固定収入で生活している高齢者にとって、収入を得るのは難しい場合があります。 2018年の時点で、65歳以上の全アメリカ人の半数の年収は24,224ドル未満でした。多くの高齢者が追加収入をもたらすことを選択する1つの方法は、リバースモーゲージを利用することです。リバースモーゲージを使用すると、住宅自体をローンの担保として使用することで、住宅にある資産を活用できます。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージは、引退し、長期にわたって家に滞在する予定であり、家を完全に所有しているか、かなりの資本を持っており、日々の費用を支援するために追加のお金が必要な人々のために設計されています。通常、これらは、他の多くの退職後の収入なし​​に年金または社会保障で生活している高齢者です。医療費と生活費が上昇するにつれて、彼らの債券は彼らの経済的ニーズに追いついていないかもしれません。

リバースモーゲージにより、これらの住宅所有者は、住宅をローンの担保として使用することにより、住宅に蓄積したエクイティを引き出すことができます。借りることができる金額は、借り手の年齢、住宅の評価額、現在の金利などの要素の組み合わせに基づいています。ローンの収益は、一括払い、与信枠、毎月の固定支払い、または融資枠と毎月の支払いの組み合わせとして受け取ることができます。リバースモーゲージの仕組みの詳細をご覧ください。

リバースモーゲージの種類

リバースモーゲージには次の3つのタイプがあります。

1. 単一目的のリバースモーゲージ ：非営利団体または州および地方政府機関は、このタイプのリバースモーゲージを提供する場合があります。貸し手は、住宅ローンの収益を使用できる目的を制限します。たとえば、固定資産税を支払うため、または家を改善するためにのみ、単一目的のリバースモーゲージを使用できる場合があります。
2. 住宅ローン転換住宅ローン ：これは最も人気のあるタイプのリバースモーゲージであり、最も柔軟性があります。 HECMは、連邦住宅局（FHA）によって保険がかけられており、2019年の時点で最大$ 725,525に制限されています。ローンの収益は、任意の目的に使用できます。
3. 独自のリバースモーゲージ ：家の価値が725,525ドルを超える場合、または家がHECMのFHA基準を満たしていない場合は、独自のリバースモーゲージを調べることをお勧めします。民間の貸し手が提供するこれらのローンは、あらゆる目的に使用でき、借りることができる金額に制限はありません。

リバースモーゲージの要件とは何ですか？

単一目的または独自のリバースモーゲージを取得するための要件は、貸し手によって異なります。すべてのHECMには同じ要件があります：

• 家はあなたの主たる住居でなければなりません。
• あなたは家を完全に所有するか、家にかなりの資本を持っている必要があります。
• プロパティ自体がFHA基準と洪水要件を満たしている必要があります。一戸建て住宅、製造住宅、住宅都市開発局（HUD）によって承認されたマンション、または借り手が1つのユニットに住んでいる2〜4ユニットの住宅のいずれかである必要があります。
>
• 借り手は62歳以上である必要があります。
• 借り手は、固定資産税、住宅所有者協会の手数料、住宅所有者保険など、住宅に関連する費用を、ローンの支援なしで支払うことができなければなりません。
• 借り手は、リバースモーゲージについて話し合うために、HUDが承認したHECMカウンセラーと会う必要があります。
• 借り手は信用できる必要があり、連邦債務を滞納することはできません。

リバースモーゲージにはどのようなクレジットスコアが必要ですか？

リバースモーゲージの資格を得るために特定のクレジットスコアは必要ありません。ただし、貸し手はあなたがあなたの家に関連する費用を支払うことができ、それでも十分に生きることができることを確認するためにあなたの財政を評価します。彼らはまたあなたが一般的に信用できることを確認するためにあなたの信用報告書を検討します。具体的には、次のことを確認します。

• 過去2年間の住宅ローンおよび分割払いローンの支払い履歴
• リボルビングクレジットの支払い履歴
• 回収、チャージオフ、判決、または延滞したFHA保険付き住宅ローン
• 破産

連邦ローンを滞納している場合は、HECMの資格がありません。過去に債務不履行に陥ったことがある、または債権者への支払いが頻繁に遅れていることが信用報告書に示されている場合、リバースモーゲージの貸し手は、承認を受けるために平均余命（LESA）アカウントを設定するように求めます。固定資産税と住宅所有者保険の費用を賄うために、この口座にお金を入れます。ある時点でこれらの費用を自分で支払うことができない場合、貸し手はLESAを利用して支払うことができます。

