2009年の大不況の市場の最下層以来、株式と債券は市場の住人に大きな報酬を与えてきましたが、大小の投資家は現在の集会がどれだけの足を残したかを考えているかもしれません。不動産投資信託（REIT）は、投資家がこの希薄な強気市場に針を刺す必要がある資産クラスである可能性があります。
今年の夏、著名なヘッジファンドの王レイ・ダリオは、市場のパラダイムが変化しており、今後10年間の見通しは、成長の鈍化と慢性的な低金利であると述べています。彼は、アメリカの連邦準備制度を含む世界の中央銀行は、次のように信じています。富。」
Dalioは、投資家がポートフォリオに金を追加する可能性があることを示唆していますが、購入するREITの調査も開始することをお勧めします。これは、不動産もインフレに対する古典的なヘッジであり、低金利の恩恵を受ける傾向があるためです。
もう1つの利点：REITはかなりの収入を捨てることができます。金はしません。法律により、不動産投資信託は、課税所得の90％を配当を通じて株主に分配しなければなりません。しかし、究極のヘッジは、確実に（そして可能であれば積極的に）配当を増やすREITを見つけることです。これにより、時間の経過とともにインフレによって配当が実際に価値を失うのを防ぐことができます。
ここに7つあります リート 配当の増加に関心のある投資家のために購入する。 これらの不動産会社は、一部の専門家が予測している可能性のある低金利で低金利の将来を通じて、現金分配を維持および改善する態勢を整えています。
データは10月6日現在です。配当利回りは、直近の支払いを年換算し、株価で割って計算されます。
CubeSmart （CUBE、35.19ドル）は、1,150を超えるセルフストレージ施設の成長する全国チェーンを所有および/または運営しています。同社は一般家庭だけでなく、企業やボートの所有者にもサービスを提供しています。このように、フロリダ、イリノイ、テキサス、ニューヨーク、カリフォルニアに集中している38の州と、コロンビア特別区に広がる多様な顧客を抱えています。
年間売上高で全国第3位のセルフストレージヤードオペレーターであるCubeSmartは、2004年に公開されました。CUBEは大不況時に配当を削減しましたが、2011年に積極的な配当成長を開始しました。 2010年の景気後退後の1株あたり2.5セントから、今日では32セントに再浮上しました。
重要なのは、これらの引き上げを支援するために、運用からの資金（FFO、重要なREITの収益性指標）が存在していることです。同社の調整済みFFO（AFFO）は、6年連続で成長しています。 1株あたり42セントの第2四半期のAFFOは、前年比で1セント増加しました。また、経営陣は、通年のAFFOを1株あたり1.66ドルから1.68ドルに引き上げ、昨年の1.64ドルから引き上げています。
ムーディーズは7月、投資適格Baa2の無担保シニア格付けでCubeSmartの債務を確認し、REITは「EBITDAに対する純債務（利息、税金、減価償却および償却前の収益）で測定した場合、財務上の柔軟性が高く、レバレッジを適度に使用している」と述べました。 。」
ムーディーズはまた、CubeSmartの「経験豊富な経営陣と強力な運用の専門知識」を称賛しました。これは、米国内の推定48,000〜52,000の施設にまたがり、参入障壁が低い競争の激しいセルフストレージビジネスで必要になります。
それでも、CUBEの株主は、セルフストレージ事業も「不況に強い」と見なされていることを知って安心することができます。これは、景気の低迷により人々が小型化を余儀なくされる傾向があり、CubeSmartのユニットに余分なものを詰め込むためです。低金利が実現すれば、REITの増配も魅力的になります。
公共の場でスマートフォンやタブレットが広く使用されていることを知っている投資家は、 Crown Castle International を購入する傾向があるかもしれません。 （CCI、$ 137.92）–米国の電気通信資産の最大の所有者-運営者。 REITの通信インフラストラクチャは目を見張るものがあり、40,000を超えるセルタワー、65,000のスモールセルノード、およびすべての主要なアメリカ市場への約75,000のルートマイルのファイバーで構成されています。
そのインフラストラクチャは、AT＆T（T）、Verizon（VZ）、T-Mobile US（TMUS）、およびSprint（S）の通信テクノロジーを強化するのに役立ちます。したがって、誰かがスマートフォンを使用しているのを見ると、CrownCastleがそれを可能にしている可能性が十分にあります。
利回りが3％を超えるクラウンキャッスルは、長年にわたって配当を増やしてきました。最近の増配– 1株あたり1.125ドルへの7％のアップグレードは、昨年10月に行われました。その配当の伸びはAFFOによって十分にサポートされるべきであり、経営陣は予見可能な将来に毎年7％から8％の伸びを予測しています。 （第2四半期のAFFOは前年比で13％増加し、同社は通年の数値が予想範囲の上限に達すると予想しています。）
