あなたの投資に関して言えば、10年は長い時間です。 10年前、私たちは2008年のメルトダウンと大恐慌以来の最悪の不況から回復しつつありました。投資家は壊滅的な損失を抱えていました。一部の人にとっては、世界が終わりを告げているように感じました。
その10年前、私たちはドットコムマニアと歴史上最大の株式市場バブルの真っ只中にいました。そのちょうど10年前、誰もインターネットのことを聞いたことがなく、携帯電話はコンクリートブロックの大きさでした。 10年後の世界はどうなるかしか推測できません。
不動産は伝統的に安定した価値のある店でした。しかし、近年の変化の加速に伴い、一部の不動産投資信託（REIT）の安定性にも疑問が投げかけられています。 Amazon.com（AMZN）は実店舗の小売店に大打撃を与え、Airbnbはすべての予備のベッドを実行可能なホテルの競争相手に変え、遠隔通勤は従来のオフィスの重要性を以前よりもはるかに低くしています。
>バイアンドホールド投資家にとって、今後数十年にわたってREITで収益を上げるための鍵は、可能な限り「将来性のある」物件に焦点を当てることです。世界が変化するのと同じくらい速く、私たちは常に住む場所、医療施設、倉庫、その他のミッションクリティカルな資産を必要とするでしょう。
本日、数十年にわたって購入して保持する5つのREITを検討します。 最近のREITの価格の高騰の後、必ずしも今日それらを使い果たして購入する必要はありません。しかし、これらの名前のそれぞれを書き留めておく場所を見つけて、ひと泳ぎしたときに覚えておいてください。退職時に必要な収入を捨てるために不動産株のコレクションを探しているなら、これらのそれぞれが法案に適合します。
「現在、アメリカ人の約10人に1人がセルフストレージ施設のスペースを借りています」と、 Forbes Real Estate Investor の編集者であるBradThomasは述べています。 。 「約3000万人が、全国の50,000のセルフストレージ施設の1つに所有物を駐車しています。」トーマス氏は、ミレニアル世代はストレージ需要のほぼ3分の1を占めており、「古い世代よりもはるかに頻繁に施設を訪れる傾向がある」と付け加えています。
ミレニアル世代が物事よりも経験を好むという話はすべて、短い人生でたくさんのものを蓄積することができたようです。パブリックストレージは彼らのためにそれを保存するためにあります。
住宅費が上昇し続けるにつれて、賃貸と同様に、より小さな都市型住宅がより一般的になりつつあります。これにベビーブーム世代によるダウンサイジングの長期的な傾向を加えると、安定した長期的な傾向のための要素が整います。
最近、史上最高値を更新したパブリックストレージは、現在の価格では特に安くはありません。しかし、債券利回りが過去最低を記録している現在でも、PSAとその3％以上の配当利回りは、REITの中で長期にわたって購入して保持する場所をまだ持っています。さらに良いこと：過去10年間で、パブリックストレージは配当を累積264％、つまり年間平均で約30％引き上げました。
不動産は、魅力的であるために派手で美しい必要はありません。実際、退屈な方が良いことがよくあります。最高のお得な情報のいくつかは、町の豪華な部分から遠く離れた工業所有権から来ています。トレンディな小売センターは上下する可能性がありますが、確かなことが1つあります。インターネットコマースの継続的な成長は、ロジスティクスおよび流通センターに対する強い需要を意味します。
「工業用不動産はセクシーではないため、ほとんどの投資家の目に留まらない傾向があります」と、オースティンを拠点とする不動産開発会社RastegarPropertyの創設者兼CEOであるAriRastegarは述べています。 「私たちは、特にテキサス州ラウンドロックでの産業再開発プロジェクトにおいて、この戦略で成功を収めてきました。ロジスティクス施設と倉庫は、資本支出をほとんど必要とせず、適切な価格で購入すれば、非常に収益性が高くなる可能性があります。」
この儲かる市場の一部を手に入れるには、プロロジスの株を検討してください。 （PLD、84.79ドル）。プロロジスは世界最大のロジスティクスREITです。 2019年6月30日の時点で、REITは19か国で7億8600万平方フィートを所有または管理しています。
Amazon.comが世界を支配していると信じているなら、Amazonを最大のテナントに数えているPrologisは、その傾向を間接的に再生する1つの方法です。 REITは、eコマースブームが自身の成長を促進しているという考えに恥ずかしがらず、通常、投資家向けプレゼンテーションでインターネット小売のいくつかの側面を強調して興奮をかき立てています。
