不動産を借りることで、アンクルサムに優しい退職後の収入源を作ることができます。連邦税法は家主のための休憩でいっぱいです、そして、2017年の税法は多くの家主が彼らのスケジュールEの賃貸収入のために取ることができる新しい償却を作成しました。
新しい税控除は、「パススルーエンティティ」の個々の所有者に対する特別な20％の控除に該当します。自営業者およびS法人、パートナーシップ、LLCの所有者は、適格事業所得（QBI）の20％を償却できるようになりました。
QBIは、収入の割り当て可能なシェアから、貿易またはビジネスからの控除額を差し引いたものです。 QBI控除前に、共同申告で321,400ドル、単一申告で160,700ドルを超える課税所得を報告する個人には、特別な規則と制限が適用されます。
米国税理士協会のジョエル・グランドン会長によると、QBI規則は、2017年の税法でナビゲートするのが最も難しい規定の1つです。あなたの不動産賃貸活動が貿易であるかビジネスであるかを決定するための厳格な規則はありませんが、セーフハーバーは満たすのが困難です。グランドン氏によると、優れた税務申告者のアドバイスを探すのが最善です。
賃貸収入をQBIとして認定する方法は2つあります。最初の方法は、賃貸活動が貿易またはビジネスのレベルまで上昇するかどうかです。この決定は、納税者の特定の事実と状況によって異なります。いくつかの関連する要因は、資産の種類（住宅または商業）、賃貸人またはその代理人による日々の関与の程度、賃貸期間、および賃貸の数です。
QBIとして賃貸収入を認定する2つ目の方法は、IRSのセーフハーバーを満たすことです。不動産所有者、従業員、または独立請負業者による活動には、年間少なくとも250時間を費やす必要があります。修理、テナントサービス、資産管理、広告、家賃の徴収、賃貸借の交渉、労働者数の監督に費やされた時間。資金調達の手配、長期的な資本の改善の構築、およびプロパティへの往復の運転に費やされた時間は含まれていません。
セーフハーバーを使用する納税者は、IRS Revenue Procedure 2019-38に詳述されているように、厳格な記録管理要件を満たし、年次報告書を返品に添付する必要があります。セーフハーバーに会うことで、レンタル活動をQBI目的のビジネスとして扱うことができます。
一連のベストプラクティスに従うことで、減税を固めることができます。セーフハーバーの最低250時間の厳格な記録管理要件により、Grandon氏は、判例法の貿易またはビジネス基準を満たす方が簡単かもしれないと述べています。これは、必ずしも活動に多くの時間を費やす必要はありません。これは各納税者の事実に依存するため、実質的に250時間未満で、ビジネスを続けることができます。
グランドンは、賃貸活動をビジネスとして扱いたい人は、次のベストプラクティスに従うことをお勧めします。活動のために別々の銀行口座を保持します。あなたの時間とあなたがプロパティで仕事をするために支払うすべての人の時間に加えて、仕事の説明を追跡します。経費の領収書を保管し、財産に保険をかけます。また、1月31日までに1099のフォームを、サービスに年間600ドル以上支払う企業ではない人に送信します。 1099のファイルコピーをIRSに提出します。
賃貸住宅を1つしか所有していない場合、QBI休憩の資格を得ることができますか？ すべての家主の税控除ガイドの著者であるスティーブフィッシュマン （Nolo、$ 40）、事実と状況に応じて、はいと言います。フィッシュマンは、収入を生み出す単一の賃貸物件を所有している場合、20％の償却を行うと述べています。しかし、彼は、あなたが所有する賃貸物件が多ければ多いほど、あなたの貿易/ビジネスの議論はより強くなるだろうと認めています。
賃貸収入をQBIとして扱い、20％の控除を受けても、1040の返品で賃貸収入を報告する方法は変わりません。不動産賃貸収入は通常、スケジュールEで報告されます。また、賃貸収入は通常、自営業税の対象ではありません。資格がある場合は、2019フォーム1040の10行目で20％のQBI控除を受け、課税所得に応じてフォーム8995または8995-Aのいずれかを添付します。