あなたの住宅ローンの支払いをする余裕がありませんか？あなたは一人じゃない。消費者金融保護局の全国住宅ローンデータベースによると、2021年3月の時点で全国の住宅ローンの約0.8％が30日から89日延滞していた。そして、この数字は、住宅ローンがCOVID-19救済計画によって促された猶予から削除され、住宅所有者が再び支払いを開始しなければならないため、上昇する可能性があります。

住宅ローンの支払いが遅れると、ローンがデフォルトに移行する可能性があります。これにより、貸し手は損失を取り戻すための措置を講じることができます。差し押さえの脅威に直面していて、家を失うのではないかと心配している場合は、ローンを最新のものにするのに役立つオプションを探すことが重要です。住宅ローンのデフォルトがどのように展開するか、潜在的な結果、およびそれに対処する方法を見てみましょう。

住宅ローンがデフォルトになっている場合、それはどういう意味ですか？

あなたが住宅ローンを取得するとき、あなたの貸し手はあなたの住宅ローンの元本と利子をカバーするタイムリーな毎月の支払いを期待しています。支払いに遅れをとったり、支払いを完全にやめたりすると、住宅ローンの債務不履行に陥るリスクがあります。

住宅ローンのデフォルトは、次のような他の理由でも発生する可能性があります。

• 固定資産税の支払いの失敗
適切な住宅所有者保険に加入できない
• 家に損害を与えて資産価値を下げる
• 貸し手の承認なしにプロパティの証書を新しい所有者に譲渡する
• 住宅ローン契約で義務付けられている場合でも家を占有できない

住宅ローンのデフォルトの結果は何ですか？

住宅ローンの債務不履行が発生した場合、貸し手は未払い残高の合計に対して全額の支払いを要求する可能性があります。あなたは「加速条項」と呼ばれるものを強制する手紙をメールで受け取り、あなたのローンを最新のものにするための一定の期間があります。この金額を支払うことができない場合、貸し手は差し押さえと立ち退きに訴える可能性があります。

貸し手は、連邦法に従って差し押さえプロセスを開始するために、最初のデフォルトから少なくとも120日待つ必要があります。ただし、詳細はお住まいの州で適用される法律によって異なります。

貸し手は通常、次のいずれかを提出します。

• 司法差し押さえ： 貸し手は30日以内に支払いを要求する手紙を送ります。あなたが支払いを怠った場合、地方裁判所または保安官事務所はあなたの財産を最高入札者に売るためにオークションを開催します。司法差し押さえはすべての州で許可されており、一部の州では義務付けられています。
• 厳格な差し押さえ： これは、貸し手が住宅所有者に対して訴訟を起こすことを伴い、通常、住宅ローンの未払い残高が資産価値を超えた場合に発生します。借り手が裁判所の命令に従って一定期間内に支払いを怠った場合、資産の所有権は貸し手に戻ります。厳格な差し押さえは、一部の州でのみ許可されています。
• 販売権、または法定差し押さえ： 司法差し押さえと同様に、貸し手は特定の時間枠で支払いを要求する通知を送信します。借り手が支払いを怠った場合、待機期間の後に住宅ローン会社がオークションを開催します。この形式の差し押さえは、いくつかの州で許可されています。これは、販売権条項が住宅ローン契約に含まれている場合にのみ適用できます。

あなたの家が差し押さえられた場合、あなたのクレジットスコアは大きな打撃を受ける可能性があり、差し押さえは最大7年間あなたの報告に残ります。差し押さえに起因する可能性が高いクレジットスコアの害に加えて、あなたの信用報告書に差し押さえが存在すると、別の住宅ローンを取得するのがはるかに困難になる可能性があります。