LESAはリバースモーゲージのコストを大幅に増加させる可能性があるため、申請する前に、LESAを設定せずに承認を得るのを困難にする可能性のあるものがないかクレジットレポートを確認してください。

リバースモーゲージの利点は何ですか？

リバースモーゲージは、退職して追加の収入が必要な人々にいくつかの利点を提供します。

• ホームエクイティは、他の多くの種類の資金調達よりも退職者にとって利用しやすいものです。多くの高齢者は、住宅担保融資枠や2番目の住宅ローンなど、即時返済が必要なローンの資格を得るのに十分な収入がありません。リバースモーゲージの資格を得る方が簡単です。
• あなたがあなたの家に住んでいる限り;固定資産税、住宅所有者保険、およびその他の関連する住宅費を最新に保つ。家を良好な状態に保つことで、ローンを返済する必要がなくなります。
• IRSは支払いをローンの前払いとして分類するため、ほとんどの場合、リバースモーゲージは非課税の収入を提供します（ただし、状況に応じて税金がどのように適用されるかについては、常に税務専門家に相談する必要があります）。

リバースモーゲージの欠点とは何ですか？

リバースモーゲージにはいくつかの魅力的な利点がありますが、リバースモーゲージには注意が必要ないくつかの重大な欠点もあります。

• リバースモーゲージは非課税ですが、費用がかからないわけではありません。あなたはあなたの家の価値の評価のために支払う必要があります。ローン組成手数料、サービス手数料、および第三者手数料を含む、実質的なクロージング手数料をカバーします。継続的な住宅ローン保険の支払いを行います。また、支払われた金額に利息が発生します。ローンの支払いをどのように受け取るかによって、これは固定利息または変動利息として計算される場合があります。どちらがあなたのケースに当てはまるかを知っていることを確認してください。
• あなたが亡くなったとき、家を売ったとき、または家を出たときに、ローンは返済されなければなりません。あなたの家があなたがあなたの子供に残したい遺産の一部であるならば、これは問題を引き起こす可能性があります。あなたの相続人がローンを返済する余裕がない限り、貸し手はそうするために家を売ります。 （あなたの相続人は残ったお金を受け取ります。）
• 家を主たる住居として使用していない期間が12か月以上経過した場合、ローンの期限が到来します。これは、転倒後にリハビリ施設に滞在する必要がある場合、または手術や医学的問題の後に子供と一緒に長期間移動する必要がある場合に発生する可能性があります。リバースモーゲージを利用している場合は、銀行が住宅を売却してローンを取り戻すことができないように、ローンを返済する必要があります。
• 1人の配偶者が62歳未満の場合、リバースモーゲージの資格を得るには、高齢の所有者が不動産証書から削除する必要がある場合があります。タイトルから名前を削除すると、借りていない配偶者が危険にさらされる可能性があります。借り手が死亡した場合、借り手以外の人はリバースモーゲージの支払いを受け取らなくなります。さらに悪いことに、ローンを返済できない場合、彼らは家を失う可能性があります。

リバースモーゲージは私にとって正しい選択肢ですか？

あなたが退職後の生活費に苦しんでいるなら、リバースモーゲージは良い選択ですか？それは状況によって異なります。

• 固定資産税など、家に関連する費用を簡単に支払うことができる限り、リバースモーゲージは、ヘルスケアなどの他の費用を賄うために必要な追加収入を提供する場合があります。ただし、住宅所有者保険、固定資産税、住宅のメンテナンスと修理の費用を賄うのにすでに苦労している場合は、リバースモーゲージはおそらく適切ではありません。
• 近い将来、家を出る予定がある場合は、リバースモーゲージは適切な選択肢ではありません。リバースモーゲージは、長期にわたって家に留まる予定の人に最適です。
• リバースモーゲージは、あなたの家の資産が引退の資金を調達するのに役立つ唯一の方法ではありません。もう1つの方法は、より小さな家にダウンサイジングし、現在の家の売却による収入を生活費に使用することです。これは、成人した子供に近い家を見つける、庭仕事が少なくて済む、適所での老化に適しているなど、経済的でないニーズを満たすのにも役立ちます。

あなたがあなたの選択肢を検討するとき、始めるのに良い場所はあなたがリバースモーゲージを得るのを妨げるかもしれない問題があるかどうか見るために無料の信用報告書を手に入れることです。