利息のみの住宅ローンでは、家の資金を調達するために必要な金額を借りますが、その後、設定された年数にわたってのみ利息に向かう支払いを行います。利息のみの期間が終了したら、利息と元本の両方の支払いからなる高額の支払いを行う必要があります。
利息のみの住宅ローンは、従来の住宅ローンよりも最初の月々の支払いが少なくなる可能性がありますが、全体としては利息費用が高くなります。もう1つの欠点は、利息のみを支払う支払いを行っているときに、資産に資本が蓄積されないことです。
利息のみの住宅ローンは、2つのフェーズで構成されています。
償却段階では、支払いは従来の住宅ローンの場合とほぼ同じように構成されます。早期支払いの大部分は利息に充てられ、比較的少数が元本をカバーします（そして住宅担保を蓄積します）。残高は時間の経過とともに徐々に変化するため、支払い期間の終わりまでに、支払いはほぼ完全に元本の支払いで構成され、ごく一部が利息に向けられます。
利息のみのローンの償却フェーズは、通常、同等の従来の住宅ローンよりもかなり短い期間に元本の支払いを分散することに注意してください。たとえば、30年の$ 300,000の利息のみの住宅ローンで、10年の利息のみのフェーズ。元本の支払いは20年間に分散されます。つまり、元本の支払いは通常、同等の従来のローンよりもはるかに高く、元本の支払いはローン期間の30年すべてに分散されます。
次に例を示します：
たとえば、$ 400,000の家を購入し、20％の頭金が$80,000であるとします。それはあなたが$320,000を借りていることを意味します。最初の期間が10年で、年率（APR）が6.8％の30年の利息のみの住宅ローンを取得する場合：
最初の毎月の支払い（固定資産税、保険、その他の料金を除く）は次のようになります：
（6.8％x $ 320,000）=$1,813。
ローン期間の利息のみのフェーズで追加の支払いを行わないと仮定すると、償却フェーズに達した後の支払いは、基本的に、20年間の期間が6.8％の32万ドルの従来の住宅ローンを借りた場合と同じになります。 4月。 Experian Mortgage Calculatorは、財産税、保険、その他の潜在的な料金を除くと、毎月の支払いが約$ 2,443に上昇することを示しています。これは、利息のみの期間に支払う支払いよりも約35％増加します。
この例では、ローンの金利が固定されていると想定していますが、ほとんどの金利のみの住宅ローンは変動金利住宅ローン（ARM）であり、特定のベンチマークインデックスレートの変動に応じて毎年変動する可能性があり、ローンや貸し手によって異なります。金利が上昇している環境（2022年初頭に見られるような）では、ARMのAPRの毎年の調整に基づいて、毎月の支払いが大幅に増加する可能性があります。
初期支払いの削減： 利息のみの住宅ローンの利息のみのフェーズでは、月々の支払いは通常、利息と元本の両方を含む同等の従来の住宅ローンよりも低くなります。
追加の支払いにより支払い額を減らすことができます： 利息のみの住宅ローンに追加の支払いを行う余裕がある場合、ローンの元本に対してそれらの支払いを適用すると、毎月の支払い額を減らすことができます。利息のみのローンの初期段階では、ローンの未払いの元本に基づいて利息が計算されるため、元本に追加の支払いを適用すると、利息が下がり、月々の支払いが減ります。ローンの利息のみのフェーズで未払いの元本を減らすと、ローンが償却フェーズに変換されたときに請求される支払いのサイズを減らすこともできます。
他の投資のための元本の使用： かなりの富を持つバイヤーにとっての利息のみの住宅ローンの主な魅力は、住宅ローンの元本返済に使われるファンドを投資できることです。一部のバイヤーのファンドは、401（k）ファンドまたは個人年金口座に拘束される場合があります。 （IRA）住宅購入時にペナルティなしでアクセスすることはできませんが、住宅ローン期間の終了までに使用できるようになります。他のバイヤーは、住宅ローンのみのローンで利息を支払うよりも大きなリターンが得られると期待する投資に資金を投じることを望んでいます。
より多くの家を購入する機能： 利息のみのローンの最初の低額の支払いにより、同じ不動産の従来の住宅ローンで必要な元本と利息の全額を支払う必要がある場合に、余裕のある金額よりも多くの住宅に融資できる可能性があります。ただし、最終的には、利息のみの住宅ローンの支払いが増えるため、それらを計画することが重要です。
潜在的な税制上の利点： 年間最大100万ドルの住宅ローンの利息は、連邦所得税から控除できます。税率によっては、返済期間の初期段階での税金の節約により、利息のみの住宅ローンの支払い額が大幅に相殺される可能性があります。