住宅ローンのデフォルトまでどのくらいかかりますか？

住宅ローンのデフォルトと差し押さえの可能性の典型的なタイムラインは次のとおりです。

• 最初の支払い漏れ： ほとんどの貸し手は、延滞料を請求する前に住宅ローンの支払いを行うために10〜15日の猶予期間を提供しています。
• 住宅ローンのデフォルト： ローンが30日以上延滞した場合、延滞は信用調査機関に報告されます。借り手の滞納金が約束手形の合意に違反した場合、貸し手は住宅ローンをデフォルトと見なすことができます。貸し手は、差し押さえプロセスを開始する意図を伝えて、借り手にメールでデフォルトの通知を送信します。これは通常、いくつかの支払いを逃した後に発生しますが、デフォルトのタイムラインは貸し手と州法によって異なる場合があります。
• 差し押さえ前 ： 借り手が延滞金を提出できず、貸し手が設定した日付までにローンを最新のものにすることができない場合、差し押さえが続行されます。デフォルトから差し押さえプロセスが完了するまでの時間は、差し押さえ前の段階と呼ばれます。
• 差し押さえ： 貸し手は差し押さえ手続きを開始するよう裁判所に請願します。競売を監督するために、裁判所によって受託者も任命されます。非司法差し押さえが提出された場合、貸し手はすぐに行動を起こし、わずか数ヶ月でプロセスを完了することができます。しかし、司法差し押さえは、あらゆる段階で裁判所の承認を義務付けており、多くの場合、プロセスが引き出されることになります。
• 受託者売却の通知： 受託者は、物件を説明する通知を公に表示し、オークションがいつ開催されるかを通知します。
• オークション： 物件は、受託者によって競売にかけられます。その開始入札は、住宅ローン、評価額、およびその他の未払いの税金請求書とリーエンに支払うべき金額によって決定されます。物件がオークションで売れなかった場合、貸し手が不動産所有（REO）になり、現状のまま売りに出されます。
• 立ち退きの通知： 物件がオークションで売却された場合でも、REOとして貸し手に返還された場合でも、居住者に退去通知が発行されます。彼らは特定の時間枠内にプロパティを空ける必要があります。

住宅ローンのデフォルトをどのように修正しますか？

あなたの財政状況について話し合うためにあなたの貸し手とすぐに連絡してください。彼らはあなたが軌道に戻るのを助けるために返済計画、寛容または他の形の援助を提供するかもしれません。

また、住宅都市開発省（HUD）によって承認された住宅カウンセラーに相談してください。 HUDが承認したカウンセラーがあなたの財政状況を確認し、住宅ローンのデフォルトを回避または是正するのに役立つ可能性のある連邦および州のプログラムを推奨します。消費者金融保護局は住宅カウンセラーのデータベースを維持しています。

また、借り換えオプションを検討したり、住宅ローンの支払いが滞らないように住宅ローンを変更したりすることもできます。あなたが借り換えるならば、あなたは新しい条件で新しい住宅ローンを得るでしょう。住宅ローンの変更を取得した場合でも、同じローンを利用できますが、貸し手はローン期間を延長したり、金利を下げたり、ローンの種類を変更したりします。いずれにせよ、目標は住宅ローンの支払いを減らして、より手頃な価格にすることです。

差し押さえの代わりの証書は、差し押さえを回避する別の方法です。この取り決めの下で、あなたは貸し手に財産の所有権を与え、あなたが借りているバランスをなくすか減らすために彼らと交渉する可能性があります。また、「鍵の現金」契約を通じて移転に必要な資金を手放すこともできます。または、あなたが借りているものよりも少ない金額で貸し手の承認を得てあなたの家を売ることができ（ショートセール）、あなたがもはや支払うことができない圧倒的な住宅ローンの支払いを軽減することができます。これらのオプションを使用すると、差し押さえに伴うクレジットスコアへの深刻な影響を最小限に抑えることができますが、それでもクレジットに害を及ぼす可能性があります。

住宅ローンのデフォルトを回避するための措置を講じる

住宅ローンの支払いに苦労するのは楽しいことではありません。幸いなことに、住宅ローンのデフォルトを回避または修正し、家を維持する方法があります。支払いを逃すことがわかっている場合、またはすでに期限が過ぎている場合は、すぐに貸し手に連絡してください。彼らはあなたと協力したり、あなたがあなたの支払いを最新に保ち、あなたの家にとどまるのを助けるために推薦をすることができます。

その間、あなたはあなたの支出計画を再評価し、資金を解放するためにあなたが削減または排除することができる費用を特定する機会を利用するべきです。問題を解決するために収入を増やすために他の機会を追求することも理想的です。

あなたがより手頃な月々の支払いを得るためにあなたの住宅ローンを借り換えることを計画しているなら、どれが適切であるかを決定するために貸し手を研究してください。また、無料のクレジットレポートとExperianのクレジットスコアを確認して、貸し手が申請時に信用の健全性を考慮していることを確認してください。