不動産セクターは、簡単に言えば、2020年に敗者になりました。
さまざまな種類の不動産や施設を所有および運営している不動産投資信託（REIT）は、S＆P 500が6％減少したのに対し、11％近く減少しています。しかし、セクターの最高のREITと最悪のREITを分ける世界には違いがあります。
不動産の苦痛の多くは小売業に焦点を当てた企業のおかげであり、投資家は外出禁止令が買い物旅行を最小限に抑え、顧客の支出を削減すると正しく推測したため、その価値の50％以上を失いました。閉鎖された企業が家賃を支払うことができず、大規模な在宅勤務戦略により投資家がオフィススペースの将来を再考するため、オフィスREITも大きな苦労を経験しました。
ただし、すべてのREITセクターが等しく影響を受けているわけではありません。一部のREITは、比較的無傷でパンデミックのシャットダウンを乗り越えています。また、最近の海の変化の恩恵を受けているREITもあります。
ただし、防御的なビジネスモデルは、購入するREITを決定する際に持つべき重要な特性ですが、他の品質も考慮する必要があります。堅実なバランスシートは必須です。ショックが発生した場合に配当金を簡単にカバーできる余地を残し、将来すべてが順調に進んだときに引き上げられる保守的な支払いも理想的です。
耐久性のあるビジネスだけでなく、財務力と配当の範囲のために購入するのに最適なREITの9つを紹介します。
セルフストレージREIT パブリックストレージ （PSA、$ 196.97）は50年近く前から存在しています。このREITは、38の州に約2,500の保管施設を所有しており、これは1億7,000万平方フィートの賃貸可能スペースに相当します。パブリックストレージは、米国のサイトに加えて、シュルガードへの投資を通じてヨーロッパの234のセルフストレージ施設と、PSビジネスパークの保有を通じて2,750万平方フィートの商業スペースの権益を所有しています。
セルフストレージ施設は不可欠なビジネスと見なされているため、REITのサイトはパンデミックの間も運営を続けています。これにより、顧客は出入りし、自分の資産にアクセスし、家賃を支払うことができます。
REITは、1株あたりの運用からのコアファンド（FFO、REITの重要な収益性指標）を4％増加させることで、3月四半期のアナリストの見積もりを上回りました。また、同じ店舗の占有率を92.7％に改善し、前年比で6ベーシスポイント増加しました。ベーシスポイントは、100分の1パーセントポイントです。ただし、貸倒損失は、平均して家賃の2％未満である過去の水準からわずかに上昇する可能性があることを警告しました。
PSAは、要塞のようなバランスシートがあり、ローンではなく優先株を運用資金に利用していることを反映しているため、現在購入するのに最適なREITの1つです。負債は資本金のわずか7％に制限されています。一方、配当は、過去12か月のFFOの74％に過ぎず、REITにとって安全な比率ではありません。
配当は2017年以来同じ割合で維持されていますが、パブリックストレージは30年以上連続して定期的な現金分配を行っています。
エクストラスペースストレージ （EXR、94.38ドル）は、アメリカで2番目に大きいセルフストレージREITであり、1億3500万平方フィートの賃貸可能スペースを含む1,800以上の物件を所有および/または運営しています。その資産の半分は会社が所有しています。その他は、他の人のために管理されている物件（36％）と合弁事業（13％）で構成されています。
Extra Space Storageは、カリフォルニア、フロリダ、米国北東部を合わせてポートフォリオの43％を占める、40の州にまたがる全国的なフットプリントを持っています。
このREITは過去5年間で力強いパフォーマンスを発揮してきました。 3月の投資家向けプレゼンテーションの時点で、同社は5年間の平均成長率が同店の収益で5.7％、同店の収入で7.1％であり、同業他社よりもはるかに高い率でした。
3月の四半期では、Extra Spaceの1株あたりのFFOは前年比で7％増加しました。過去5年間のFFOの成長は並外れており、年間13％を超えています。同じ店舗の占有率は減少しましたが、10ベーシスポイントだけ減少し、91.3％になりました。
