土地契約または証書契約による不動産の売却は、不要な不動産を短期または長期の支払いの流れに変えるための優れた方法です。これらの契約には、キャピタルゲインを同じように長期間にわたって分散させ、完全な課税対象の売却よりも多くの資本を長期間にわたって有効に保つことができるという利点もあります。
土地契約、または証書の契約は、売り手が一定期間にわたって買い手に不動産を売却することに同意する一種の分割払い販売です。その間、買い手は元本と利息の両方で構成される分割払いを行います。住宅ローンの仕組みと非常によく似ていますが、銀行にお金を貸す代わりに、売り手が貸し手として機能し、支払いを受け取り、時間の経過とともに資産の所有権を徐々に解放します。契約は住宅ローンと同様に構成され、ゼロまで返済される場合もあれば、バルーンを使用して設定される場合もあり、購入者はある時点で多額の一括払いを行う必要があります。
買い手は通常、土地契約の支払いを行うときに1つの小切手を書きますが、売り手は実際には2つの異なるタイプの収入を受け取ります。最初のタイプは、契約の残高に対して受け取る利息です。 2番目のタイプは元本の返済であり、ほとんどの場合、実現キャピタルゲインまたは回収収入です。
連邦税の目的のために、土地契約からの複数の収入の流れはすべて異なって扱われます。利息の支払いによる収入は通常の収入であり、納税者の最高限界税率がたまたまあるかどうかで課税されます。不動産が利益で売却されたと仮定すると、元本の支払いは、残高が不動産の基準まで返済されるまで、15％または支払い時に有効な税率のキャピタルゲインとして課税されます。その時点で、元本の支払いは非課税です。資産が減価償却された場合、減価償却された金額の元本の支払いは再取得と見なされ、25％または有効な税率で課税されます。
ほとんどの人は、売却時に多額のキャピタルゲイン税の支払いを行わないようにするために土地契約を結んでいます。しかし、契約を結ぶことによって、彼らはキャピタルゲイン税のすべてを支払うことになります-彼らはそれをするのにもっと時間がかかります。さらに、キャピタルゲイン税が増えると、将来的に支払われる税額も増えます。また、購入者がバルーン支払いを行う場合、そのバルーンに課せられるすべての税金は1回の一括支払いで支払われるため、契約の主要な税制上の優遇措置は無効になります。