プロロジスは、配当が2.5％とかなり控えめであるため、バイアウトするのに最も収益性の高いREITではありません。しかし、数十年にわたって保有できる可能性のある収入株を探しているのであれば、プロロジスよりも優れたポジションはそれほど多くありません。
次は、多様なヘルスケアREIT ベンタスです。 （VTR、75.23ドル）。ベンタスは時価総額で世界最大のREITの1つであり、370億ドルのウェルタワー（WELL）に次ぐ2番目に大きなヘルスケアREITです。
ベンタスは長年にわたってポートフォリオを積極的に管理しており、熟練した看護師からシフトし、シニア住宅や診療所の建物での存在感を高めてきました。 Ventasのポートフォリオの約56％は高齢者向け住宅に投資されており、さらに19％は診療所/外来の建物に投資されています。ポートフォリオの残りの25％は、ローン、医療システム、研究センター、その他の健康関連の資産に投資されています。
団塊の世代の高齢化は、そのスペースのオペレーターに大きなチャンスを生み出すため、ベンタスが高齢者向けの生活施設に集中していることを理解するのは簡単です。しかし、世論に反して、ほとんどの団塊世代はまだかなり若いです。団塊の世代の最大のコホートはちょうど今60歳になっています。REITのシニア居住者の約半数は85歳以上です。これは、ベンタスがこの市場のピークを見るのにまだ数十年かかることを意味します。
その間、投資家は待つために多額の支払いを受けることができます。現在の価格では、Ventasは非常にまともな4.3％を生み出し、REITは配当を増やしてきた長い歴史があります。
団塊世代の高齢化をテーマに、 LTCプロパティ （LTC、49.94ドル）も、何十年にもわたって購入および保持するREITの1つです。
LTCの機能を知りたい場合は、そのティッカーシンボルを参照してください。 「LTC」は「介護」の略です。もちろん、LTC自体は介護プロバイダーではありません。それがテナントの仕事です。 LTC Propertiesは、28の州にまたがる200を超えるヘルスケアプロパティで構成されるポートフォリオを管理するだけです。ポートフォリオは、シニア住宅施設と熟練した介護施設の間で約50/50に分割されており、いくつかの「その他の」ヘルスケア施設があります。
重要なのは、LTCのポートフォリオ全体の約56％が、メディケアやメディケイドではなく、民間の有料クライアントに依存する不動産に投資されていることです。残念ながら、それでも政府に依存している44％が残っています。
ただし、覚えておいてください。LTCは施設を運営しているのではありません。それはただの家主です。したがって、けちな政府の返済が業界の収益性を圧迫し続けたとしても、LTCは家賃の小切手を無期限に現金化し続けることができるはずです。
現時点では、LTCの歩留まりは4.6％です。そして興味深い癖：それは四半期ごとではなく、毎月の配当株です。これは、配当収入を毎月の費用に合わせるのに便利です。または、ディストリビューションを再投資する場合は、それだけ速くコンパウンドすることができます。
Amazon.comは本当に中国の店のことわざの雄牛です。同社は、eコマースの同業他社とともに、従来の実店舗での小売を完全に根絶しました。
ただし、すべての商業施設が同じように作成されているわけではないことを忘れないでください。モールや大型小売店で衣料品や電化製品を閲覧する必要が少なくなる可能性があります。しかし、Amazonが歯科医や理髪店をあなたの家に届ける方法を見つけるまでは、サービス指向の小売りが必要です。
そしてこれはまさに STORECapital の専門です （STOR、37.68ドル）。
ストアキャピタルは、50州すべてに散在する2,389物件の分散ポートフォリオを保有しており、加重平均残存賃貸期間は14年です。そのポートフォリオの約15％はレストランの資産に投資されていますが、幼稚園、体育館、自動車店、医療および歯科センターはすべて重要な割り当てを占めています。サービス指向の物件は基本賃料のほぼ3分の2を占め、残りの3分の1は小売物件と製造物件の間でほぼ均等に分割されています。
ストアキャピタルは100％アマゾンプルーフではないかもしれません。しかし、それは小売店の実店舗のスペースにいる間、あなたが得ることができるのとほぼ同じくらいです。さらに良いこと：伝説的な投資家であるウォーレンバフェットの信念を持っています。
この記事の執筆時点では、CharlesSizemoreは長いVTRでした。