総利息費用が高い： 利息のみの住宅ローンの初期段階では、利息のみの支払いはローンの全額に基づいています。これは、ローンの全期間にわたって利息を徐々に減らし、元本の支払いを増やす従来の住宅ローンの償却とは対照的です。つまり、同じAPRの従来の住宅ローンよりも全体的に多くの利息を支払うことになります。
延期されたホームエクイティ： ローンの元本に適用される追加の支払いを行わない限り、ローン期間の利息のみの部分では住宅担保ローンを累積しないため、その期間中に住宅担保ローンまたは融資枠を取得することはできません。
大幅な支払いの増加： 利息のみの住宅ローンが償却支払い構造に変換されると、毎月の支払いのサイズが大幅に増加します。この増加の正確な金額は、固定金利のローンがない限り予測するのが難しい場合があり、支払い額の急増は大きな予算上の課題となる可能性があります。
予測可能性の欠如： ほとんどの利息のみの住宅ローンは変動金利住宅ローン（ARM）であり、通常、公表された市場指数または実勢金利の変化に基づいて、金利は毎年変化します。これは、ローンの全期間にわたる毎月の支払い額に影響を与える可能性があります。
厳格な融資要件： 貸し手は、利息のみの住宅ローン期間の終了時にローンの全額を返済できるようにすることを法律で義務付けられているため、貸し手はあなたの財政を注意深く調べ、に変換できる資産、投資、または退職後の貯蓄を見たいと思うでしょう。ローン金額をカバーするのに十分な現金。これにより、利息のみの住宅ローンの資格を得ることが比較的困難になります。
頭金と金利の引き上げ： 貸し手は、利息のみの住宅ローンは従来のローンよりもリスクが高いと考えているため、頭金と金利を高くして、それらを発行する余分なリスクを相殺することを主張する場合があります。利息のみの住宅ローンは適格住宅ローンとは見なされません。つまり、FHAローン、VAローン、USDAローンなどの政府支援の住宅ローンプログラムには不適格であり、従来の住宅ローンよりも少ない貸し手から利用できます。
数十年前、貸し手は住宅を売却することで融資額の一部または全部をまかなうことができると仮定して利息のみの融資を行ったかもしれませんが、2008年の金融危機は住宅価格の急落と住宅販売の停滞をもたらしました。多くの利息のみの借り手はローンをカバーすることができず、それが再び起こらないように規制が強化されました。
利息のみの住宅ローンは、2008年の危機後の数年間で非常に少なくなり、まだ一般的ではありません。お住まいの地域の貸し手に連絡して、利息のみのローンについて質問するか、それらを提供する貸し手とあなたをつなぐことができるかもしれない不動産業者と協力してください。
危機後に課された規制により、貸し手は借り手がすべてのローンを返済する能力を確認するため、貸し手はあなたの財政を注意深く見て、あなたがどのようにローンを返済する予定かについての説明を要求する必要があります。ローン期間の利息のみのフェーズから、よりコストのかかる償却期間への移行を管理します。これには、ローンの初期段階で収入が増えると予想される証拠を提供したり、ローンの条件が変更されたときに貯蓄や投資にアクセスできることを証明したりすることが含まれます。
その他の要件は貸し手によって異なりますが、以下も必要になる可能性があります。
従来の住宅ローン： 利息のみのローンの資格を得るのは設計上難しいため、関連する急な融資要件を満たせない場合は、従来の住宅ローンを探すことを検討してください。月々の支払いが比較的多いということは、希望する住宅よりも安価な住宅を検討する必要があることを意味するかもしれませんが、従来のローンの全体的なコストは、利息のみの住宅ローンよりもかなり低く、数年後にはあなたはより高価な家にトレードアップすることができるかもしれません。
ジャンボローン： あなたがあなたの郡の平均的な家よりもかなり高価な家に融資することに興味があるなら、ジャンボローンがあなたの唯一の選択肢かもしれません。利息のみのローンと、より一般的には従来の返済住宅ローンの両方として利用できるこれらの非適格住宅ローンは、他の利息のみのローンと同じ厳格な貸付要件の多くの対象となるため、非常に良好な信用がない限り、1つを探すのは賢明ではありません。強力なキャッシュフローと、このような多額のローンをカバーするのに十分な手段へのアクセス。
利息のみの住宅ローンの相対的な不足、それらの比較的高いコスト、およびほとんどの貸し手がそれらの申請者に課す厳しい要件は、それらをほとんどの借り手にとって理想的とは言えないものにします。これらは、次のようなかなり狭いグループの借り手に最適です。
これらのグループの1つ以上に該当し、利息のみの住宅ローンが有効な場合は、クレジットが住宅ローンの借り入れに適していることを確認し、慎重に買い物をして、複数の貸し手からレート見積もりを取得して、利用可能な最良のローン条件を取得します。あなた。