あなたが不動産投資家の場合、米国内国歳入法のセクション1031にちなんで名付けられた1031取引所は、あなたの親友です！
なんで？約100年間、1031取引所は不動産投資家に、キャピタルゲイン税を支払うことなく不動産の売却からの利益を再投資する機会を与えてきたからです。ある投資不動産を別の投資不動産に交換し、アンクルサムが設定したすべての規則に従う限り（これらすべての規則はすぐにわかります）、その税法案を今後も蹴り続けることができます。
しかし、この100年前の税の抜け穴は、どの程度正確に機能するのでしょうか。さっそく飛び込みましょう！
基本的に、1031取引所では、一定期間内に別の同様の不動産に利益を再投資する場合、投資不動産を売却するときにキャピタルゲイン税を支払うことを回避できます。
たとえば、5年前に不動産を購入したとします。その間、不動産の価値はどんどん上がっていき、今年は30万ドルの利益で売却しました（手数料や閉鎖費用を支払った後）。ぼろぼろではありません！
長期キャピタルゲイン税率が20％の場合、その不動産の売却に対して60,000ドルを支払う必要があることを意味します。 ブー！ 1031交換のおかげで、利益を別の投資不動産（販売したばかりの不動産と同じかそれ以上の費用がかかる）に再投資し、それらの税金を完全に支払うことを回避できます。
補足：1031の取引所はしません 一次住宅に適用されます。ただし、できた 非常に特殊な条件下で、以前の主な住居または別荘を交換します。
たとえば、賃貸物件に変えることにした湖の家があるとします。過去1年間そこにテナントが住んでいましたが、今度はそれを売却して別の賃貸物件を購入したいと考えています。それは1031交換の資格がありますか？事業目的で物件を使用していることをIRSに示すことができれば、問題はありません。
聞いて！プロパティのスワップが1031交換として適格となるために、期限内に満たすために手紙と期限まで従う必要がある特定のルールがあります。注意しないと、TaxDayの厄介な驚きにつながる可能性があります。 。 。そして私たちを信頼してください、あなたはそれが起こらないようにしたいのです！
すべてを煮詰めたら、1031交換を完了するための5つの基本的な手順を次に示します。
不動産の売却から受け取るお金はすべて課税対象であるため、技術的に あなたがあなたの財産を売るとき、そのお金を受け取ることはできません。交換が完了する前にいつでも現金を管理することになった場合、取引全体が失格となる可能性があり、すべてに税金を支払う必要があります。 キャピタルゲインの。
そのため、交換を支援する資格のある仲介者が必要です（自分で行うことは許可されていません）。この人は1031交換の仲介役を務め、あなたが新しい物件を探す間、彼らはあなたの物件の売却による収入を保持します。
資格のある仲介業者がいる場合は、投資不動産を売却できます。しかし、公正な警告：代替物件を特定し、最終的に閉鎖するための時間枠はごくわずかです。あなたがあなたの投資不動産を売ると、時計は刻々と過ぎ始めます。 。 。動きましょう！
次に、販売したばかりの物件を置き換えるために購入する予定の物件の小さなリストを考え出す必要があります。ただし、あまり長く待たないでください。物件を売却した日からわずか45日で、代替物件の候補を特定できます。 1 そして、この期限の延長はありません！
潜在的なプロパティを特定したら、その特定を書面で行い、署名する必要があります。次に、その身分証明書を交換に関与する誰かに届ける必要があります。それは、交換用不動産の売り手または資格のある仲介業者である可能性があります。 2
これが楽しい部分です！気に入った物件を見つけたら、他の投資物件の売却資金を使って新しい物件を購入します。タッチダウン、ベイビー！ただし、覚えておいてください。物件を売却してから交換物件を閉鎖するまでの期間はわずか180日（約6か月）です。 3
新しい物件のお祝いが終わったら、書類に記入します（私たちは...とても楽しいことを知っています！）。フォーム8824に記入する必要があります。このフォームは、同種のビジネスまたは投資不動産の交換を報告するために使用されます。
1031の交換は非常に迅速に複雑になる可能性があるため、すべての詳細を正しく把握するのに役立つ資格のある税理士と協力することで、プロセスから多くのストレスを取り除くことができます。
1031交換を行う場合、スワップはIRSが「同種」プロパティと呼ぶものの間で行う必要があります 。基本的に、これは、販売されているプロパティと購入されているプロパティの両方が、ビジネスまたは投資の目的で使用される必要があることを意味します。
どのような種類のプロパティが1031交換のIRS要件を満たしていますか？代替物件を選択する際に従うべきいくつかの重要なガイドラインは次のとおりです。