通信ネットワークを構築するには多くの資本が必要であり、クラウンキャッスルは多額の資金を借りています。それにもかかわらず、7月、ムーディーズインベスターズサービスは、REITの「タワーおよびファイバー事業に支えられた堅調な内部生成キャッシュフロー」を引用し、CCIのシニア無担保信用に対するBaa3（投資適格）格付けを確認しました。ムーディーズは、「契約上の家賃エスカレーターを備えたCCIの長期のキャンセル不可のリースは、将来の収益とキャッシュフローの安定性に対する高い可視性を提供します。」と付け加えています。
ムーディーズは、クラウンキャッスルにリスクがある場合、予期しない技術的混乱の可能性があると述べています。ただし、今のところ、テクノロジーはCCIの側にあります。 AT＆T、Verizonなどは、「5G」サービスの全国展開に取り組んでいます。これは、インターネットをすべての人の生活にさらに織り込む、より強力な通信技術です。これにより、REITのタワー、スモールセル、ファイバー資産に対する大きな需要が高まっています。
エクイティライフスタイルプロパティ （ELS、$ 136.42）は、145,000以上のサイトにまたがる、32の州とブリティッシュコロンビアで400以上の製造されたホームコミュニティ、RVリゾート、キャンプ場を所有および運営しています。団塊の世代が何百万人もの人々の引退を迎えているため、低コストの製造住宅やRVパークの需要が高まっています。
あなたは会社の結果でそれを見ることができます。 2019年通年の最新のガイダンス：1株あたり4.12ドルから4.22ドルの「正規化された」FFO。これは、2018年の3.87ドル、2017年の3.60ドルと比較されます。また、同社は第2四半期に前年比8％のFFO成長を記録し、1株あたり96セントになりました。
はい、ELSの利回りは1.8％と低く、実際にはS＆P 500を下回っています。しかし、それは配当の伸びがないことによるものではありません。過去3年間で90％以上急騰した株価に、支払いが追いつくのは難しいです。
しかし、Equity LifeStyleに参入する投資家は、今後1年も支払いを増やし続けるため、コスト面でより高い利回りを享受する必要があります。 REITは、成長する高齢者市場を捉えるのに適した位置にあります。毎日約1万人のアメリカ人が引退しており、そのうちの何人かは小型化を目指しています。さらに良いことに、彼らは巣の卵、年金、社会保障を持っており、潜在的な不況から彼らをいくらか隔離するのに役立ちます。
不動産収入 （O、$ 78.41）は、プエルトリコと英国の49州で5,900を超える物件を所有し、49の業界で265の異なるテナントに賃貸しています。ただし、小売業が多く、その業界がREITの賃貸収入の約83％を占めています。
ここ米国でオンライン小売が実店舗の小売に何をしたかは周知の事実です。これが、過去数年間在庫が動揺した理由の1つです。しかし、経営陣が前回の決算発表で述べたように、「私たちの家賃の95％は、サービス、非裁量的、および/または低価格のコンポーネントをビジネスに提供するテナントからのものです。」 Realty Incomeのモデルを信じるもう1つの理由は、「トリプルネット」リースを扱っていることです。つまり、税金、保険、メンテナンスを差し引いたものです。 Realty Incomeは、家賃の小切手を収集するだけで、収益とFFOをより定期的かつ信頼できるものにします。
そして小売業の苦境にもかかわらず、RealtyIncomeは成長の兆しを見せています。 REITは、第2四半期に1株あたり82セントのAFFOを計上し、前年同期の80セントから増加しました。そして通年では、経営陣は1株あたり3.28ドルから3.33ドルのAFFOを目標としており、2018年の3.19ドルから増加しています。
Realty Incomeは、毎月の配当株の中で最もよく知られています。これは、「毎月の配当会社」を自分でブランド化したときに発生します。毎月88回の連続した を含む、590回の連続した月間配当を支払っています。 増加します。
ムーディーズは、配当が安全であり、成長し続けると信じる十分な理由を提供します。 「RealtyIncomeのA3シニア無担保格付けは、REITの優れた管理チームと、保守的なレバレッジで十分な資本のバランスシートを維持してきた長い実績を反映しています。 REITの運用上強力な小売ポートフォリオは、eコマースや個人消費の変化からも十分に保護されており、信用があります。」
ストアキャピタル （STOR、38.05ドル）は、「シングルテナント運用不動産」に投資する分散型ネットリースREITであるため、「STORE」という名前が付けられています。これは、50州すべての456の顧客に賃貸している2,389の物件を誇り、この記事の執筆時点でトップフライトの99.7％の占有率を誇っています。
レストラン、ヘルスクラブ、映画館などのサービス会社は、その資産の最大のチャンクを64％で占めており、残りは小売（19％）と製造（17％）です。 STORは長期リースにも焦点を当てており、既存のリースの平均残存期間は14年です。
