元々はBankrate.comでJeffOstrowskiによって公開されました。

米国の住宅市場は火がついている。二桁の感謝がルールです。目がくらむような売り手は、複数のオファーをふるいにかけています。必死の買い手は、提示価格よりも多く、時には10万ドル以上支払うことを余儀なくされています。

不動産パーティーが本格化している。全米リアルター協会は先週、既存の住宅の価格が2020年3月から2021年3月にかけて記録的な17％の高騰を記録したと発表しました。これは、前回のブームの目を見張るような評価さえも上回ったペースです。

米国の住宅市場がこの泡立ちを最後に見たのは2005年から2007年のことでした。その後、住宅価格が暴落し、悲惨な結果を招きました。不動産バブルが崩壊したとき、世界経済は大恐慌以来最も深刻な不況に陥りました。

住宅市場が再び活況を呈している今、買い手と住宅所有者はおなじみの質問をしています：住宅市場は崩壊しそうですか？

「私が何度も何度も尋ねられることの1つは、「これはバブルですか？」です」と住宅ローン会社のホームポイントファイナンシャルのオリジネーション社長であるフィルシューメーカーは言います。 「住宅価格の高騰で何が起こっているかを見ると、バブルっぽい感じがします。しかし、その背後にある基本を見ると、それが正しいとは言い難いです。」

確かに、この住宅市場の基盤は、15年前の基盤よりもはるかに安定しているように見えます。販売用住宅の供給は史上最低に落ち込み、借り手はかつてないほど信用に値する。

専門家によると、価格の上昇は「気になる」

それでも、最後のブームとバストの悪夢のような思い出は、住宅所有者、経済学者、貸し手、不動産業者の心の中で新鮮なままです。過去1年間に住宅価格が急騰したことで、最近のブームは懸念の不足を生み出していません。

「価格は明らかに気になるペースで加速しています」とフロリダアトランティック大学の住宅エコノミスト、ケンH.ジョンソンは言います。

住宅ローン大手のファニーメイのチーフエコノミストであるダグダンカンは、住宅市場の安定性に関する懸念を認めています。過去には、住宅価格の大幅な上昇が問題のレシピでした。

「私たちの見解では、住宅価格は長期的なファンダメンタルズが示唆するものを15パーセント上回っています」とダンカン氏は言います。 「それで、「問題はありますか？」と尋ねる理由です。」

住宅市場が崩壊しそうにない6つの理由

それで、私たちは住宅の崩壊に向かっていますか？それは公正な質問です、それで答えは何ですか？住宅エコノミストは、痛みを伴う衝突が間近に迫っていないことに同意しています。

「バブルはありません」と、HousingWireのリードアナリストであるLoganMohtashami氏は述べています。 「住宅価格が不健全に上昇しているだけです。」

ダンカンは、家の価値の急激な上昇は珍しいことではありますが、バブルの兆候ではないことに同意します。

「それが一部になるという議論を見つけるのは難しいです」と彼は言います。

住宅エコノミストは、衝突が差し迫っていないという6つの説得力のある理由を指摘しています。

• 在庫は記録的な低水準にあります： 全米リアルター協会によると、売り家の供給はわずか2.1か月で、2月の2.0か月の供給からわずかに増加しました。それが、買い手が価格を入札する以外に選択肢がほとんどない理由を説明しています。また、需要と供給の方程式では、近い将来、価格が急落することはありません。
• ビルダーは需要を満たすのに十分な速さで構築できません： 住宅建設業者は、前回の墜落後、後退し、2007年以前のレベルまで完全に上昇することはありませんでした。現在、彼らが土地を購入し、需要を抑えるのに十分な速さで規制当局の承認を得る方法はありません。建築業者は可能な限り多くの建築を行っていますが、15年前の過剰建築が繰り返される可能性は低いようです。
• 住宅ローン金利は歴史的な最低水準に近いままです： 1月に史上最低を記録した後、住宅ローンの利率は少し上昇しましたが、それほどではありません。フレディマックの貸し手に関する調査によると、先週の平均金利は3パーセントを下回りました。低料金は、ホームショッパーに購買力を高めます。住宅ローン銀行協会は、2021年末までに金利が3.7％に上昇すると予想しています。これは借り換えを妨げるでしょうが、住宅購入はしません。 「購入者に影響を与えるほど高くなるとは思わない」と、グループのチーフエコノミストであるマイクフラタントーニ氏は述べています。
• 人口動態の傾向により、新しい購入者が生まれています： 多くの面で住宅に対する強い需要があります。すでに家を所有している多くのアメリカ人は、パンデミックの間に彼らがより大きな場所を必要とすると決定しました。ミレニアル世代は巨大なグループであり、彼らの主要な購入年にあります。そして、ヒスパニックは、住宅所有に熱心な若くて成長している人口統計です。
• 貸付基準は引き続き厳格です： 2007年には、借り手が収入を記録する必要がなかった「嘘つきローン」が一般的でした。貸し手は、信用履歴や頭金の規模に関係なく、ほぼすべての人に住宅ローンを提供しました。今日、貸し手は借り手に厳しい基準を課しています—そして住宅ローンを取得している人々は圧倒的に素晴らしい信用を持っています。ニューヨーク連邦準備銀行によると、第3四半期と第4四半期の住宅ローンの借り手の典型的なクレジットスコアは過去最高の786でした。
• 差し押さえ活動はミュートされています： 住宅崩壊後の数年間で、何百万もの差し押さえが住宅市場に殺到し、価格を押し下げました。今はそうではありません。ほとんどの住宅所有者は、自宅に快適なエクイティクッションを持っています。貸し手はパンデミックの間にデフォルト通知を提出しておらず、2020年に差し押さえを記録的な最低値に押し上げています。

これらすべてがこのコンセンサスにつながります。はい、住宅価格は手頃な価格の限界を押し上げています。しかし、いいえ、このブームはバストで終わるべきではありません。

「住宅バブルについては心配していません」と、金融テクノロジー企業Haus.comのチーフエコノミストであるラルフマクラフリンは述べています。 「住宅市場で見られる過熱は動物の精霊に基づくのではなく、過去1年間の不幸で偶然の一連の市場の力に基づいていることを示唆するために、ファンダメンタルズはすべてそこにあります。

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