COVID-19の危機が進展するにつれ、商業用不動産投資の展望の中で多くの疑問が広まっています。市場はすぐに正常に戻りますか？家賃はいつ徴収されますか？投資を失うことになるのでしょうか？
私が尋ねられた最も一般的な質問のいくつかを集め、次の90日間を案内するのに役立つ回答を提供しました。
場合によります。重大な影響を受けていない建物がある場合、またはレバレッジの低い物件がある場合は、そのエクイティの一部を利用できる可能性があります。現在の課題は、借り手の貸付市場が不確実であるということです。利用できるお金はありますが、条件が法外な場合があります。たとえば、一部の貸し手は、6か月から12か月の住宅ローンの支払いをカバーするために追加の準備金を要求しています。他の貸し手はキャッシュアウトローンを禁止しています。一部の所有者にとっては、クレジットラインが最良の選択肢かもしれません。
さらに、利用可能なエクイティは、プロパティのキャッシュフローと債務補償に基づいているため、以前ほど簡単にお金を利用できない場合があります。その理由は次のとおりです。商業用不動産を所有している場合は、商業用か住宅用かに関係なく、テナントもいる可能性があります。米国の州の大多数は、シェルターインプレイスの命令および/または社会的距離の制限を設けています。これらは5月末または6月初旬まで解除されない場合があります。多くの商業テナントは、これらの注文のためにドアを開けることができず、家賃を支払うことができない場合があります。失業率の上昇に見られるように、住宅テナントは深刻な影響を受けています。現在のCARES法では、失業率の向上と1回限りの刺激チェックが規定されていますが、テナントが家賃の支払いに資金を使用する必要はありません。
コレクションに対するこの不確実性を考えると、あなたの投資を活用することは、2か月前よりも今日では困難になるでしょう。
現在、すでにフィニッシュラインの締め切りに近づいていた取引が見られます。他のほとんどの不動産取引は保留されているか、またはクロージングが90〜120日延長されています。現在、コレクションは多くのプロパティにとって大きな未知数です。コレクションと純営業利益は不動産の価値を設定しますが、同様に重要なのは、ローンのサイズを設定することです。
また、マルチファミリー、オフィス、小売店など、物件の種類に関係なく、市場全体で見られます。現在、一時停止の瞬間があります。一例として、集合住宅の買収取引サイクルは通常、開始から終了まで2か月かかります。これらの同じタイプの取引が、デューデリジェンスを90日間に延期し、その後60日間（5か月）で終了するようになっています。買い手と売り手が協力し、現在の状況を考慮に入れることをいとわない場合、取引は行われます。 2か月前とは少し違うだけです。
COVID-19が経済を混乱させる期間によっては、2020年に日和見投資の選択肢があるかもしれません。良い購入の機会には、融資期間の終わりに近づいている物件や問題のある運営をしている物件が含まれる可能性があります。ローンの満期は、所有者に売却または借り換えを強いる「ドロップデッド」の日付です。この貸付環境では、借り換えオプションの魅力が大幅に低下しているため、売り手は、レバレッジが低く、準備金の要件が大きいローンを利用する代わりに、セールの割引を受けるように促される可能性があります。
失敗した操作で頭を抱えている所有者にも同じことが言えます。不動産の現金準備金と所有者自身のリソースが無駄のない時間に不動産を変動させることができない場合、所有者は2つの難しいオプションのうちの良い方を選択し、差し押さえを回避するために割引価格で販売することができます。
投資家がスポンサー付き不動産投資に参加する理由の1つは、スポンサーが彼らに代わって資産管理も監督しているためです。これは、家主になる手間をかけずに、商業用不動産投資のメリットを求める人々にとっての受動的な投資戦略です。
資産管理とは、資産の日常業務（資産管理）と所有者または投資家の間の監視の層です。そして今、これまで以上に、資産運用会社は、不動産のニーズと投資家の目標のバランスをとることを目的として、不動産の運用を精査しています。
経験豊富な資産運用会社は、不動産サイクルへのショックを通じて投資不動産をナビゲートすることができます。パンデミック、自然災害、またはその他の資産への脅威が発生した場合、投資を保護するために非常に保守的なモードで運用する準備ができています。優れた資産運用会社はまた、所有者や投資家とリアルタイムでコミュニケーションをとるためにオープンな対話を続けています。効果的なコミュニケーションの例としては、居住者とスタッフの健康を保護するための新しい手順の導入、事業計画の変更、新しい家賃徴収方針の概要に関する最新情報の送信などがあります。
COVID-19の影響は、不動産資産運用会社にとって決定的な瞬間として形作られつつあります。弱い資産運用チームやスポンサーの中には、家賃が徴収されているのか、それとも住宅ローンの支払いが行われているのか、投資家に疑問を投げかける「暗闇」に陥っているところもあります。事業計画の優先順位をすばやく変更する機能（たとえば、資本プロジェクトを停止して現金を確保する機能）も、強力で積極的な資産運用会社とより受動的な資産運用会社を区別します。
COVID-19の経済的崩壊は、一部の資産の差し押さえの現実的な可能性をもたらし、経験の浅い資産運用会社は、そのような困難なシナリオに備えることができない可能性があります。
「スポンサー」という用語は、不動産投資の調達、購入、管理を担当する個人または企業を表すために使用されます—取得から最終的な売却まで。
まず、不動産スポンサーは認定投資家のグループをまとめてプールし、不動産を取得します。その後、スポンサーは資産運用会社として投資の監視を続け、事業計画を監視し、価値を高め、最終的には不動産の売却を指揮します。
通常、投資家は所有期間を通じて月次または四半期ごとの分配を受け取ります。 COVID-19のような危機の場合、現金準備を構築するために、配布が一定期間停止される可能性があります。投資家は、不動産は長期的な投資戦略であり、最終的には資金を受け取ることを理解しています。
結局のところ、不動産は長期的なゲームであり、長期的な視野があります。スポンサー付き不動産に興味のある投資家と話すとき、私たちは彼らに同じことを話します。今のところ違いはなく、まったく同じゲームプランを彼らに思い出させています。
はい、次の6か月は不確実です。現在、不動産・貸出市場は安定していません。しかし、繰り返しになりますが、商業用不動産投資は長期的なものです。家賃は（おそらく一時的に支払い計画で）支払われ、不動産収入は安定することを私たちは知っています。正規化されたモデルに戻ることはわかっています。
家賃の徴収が正しい方向に進んでおり、債券市場が正常化し始めているというデータがある場合、私の推奨事項は次のとおりです。迅速に行動する。