STORE Capitalの名声は？ウォーレンバフェットのバークシャーハサウェイ（BRK.B）が現在保有している唯一のREITです。バフェットは2017年に株式を買い戻し、実際にはバンガードに次ぐ2番目に大きな株主です。
REITはムーディーズとの集会を通過します。これは励みになります。 「STORECapitalのBaa2（投資適格）の信用プロファイルは、長期のトリプルネットリースと年間賃料の上昇を伴う、非常に多様で占有率の高いシングルテナント物件のポートフォリオから生み出された、同社の急速な拡大と成長するキャッシュフローストリームを反映しています。」 8月に、REITにも「健全なバランスシート」があると付け加えました。
STORE Capitalは、2014年に上場して以来、毎年配当を改善しています。最新の引き上げ（1株あたり6.1％増の35セント）は、9月初旬に発表されました。 REITの利益成長は、今後の増加を後押しし続けるはずです。第2四半期に、AFFOは1株あたり45セントになりました（昨年の第2四半期から1セント増加）。同社はまた、通年のAFFOは1株あたり1.92ドルから1.96ドルになると予想しており、これは1株あたり1.85ドルの収益を上げた2018年からの改善になると述べています。
* 2014年11月に公開されてからの年間配当の伸びを反映しています。
VICIプロパティ （VICI、22.95ドル）は、シーザーズパレスを含む22の施設を所有する、ゲームに焦点を当てたREITであり、14,800のホテルの客室と、150を超えるレストラン、バー、ナイトクラブにまたがっています。シーザーズに加えて、全国に9つのハラの施設、競馬場、ゴルフコースも所有しています。
2018年2月に公開されたばかりのVICIプロパティは、配当成長の歴史が限られていますが、その見通しは魅力的に見えます。
カジノゲーム業界は絶えず成長しています。 American Gaming Associationによると、2018年のゲーム収益は前年比3.5％増の417億ドルに達しました。現代では、全国的な商業カジノのゲームの収益は、年に一度だけ減少しました– 2009年、大不況の間–そしてそれからわずかに減少しました。
同社は第2四半期に1株あたり38セントの調整済みFFOを計上し、前年同期の35セントから増加しました。経営陣は、2019年通年の調整後のFFOを1株あたり1.45ドルから1.47ドルに調整しました。これは、新株を発行していることもあり、1株あたり1.43ドルからわずかに上昇しています。しかし、経営陣はまた、負債ではなく株式で買収に資金を提供していると述べています（実際、同社は、積極的なレバレッジ解消のおかげで、投資適格債の格付けは18〜36か月先になると考えています）。これにより、短期的には1株あたりのFFOの成長が横ばいになりますが、長期的には間違いなく利益が増加します。
VICIは、公開市場に参入して以来、2年ごとに配当を増やしてきました。実際、CFOのDavid Kieskeは最近の決算発表で、同社は「最終的には配当貴族になりたい」と述べ、将来の増配のタイミングを一貫して強調しています。今後数十年でそれを確認します...しかし、VICIが配当の成長に取り組んでいるという考えは勇気づけられます。
* 2018年2月に公開されてからの年間配当の伸びを表します。
MGM成長プロパティ （MGP、$ 30.47）は、2016年にMGM Resorts International（MGM）からスピンオフされ、ラスベガスと全米の14のリゾート、およびラスベガスの大規模なダイニングとエンターテイメント地区を所有または管理しています。ラスベガスストリップ。その資産には、27,400のホテルの部屋、150の小売店、300の飲食店、20の娯楽施設、さまざまなコンベンション施設、さらにはいくつかの競馬場が含まれます。
同社はマンダレイベイやミラージュなど、いくつかの有名なラスベガスの資産を誇っていますが、地理的にも多様化しています。実際、MGPの経営陣は、第2四半期のレポートで、REITのEBITDA（利息、税金、減価償却、および償却前の収益）がラスベガス以外からのものであると述べています。これには、ワシントンD.C.近くのMGMナショナルハーバー、アトランティックシティのボルガタが含まれます。
過去数年間のMGPの成長の多くは、積極的な買収戦略のおかげです。しかし、同社は、家賃の約90％に2％の固定家賃エスカレーターを介して、有機的な成長も組み込んでいます。これらは、「賃貸収入」のハードルが始まる2022年までは良好です。
9月、MGM Growth Propertiesは、IPO以来9回目、6四半期連続で配当を増やしました。わずか約0.5％の増加でしたが、支払いは昨年のこの時点よりも7.4％良くなっています。これは利益の伸びに支えられています。第2四半期のAFFOは前年比で7％上昇し、2018年のAFFOは2017年よりも約11％向上しました。
* 2016年4月に公開されてからの年間配当の伸びを反映しています。