商業用不動産市場はここ数年非常に好調であったため、不動産の評価だけで、それ以外の場合はわずかな取引が急落に転じました。低リスク/高リターンの市場環境により、今日の不動産投資家は、特大のリターン指標が新しい常識であると信じるようになりました。
しかし、不動産は、株式市場と同じように、浮き沈みのシェアを持っています。そして今、記録的な高値の期間の後、ファンダメンタルズの軟化は上陸のために不動産を下げています。
商業用不動産投資を利用して受動的な収入と長期的な富を築く人々にとって、リスクとリターンのバランスがはっきりと注目されています。精通した不動産投資家は、困難な状況を乗り越えて実行される「質の高い」投資、つまりより安全な資産クラスに群がっています。
商業用不動産投資は、4つの一般的な資産クラスに分けられます。
2014年半ば、私たちの投資会社はシアトルメトロエリアにある付加価値のあるマンションタワーを購入しました。プロパティは、何十年にもわたる不十分な管理と延期されたメンテナンスに苦しんでいました。その結果、占有率と賃料は市場を大幅に下回りました。シアトルの経済的ルネッサンスは始まったばかりでした。購入、リハビリ、再配置などのオールインコストは、当時の劣った場所でコアプラス資産を購入するコストを大幅に下回ると計算されました。私たちの資本予算は1ユニットあたり35,000ドル以上で、これは大幅な家賃と純収入の増加によって報われました。当時、リスクは、急速に拡大する市場で達成できると予想されるリターンとバランスが取れていました。
今日、このプロパティの資産クラスは付加価値からコアプラスに変更されました。戦略的購入、強力な管理、設計への配慮、高成長市場がすべて集まってテナントと投資家に利益をもたらしたため、その市場価値は当社の総コストを大幅に上回っています。
私たちのシアトルメトロ資産は、景気後退以来投資不動産が享受してきた咆哮する良い時代を示しています。 Green Street Commercial Property Price Indexによると、特定の市場では2009年以降不動産価格が約2倍になっています。しかし、流れは変わりつつあり、一部の投資家は、高収益の実行を延長することを望んでおり、新たに関連するリスクを無視しています。
原則として、コアおよびコアプラスの不動産は、景気循環の減速または縮小の際に一貫したキャッシュフローを生み出すのに最も安全な位置にあります。シアトルの取引が2014年の状態だった場合、今日の付加価値価格で購入しますか？リスクを考えると、答えは「いいえ」である可能性が非常に高いです。 2019年に改修するための人件費と材料費は、5年前よりも20％から25％高く、市場の成長は横ばいになっています。
これらの最近の市場の変化は、コアプラスの「高品質」資産を魅力的な価格で購入する新しい機会をもたらしています。 Investors ManagementGroupのCEOであるNeilSchimmel氏は、次のように述べています。全国の集合住宅投資家は、郊外の郊外にあるヴィンテージ資産を追いかけています。これにより、コアプラス資産が取引されている場所に価格が近づいています。これは、コアプラス資産の安全性を競争力のある価格で獲得しようとしているバイヤーにとって素晴らしいニュースです。」
供給過剰または需要の弱い都市では、コアおよびコアプラスの物件は通常、テナントの家賃に最高の価値を提供することで市場を上回ります。これらの投資は、より投機的な取引と比較して低いリターンを生み出す可能性がありますが、望ましい都心で十分にリースされたコア資産は、歴史的に不動産サイクルのダウンでその価値を保持してきました。
このサイクルの早い段階で購入され、2016年から2018年の間に売却された多くの物件は、高い年間収益率（20％を超える）と投資資本の倍増を達成しました。今日、この種のリターンは、取引リスクの上昇によってのみ達成される可能性があります。
私は投資家に、リターンのボラティリティを減らすために、場所、価格設定、および本質的な不動産の質を評価する際に、より統制のとれたアプローチを取ることをお勧めします。サイクルのこの時点で、質の高い収入を生み出す不動産へのフライトは、嵐の投資環境での混乱を減らすことを意味する可能性があります。