たとえば、未加工の土地を賃貸住宅に交換したり、オフィスビルを集合住宅に交換したりできます。それらがビジネスまたは投資の目的で使用されている限り、あなたは青信号を持っています。
フロリダに引っ越していて、ニューヨークで所有している物件を売却して、サンシャイン州で購入できるようにしたい場合があります。これは問題ではありません。実際、米国内のどこからでも同種のプロパティを交換できます。
1つの物件を売却し、その利益を使用して3つの異なる物件を購入しますか？それらがすべてビジネスまたは投資目的で使用されている限り、問題はありません。
すべてを延期する場合 キャピタルゲイン税のうち、購入する代替物件の購入価格は、売却した物件以上である必要があります。交換用不動産の価値が販売したものよりも少ない場合は、差額に対して税金を支払う必要があります。
代替プロパティを見つけるのに助けが必要ですか？お住まいの地域の一流の不動産業者は、あなたがそれらの物件を見つけて、あなたが満たす必要のある期限内にそれらを閉じるのを手伝うことができます。
先ほどお話ししたように、キャピタルゲイン税を繰り延べたい場合は、売却代金を直接受け取ることはできません。そこで、資格のある仲介者が登場します。
この資格のある仲介業者があなたに代わって不動産を売却し、売却による収益を受け取ります。交換用不動産を購入する準備ができるまで、彼らはそれらの資金を金融機関のエスクロー口座に保管します。
購入が完了すると、彼らは証書をあなたに譲渡します。 。 。以上です！取引所からの収益が残っている場合、資格のある仲介業者がそれらの資金をあなたに返します。
だから、誰ができる 資格のある仲介者になりますか？以下は、1031交換中に資格のある仲介者として行動する能力をおそらく持っている専門家の例です。
残念ながら、あなたはあなた自身の仲介者になることはできず、あなたに関係のある人（申し訳ありませんが、ボブおじさん）や過去2年間にあなたの代理人を務めた人を選ぶことはできません。
資格のある仲介業者を探す場所がわかりませんか？あなたは、あなたに代わって資格のある仲介者として行動する可能性について、不動産または税の承認された地元のプロバイダーと話すことから始めることができます。
また、資格のある仲介業者やその他の1031交換サービスに接続できる企業や組織もたくさんあります。 Federation of Exchange Accommodators（FEA）には、連絡可能なメンバーのディレクトリを備えた、資格のある中間認定プログラムがあります。 4
現在、1031の取引所を使用して税金から保護できる投資用不動産の売却によるキャピタルゲインの金額に制限はありません。 100年もそうです。 。 。しかし、すぐに変わる可能性があります。
バイデン大統領は1031の交換を完全に排除することを望んでいませんが、それらの使用方法にいくつかの制限を設けたいと考えています。
知っておくべきことは次のとおりです。5月に発表されたバイデン政権の予算には、毎年延期できる投資不動産売却によるキャピタルゲインの額を制限するという提案があります。この提案では、個人は年間50万ドル相当のキャピタルゲインを延期することが許可され、夫婦は年間100万ドルを延期することができます。 5
政権は、これらの交換は主に富裕層に利益をもたらし、これらの制限は中産階級を支援するために設計されたプログラムに資金を提供するための税収を上げると主張している。しかし、反対派は、1031の取引所が不動産市場に利益をもたらすと主張しています 幅広い収入の不動産所有者が富を築くのを助けながら、コミュニティへの投資を奨励することにより、国民経済。 6
あなたがパニックに陥り、今朝1杯のエナジードリンクを飲んだ競売人よりも早くすべての物件を売り始める前に、何も石に設定されていないことを覚えておいてください。これはまだ提案にすぎません。 予算はまだ分割された議会を通過する必要があり、ワシントンの政治家がこの提案について議論するにつれて、何度も行き来するでしょう。
プロパティのスワップが1031交換として適格となるために、従う必要のあるルールとガイドラインがたくさんあります。そして、1つの失敗がプロセス全体を解明し、多額の税金を請求する可能性があります。そのため、1031交換を検討している場合は、常に 信頼できる専門家と協力して、プロセスを順を追って説明します。
朗報は、承認済みローカルプロバイダー（ELP）プログラムです。 資格のある税務専門家やお住まいの地域で最高の不動産業者とあなたをつなぐことができます。彼らの助けを借りて、あなたはあなたの交換があなたが信頼できる専門家の手にあることを知って安心することができます！