住宅ローンの元本削減は、毎月の支払いには従いません。各支払いの一部のみが元本に向けられ、残りは利息に向けられます。月々の定額払いでは、元本と利息の比率が毎月変わります。残高が減少すると、利息に向かう金額が減少し、元本に向かう金額が増加します。
利息は、未払いのローンに対して請求されるお金です。月々の定額支払いでは、月々の利率が月額料金に使用されます。月利は年利の1/12です。あなたは常に前月の残高に月額料金を掛けたものを支払います。利息を超える金額は元本に振り向けられます。元本はあなたのローン残高を減らします。ローン残高の減少は、翌月の支払いに対する利息が少なくなります。利息の差額が元本に追加されます。
利息のみのローンがない限り、最初のローン残高に年利額の年利を掛けることはできません。それ以外の場合、月次残高の減少は、全体的な年利に影響します。月利率に前月の月利額の残高を掛けることができます。次に、各年の年間金額に12か月ごとの金額を追加します。次に、年額を各年の実効年率の期首残高で割ります。また、年額を各年の期首残高実効利率の元の残高で割ることもできます。ローン全体の合計利息額をローン額で割ると、合計実効利率がわかります。
残高が途中で変わるため、年間実効金利は年間金利よりも低くなります。通常の年率は正確ですが、適用できる金額が一定ではありません。各年のローン残高を平均し、それを年利額の年利で乗算することができます。すべてのローン残高を平均し、それに年利にローンの年数を掛けると、合計利息額が得られます。
支払う必要のある利息がわかれば、元本の削減額を計算できます。毎月の元本削減のために、毎月の支払いから毎月の利息を差し引きます。または、年次元本削減の年払いから年利を差し引きます。新しい残高については、前の残高からの減額を差し引きます。