと同じレートで複合するため、クレジットラインは成長します。長年にわたり金利が上昇しているため、与信枠は当初の金額よりもはるかに多くなる可能性があります。

収入の保証を希望する借り手は、一定期間または家に住んでいる限り、月々の固定支払いを選択することもできます。

一時金を受け取ると、支払いと柔軟性が最小になります。初日から利息が発生するため、お金を受け取ってその上に座るのは意味がありません。

■専門家のアドバイス。 リバースモーゲージを購入する前に、ファイナンシャルアドバイザーに退職プランにどのように適合するかを尋ねてください。 American College of FinancialServicesから退職所得認定の専門家の指定を受けたアドバイザーを探してください。

リバースモーゲージ計算機について、または州や会社ごとに貸し手を見つけるには、全米リバースモーゲージ貸し手協会の消費者向けウェブサイトにアクセスしてください。認定されたリバースモーゲージの専門家であるローンオフィサーを探してください。

借り手としての義務を確実に果たすために、財務カウンセリングを受ける必要があります。住宅都市開発省によって認定されたカウンセラーを見つけるには、住宅都市開発省のWebサイトにアクセスし、地図または郵便番号で検索するか、800-569-4287に電話してください。セッションの費用は、電話または対面で125ドルから250ドルです。

■コスト。 終了時に、住宅の評価額の2％または上限（765,600ドル）のいずれか少ない方に相当する初期FHA住宅ローン保険料を支払います。また、ローン残高の0.5％の年間住宅ローン保険料が発生します。これは、ローンの期限が切れるまで支払われません。保険はあなたがあなたの支払いを受け取ることを保証します、そしてあなたはローンが返済されるときあなたがあなたの家の価値より多くを借りることは決してないでしょう。

貸し手は、最大6,000ドルのオリジネーション料金に加えて、サードパーティサービスの料金を請求できます。料金は、2,500ドルまたは住宅価格の2％のいずれか大きい方、最初の200,000ドルまで、および200,000ドルを超える金額の1％、上限までに相当します。

一括払いでは固定金利を支払い、他のすべての種類の支払いでは変動金利を支払います。 HSH.comによると、6月にクローズされたローンの平均固定金利は3.8％、変動金利は3.3％でした（入手可能な最新のデータ）。変動金利は、貸し手が1〜3パーセントポイントのマージンを追加する基礎となる指数（1年国債やLiborなど）に基づいています。一般的に、あなたが受け入れるマージンが高いほど、オリジネーション料金は低くなります。

全米逆住宅ローン貸し手協会のスティーブ・アーウィン会長は、貸し手は彼らが請求するマージン、オリジネーション手数料、および閉鎖費用が異なるため、買い物にお金を払っています。一部の貸し手はすべてのオリジネーション料金を免除し、他の貸し手は最大6,000ドルの上限を請求します。たとえば、貸し手はスミスに$ 5,950のオリジネーション料金を請求することができましたが、彼らはたったの$ 2,000を支払いました。マージン、初期費用、および支払いを比較するために、少なくとも3つの見積もりを取得します。 「さらに、電話、インターネット、台所のテーブルなど、会いたい場所で会う専門家と一緒に仕事をしたいと思っています」とIrwin氏は言います。

ここにひねりがあります：「購入のためのリバースモーゲージ」を使用して、別の住宅ローンの支払いをすることなく、次の家を購入することができます。詳細については、reversemortgage.orgにアクセスし、「購入用」を検索してください。