REITの債務負担は資本金の44％で管理可能であり、年間のフリーキャッシュフローは、年間の利払いに必要なカバレッジのほぼ3倍を提供します。一方、EXRの配当金はFFOの72％であり、賃料が下落した場合の安全マージンが広く、過去5年間の平均年間配当率8.8％の引き上げを支えてきました。これにより、エクストラスペースはペイアウトセキュリティのために購入するのに最適なREITの1つになります 成長。
CyrusOne （CONE、72.21ドル）は、世界中に約50のデータセンターを所有しており、400万平方フィートを超える賃貸スペースを表しています。
CyrusOneは、主にFortune 1000企業にミッションクリティカルなITインフラストラクチャを提供しており、これは家賃の77％を占めています。追加の保護層は、そのリースの76％に組み込まれた家賃のエスカレーションと、ポートフォリオ全体で53か月の平均残存リース期間によって提供されます。
在宅勤務やその他のITイニシアチブは、データサービスに対する重要な新しい需要を生み出しており、REITの帯域幅予約は前年比で2倍になっています。現在、稼働率は国内ポートフォリオで平均85％、国際ポートフォリオで91％であり、成長の余地は十分にあります。
CyrusOneは、ほとんどの国で不可欠なビジネスとしての地位のおかげで、完成時に地理的フットプリントを20％拡大する新しい施設の開発を続けることができました。
CONEは、コロナウイルスにもかかわらず、印象的な3月四半期を達成し、1株あたりの正規化されたFFOは前年比で18％増加しました。このデータセンターREITは、四半期中に6,000万ドルの新規リースに署名し、3月に終了しました。これは、四半期のバックログが過去最高で、契約額は6億1,000万ドルに相当します。
REITは投資適格の信用格付けを有しており、最近、借り換えにより金利の支払いを250ベーシスポイント以上削減しました。一方、CyrusOneの配当配当率は32％と非常に低い。これは、配当が安全であることを意味するだけでなく、CONEには、急速に配当を改善し続けるための十分な余地があるはずです。過去5年間の平均年間配当成長率は9.7％です。
デジタルリアルティトラスト （DLR、139.32ドル）は、デジタルインフラストラクチャ分野のもう1つのプレーヤーです。
このREITは、世界中に267のデータセンターを所有し、4,000を超える顧客にサービスを提供し、Verizon（VZ）やAT＆T（T）などの企業とネットワークプロバイダー間の接続である約145,000のクロスコネクトを提供しています。
Digital Realtyは、買収に一部支えられて、過去5年間で調整済みFFOを年間平均9％成長させました。たとえば、2019年にInterxionを購入してヨーロッパで54の資産を取得し、2018年にAscentyを購入してブラジルで8つの資産と6つの開発プロジェクトを取得し、2017年にDuPont FabrosTechnologyを買収して米国で12の資産と6つの開発プロジェクトを取得しました。
ただし、Digital Realty Trustは、既存の顧客がより多くのハイブリッドクラウドソリューションを展開するにつれて、成長しています。 REITは、人工知能、モノのインターネット、自動運転、バーチャルリアリティなどの新しい高成長クラウドセグメントを活用しています。
REITには優良顧客ベースがあります。 Facebook（FB）、Oracle（FB）、Comcast（CMCSA）などの上位顧客の半数以上が投資適格の信用格付けを持っています。その上位20の顧客は、年間家賃の53％を占めています。
3月四半期の1株あたりのコアFFOは6％減少しましたが、REITは2020年の1株あたりのFFOを5.90ドルから6.10ドルに導き、年間配当は4.48ドルになります。 14年連続で増加した配当は、過去5年間で毎年5.7％増加しています。
Digital Realtyはまた、堅実なBBB格付けの貸借対照表を提供し、2006年以来1株あたりのコアFFOを途切れることなく成長させてきました。
