住宅ローンを引き受ける買い手は住宅を購入し、売り手の住宅ローンの負債を引き継ぎます。買い手は通常、売り手の住宅ローンのオファー価格と残りの残高の差額を表す現金預金を支払います。売り手は住宅ローンの義務を買い手に譲渡し、買い手は将来のすべての支払いを行います。歴史的に、買い手は売り手との私的契約によって住宅ローンを引き受けることができました。今日、ほとんどの貸し手は、貸し手が取引に発言権を持っていることを確認するために、そのような住宅ローンの仮定の慣行をブロックしています。
ローンを想定することは、文字通り売り手の靴に足を踏み入れることを意味します。買い手は、ローンの金利、返済条件およびその他の条件を引き受けます。一般的に、買い手は、金利が市場で達成できる金利よりも低い場合に利益を得るでしょう。ただし、ほとんどの従来の住宅ローンは想定されていません。貸し手は、債務不履行のリスクを高めるため、信用力のある借り手に代わる劣った借り手を望んでいません。住宅ローンの仮定を試みる前に、住宅ローンの条件をお読みください。貸し手の同意なしに仮定を進めることはめったにありません。
連邦住宅局や退役軍人省からのローンなど、政府が支援するローンは、購入者が特定の資格を満たしている場合、本質的に想定されます。ただし、FHAおよびVAローンには、売却期限条項が含まれている場合があります。売却期限の規定により、売り手が他の誰かに不動産を売却しようとした場合、貸し手はローンの全額を支払うことができます。売り手が支払うことができない場合、銀行は差し押さえることができます。ほとんどの場合、売却期限条項は、ローンが従来型であるか、FHAであるかVAであるかに関係なく、銀行が貸付を引き受けることができると言わない限り、買い手が売り手のローンを引き受けることができないことを意味します。
多くの銀行は、住宅ローンの仮定パッケージを持っており、仮定を通じてローンを譲渡するために当事者が従わなければならないプロセスを詳しく説明しています。手順は異なる場合がありますが、購入者は常にローンの資格を得る必要があります。政府支援のローンは通常、従来のローンよりも寛大な承認基準を持っています。たとえば、FHAの貸し手は、買い手の信用記録の傷を見落とす可能性が高くなります。ただし、住宅ローンの貸し手には、住宅ローンの仮定を承認または拒否する絶対的な権限があります。
銀行が仮定に同意する場合、銀行は買い手と売り手の両方に住宅ローンの負債を買い手に譲渡する書類に署名するように求めます。この時点で、売り手は彼がローンの責任から解放されていることを確認する必要があります。リリースがなくても、買い手が後で債務不履行になった場合でも、売り手がローンの責任を負う可能性があります。支払いの遅延とローンのデフォルトは売り手の信用報告書に表示され、責任の免除が発行されない場合、新しい住宅ローンを取得しようとする試みを挫折させます。