シンガポール政府は、民間住宅およびHDB再販市場を冷やすための多くの措置を発表しました。さらに、政府は需要に応えるために公的および民間の住宅供給を増やします。
2021年12月16日からの変更は、次のとおりです。
影響は、市民、PR、外国人、およびエンティティによって、5％から10％の範囲で増加する2番目以降の住宅用不動産に対して全面的に感じられます。
ABSDは物件の購入価格または市場価値に基づいて計算されるため、100万ドル相当の物件の追加費用は50,000ドルから100,000ドルです。
HDBからのローンのLTV制限は90％から85％に減少しますが、銀行ローンの制限である75％に変更はありません。
追加の冷却対策が実施されている主な理由は明らかです。それは、それらを必要とする人々に手頃な価格の住宅を確保するためであり、安定した持続可能な不動産市場を促進するために着手されています。
チャート1およびチャート2（下記）の3Q21の都市再開発庁（URA）のフラッシュ見積もりに基づく：
下の図表3に基づくと、中央地域以外の民間住宅の価格が最も上昇していることがわかります。
これは、他の中央地域や中核的な中央地域に比べて住宅購入者が多いセグメントであり、投資家が増える傾向があります。
これらの物価指数からもわかるように、対策により個人住宅価格が急落することを期待している買い手や投資家はがっかりした。
これは、今回の価格の反応を示している可能性があります。
その理由の1つは、シンガポールの開発者全員が強力なバランスシートを持っており、立ち上げを遅らせて回復を待つことができることである可能性があります。
2018年の冷房対策の影響は、マスマーケットプロジェクトと比較して、投資家や2番目以降の住宅購入者が多い高級不動産セグメントでより強く感じられたことが観察されました。
シンガポール取引所に上場している2つの不動産会社は、PropNex Ltd（SGX：OYY）とERAブランド名を運営するAPAC Realty（SGX：CLN）です。これら2つのエージェンシーは、主にシンガポールに焦点を当てた事業を行っており、収益のかなりの部分が住宅用不動産市場からのものです。彼らの株価は、16日 に開かれた市場で約14％下落しました。 2021年12月。
以下のチャート4および5に示すように、トランザクション量は、前の の後の2018年第4四半期に大幅に急落しました。 2018年7月に発表された冷却対策。
シンガポールには、投資不動産からの強力な経常利益に支えられて、地理的にもセグメントごとにもポートフォリオが十分に分散している多くの不動産開発業者がいます。これらの開発者の多くはまた、強力なバランスシートを持っており、そのような環境がより有利になるまで、販売と新規発売を遅らせることができます。
シンガポールの住宅エクスポージャーが最大の2つの不動産開発業者は、City Development（SGX：C09）とOxley（SGX：5UX）で、ベルで3％以上減少しました。株式市場の反応は、不動産開発業者が不動産会社と比較して明らかに良い立場にあることを示しています。
下の図6に示すように、売れ残りの在庫は2017年以降見られないほど低くなっています。これは、開発者が利用可能な土地サイトとエンブロックの入札を通じて在庫を補充しようとしていることを意味します。これにより、在庫の少ない開発者は、より良い価格で新しいサイトを取得できる可能性があるため、メリットが得られる可能性があります。
取引されている新規販売件数を見ると、2019年には約9,912件の民間住宅が取引されました。パンデミックにもかかわらず、2020年には9,838の民間住宅が取引されました。
シンガポール政府は、2021年がこれらの数を超える予定であり、今年の最初の9か月で9,901戸の住宅がすでに取引されており、さらなる冷却措置を講じることを決定したことは明らかです。同様に、再販数も同様の傾向をたどり、2021年には最高値を記録すると予想されています。
チャート7（下）はさらに、完成を目標としている11,449の新しい民間住宅物件のみで不動産市場の逼迫を示しています。これは、パンデミックが労働制限を引き起こした結果として生じる潜在的な遅延を考慮していません。
チャート6（上記）から、開発者は在庫を補充する必要があることは明らかですが、環境は穏やかである可能性が高いため、集合住宅での現金化を検討している住宅所有者は、低価格、遅延に直面する可能性があります。開発者が買収ベンチャーにもっと注意を払うようになると、売り上げは落ち込みます。
不動産投資家は、MASが警告しているように、増加したABSDと、潜在的に高い金利に取り組む必要があります。
初めての住宅購入者は、この措置によって少なくとも不動産価格の上昇速度が低下するため、最大の勝者となる可能性があります。
シンガポールは、住宅の手頃な価格の継続を促進するために迅速に行動を起こす能力を再び示しました。民間住宅対策は、特に所有者の職業ではなく投資のために不動産を購入する人々からの広範な需要を抑えるように調整されています。公営住宅と民間住宅の両方の資金調達条件を厳しくするための措置は、より大きな財政的慎重さを促進するでしょう。
予想通り、株式市場にはひざまずく反応があります。広範かつ即時の影響力を持つ不動産会社などの株式は、2桁の割合で大幅に下落しましたが、さまざまなセグメントや地理的地域に十分に分散している不動産開発業者は、1桁の割合で減少しました。
過去の傾向はまた、取引量と不動産価格がその後回復したことを示しており、これは関係するすべての利害関係者にとって、次の浮力フェーズ、そしてもちろん次の冷却措置の前の時間の問題であることを示している可能性があります。
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