もう1つのデータセンターREITに取り組みます： QTS Realty Trust （QTS、66.95ドル）。
QTSは、600万平方フィートを超える賃貸スペースを表す24のデータセンターを所有、運用、または管理し、主に北米とヨーロッパで約1,200の顧客にサービスを提供する新しいデジタルREITです。その顧客の大部分は、デジタルメディアおよびITサービス業界から来ています。逆に、小売、ホスピタリティ、輸送などのCOVID-19の影響を受ける業界の顧客に対するREITのエクスポージャーは10％未満です。これにより、24％以上のリターンが得られ、2020年のこれまでで最高のREITの1つになりました。
QTS Realty Trustは、3月四半期にFFOの運用を15％以上増加させました。また、2020年の業績に向けて、記録的な年間予約収益で期間を終了しました。同社は、収益、EBITDA、1株当たりの営業FFOがすべて今年改善すると予想しています。過去5年間の平均運用FFO成長率は約6％です。
開発活動は、QTS RealtyTrustの将来の成長をサポートする必要があります。 REITは、3月の四半期に21メガワットの電力と60,000フィートの賃貸可能スペースをオンラインで提供しました。また、シカゴ、アトランタ、リッチモンド、その他の都市で、今年後半に顧客が利用できるプロジェクトを完了しています。
QTS Realty Trustは、先物株の売却を通じて最近調達された3億4,200万ドルのおかげで、2020-21年の開発活動に完全に資金を提供できるはずです。長期債務は資本の45％に過ぎず、REITには2023年までに重要な債務の満期はありません。
2003年に設立され2013年に公開されたこのREITは、明らかに配当の歴史が短い。しかし、IPO以来、支払いはほぼ2倍になり、FFOのわずか70％を配当として支払います。
クラウンキャッスルインターナショナル （CCI、163.06ドル）は、米国市場向けのセルタワーおよび共有通信インフラストラクチャのリーダーです。 REITは、約40,000のセルタワーと80,000マイルのファイバーを所有しており、データ密度の高いエリアの容量を強化するために使用される70,000の小さなセル構造もサポートしています。
アメリカの「ビッグフォー」ワイヤレスキャリアは、このREITのサイトレンタル収入の75％近くを占めています。 Crown Castle Internationalは、5年間の契約リース料に関連するこれらのキャリアからの240億ドルの経常収益の安全性からも恩恵を受けています。また、CCIは、米国の全国的な5G展開を活用するのに最適なREITのひとつであり、負荷を運ぶためにより高密度のセルタワーネットワークが必要です。
クラウンキャッスルは、3月四半期の1株あたりの調整後FFOのわずかな成長を発表しました。しかし、2020年のAFFOは前年比で8％向上すると見込んでいます。これは、5年間の平均AFFO成長率である6％よりも優れています。
REITには投資適格のバランスシートがあり、2020年には債務の満期はなく、クレジットラインで利用可能な流動性は50億ドルです。その固定金利の負債は3.7％の低い金利を運びます。
クラウンキャッスルは、年間配当の7％から8％の成長を目指しており、昨年10月には、四半期ごとに1株あたり1.20ドルに7％引き上げることで、その期待に応えました。 REITの配当配当率は中程度で、AFFOの84％です。
農業は完全に不況に強いわけではありませんが、グラッドストーンランドにとって永続的なビジネスであることが証明されています。 （土地、14.87ドル）。 REITは、113の農場と、10の州にまたがる約88,000エーカーの主要農地を所有しており、果物、ナッツ、野菜の農家に貸し出しています。そのポートフォリオの価値は8億9200万ドルと見積もられており、これは会社の現在の市場価値のほぼ3倍です。
REITの農家テナントは、ブルーベリー、イチジク、アーモンドなどの利益率の高い特殊作物を栽培し、クローガー（KR）やウォルマート（WMT）などの主要な食料品チェーンに直接販売しています。 4月中に、グラッドストーンランドのすべての農場が貸し出され、現在の家賃の支払いが行われています。
グラッドストーンの1株あたりの調整後FFOは、3月四半期に47％上昇しました。 AFFOの成長は、過去5年間で平均4％です。その間、その農地ポートフォリオの価値はほぼ2％増加しました。買収パイプラインの新しい農場とより高いレートで更新されるリースの堅実な組み合わせは、GladstoneLandの2020年の成長期待を支えています。
経営陣やその他の内部関係者は、会社の印象的な11％を所有しており、配当の維持と拡大に重点を置いていることを示唆しています。
グラッドストーンランドは、配当の粘り強さのために購入するのに最適なREITの1つです。 LANDは、21四半期にわたって97回の連続した月次配当を支払い、18回の支払いを引き上げました。 85％のAFFO支払い率は、セーフティネットと追加の配当成長の余地を提供します。
スタッグインダストリアル （STAG、27.24ドル）は、その高品質のバランスシート、多様なテナントベース（現在420）、および十分な借金の有効期限により、パンデミックからのフォールアウトを処理するためにほとんどの倉庫REITよりも優れた位置にあります。 REITの最大のテナントであるAmazon.com（AMZN）は、堅調なeコマース需要を満たすために積極的にスケールアップしています。さらに、Stag Industrialのテナントの60％以上が非常に大規模な企業であり、それぞれ年間売上高が10億ドルを超えています。
スタッグインダストリアルは456の倉庫を所有しており、38の州で約9,200万平方フィートの賃貸可能スペースを表しています。ポートフォリオの占有率は96.2です。
REITの1株当たりコアFFOは、3月四半期に前年比4.4％増加しました。分配可能な現金は14％改善して5600万ドルになりました。これにより、3月四半期の配当の3倍以上のカバーが提供されました。稼働率は上昇し、FFOは、埋め込まれた賃貸料の上昇による賃料の2.5％の上昇の恩恵を受けました。今年、REITの519件のリースのうち28件のみが満了し、稼働率は高いままである必要があることを示唆しています。
スタッグインダストリアルの純負債は、資本の46％、EBITDAの4.4倍にすぎません。さらに、このREITには約3億2500万ドルの手元現金があり、2020年の配当（それに関しては）と債務の満期をカバーするのに十分です。しかし、月次配当株であるStag Industrialは、2020年のコアFFOを1株あたり1.80ドルから1.88ドルの間で導き、支払いをカバーするために必要な1株あたり1.144ドルをはるかに上回っています。
その配当は、氷河のペースが毎年1.3％であるにもかかわらず、8年連続で増加しています。
ゲッティリアルティ （GTY、28.97ドル）は、コンビニエンスストアとガソリンスタンドを所有するネットリースREITです。現在、同社は主に都市市場で35の州にまたがる947の物件を所有またはリースしています。そのステーションは、BP、Shell、Mobilなどの全国的に有名な燃料ブランドにリースされています。
そのサイトの約10％には、マクドナルド（MCD）地下鉄、ウェンディーズ（WEN）、ダンキンドーナツ（DNKN）などの著名なブランドのクイックサービスレストランもあります。パンデミックの間、ほぼすべてのテナントが開いたままであり、5月初旬の時点で、Getty Realtyはこれまでに4月の家賃の97％を徴収していました。
ネットリースREITとして、ゲッティのテナントは税金、不動産のメンテナンスと修理の費用と保険を支払う責任があります。同社の平均リース期間は10年で、すべてのリースには年間賃料エスカレーターが組み込まれています。
REITの1株当たり調整後FFOは、賃料の引き上げ、買収、効果的なコスト管理に支えられて、3月四半期に10％近く増加しました。 5年間で調整されたFFOの成長は6％を超えました。
ゲッティのバランスシートは、フィッチの安定したBBB信用格付けと、47％の負債対資本比率に基づいて堅調です。 REITはまた、クレジットラインで利用可能な2億1500万ドルの未使用容量を持っています。配当率もAFFOの82％と堅調です。これにより、GTYは、過去5年間で毎年11％の支払いを増やす余地があります。