家を所有することはアメリカンドリームの一部です。真っ只中の丸太小屋、白いピケットフェンスのある郊外のケープコッド、空に浮かぶダウンタウンのコンドミニアムなど、証書のリースを交換することには特別なことがあります。しかし、その移行は困難であり、費用がかかる可能性があります。頭金のために十分な現金を節約してから住宅ローンの支払いに追いつくのは難しいです—メンテナンス費用は言うまでもなく、今ではすべてあなたにかかっています！
幸いなことに、アンクルサムはあなたが家を購入し、家関連の費用を節約し、あなたの家を非課税で売るのを助けるために彼の袖にいくつかの税のトリックを持っています。それらのいくつかは、複雑で、制限されているか、ジャンプする必要のあるフープが付属していますが、資格を得ると、問題を起こす価値が十分にあります。そして、あなたの予算がすでに薄く伸びているならば、あなたはあなたが得ることができるすべての助けを必要とします。ですから、これ以上苦労することなく、家を購入して住宅所有者として繁栄するのに役立つ13の税控除があります 。
あなたが住宅所有者になることができる前に、あなたは頭金のために十分な生地をこすり落とさなければなりません。 IRAまたは401（k）アカウントをお持ちの場合は、これらの資金を利用して住宅の購入に役立てることができる場合があります。 従来のIRAを使用している貯蓄者は、59½歳未満であっても、10％の早期撤退ペナルティを支払うことなく、最初の家を購入、建設、または再建するためにアカウントから最大10,000ドルを引き出すことができます。あなたが結婚している場合、あなたとあなたの配偶者の両方が、ペナルティを支払うことなく、別々のIRAからそれぞれ10,000ドルを引き出すことができます。 （最初の家としての資格を得るには、あなたとあなたの配偶者は過去2年間家を所有することはできません。）ただし、罰金を免れたとしても、引き出した金額に対して税金を支払う必要があります。
>Roth IRAを使用すると、寄付を取り消すことができます。 いつでも理由を問わず、税金や罰金に直面することなく。 IRSはすでにその削減を行っています。 収益で最大$ 10,000を引き出すこともできます 59½歳より前に、早期撤退の10％のペナルティに見舞われることなく、最初の家を購入するのを手伝う。 （あなたの配偶者も同じことができます。）あなたが5年間アカウントを持っていれば、収入も非課税になります。
401（k）アカウントから頭金を引き出すためにお金を引き出したい場合は、プランから借りる必要があります。 通常、401（k）プランから、残高の半分まで、ただし50,000ドル以下で無税および無ペナルティのローンを借りることができます。 401（k）から借りたお金は、通常5年以内に（利子付きで）返済する必要がありますが、メインの家を購入するために使用したローンの返済期間は延長できます。ただし、仕事を辞めたり失ったりした場合は、次の確定申告の期限が切れる前にローンを返済する必要があることに注意してください。それ以外の場合は、未払いの残高に税金を支払う必要があり、55歳になっていない場合は10％の早期引き出しペナルティが課せられます。
（CARES法の下では、昨年コロナウイルスの影響を受けた人々は、2020年9月23日まで、401（k）プランからより多くを借りることができました（$ 100,000または口座残高の100％のいずれか少ない方まで）。 2020年3月27日から12月31日までの間に支払われる既存の401（k）ローンを返済するための追加の年が与えられます。）
あなたが住宅ローンを取り出すとき、あなたは通常貸し手に「ポイント」を支払わなければなりません。ほとんどの場合、主たる住居を購入、建設、または大幅に改善するためにローンで支払うポイントは、支払う年に完全に差し引かれます。 満たす必要のある要件がいくつかあります。たとえば、ローンはメインの住宅で担保する必要がありますが、通常、標準的な住宅ローンに支払われるポイントを差し引くのを待つ必要はありません。
一方、別荘を購入する場合は、支払った年のローンポイントを差し引くことはできません。ただし、ローンの存続期間中、徐々にそれらを差し引くことができます。 つまり、30年の住宅ローンの場合、毎年ポイントの1/30を差し引くことができます。これは、支払ったポイント1,000ドルごとに年間33ドルです。それほど多くはないかもしれませんが、捨てないでください。
借り換えの際には、通常、新しいローンの存続期間中に均等に支払うポイントを差し引く必要があります。 ただし、借り換え住宅ローンの収益の一部を使用して一次住宅を大幅に改善する場合、特定の要件が満たされていれば、支払った年の改善に関連するポイントの一部を差し引くことができます（残りのポイントを差し引くことができます）ローンの存続期間中）。また、借り換えローンを返済する年に（たとえば、家を売却したり、借り換えをしたりしたため）、まだ差し引かれていないすべてのポイントを差し引くことができます。この甘いルールには1つの例外があります。同じ貸し手でもう一度借り換える場合は、前回の借り換えの残りに最新のローンで支払ったポイントを追加し、新しいローンの存続期間にわたってその金額を徐々に差し引きます。痛み？はい。ただし、少なくとも面倒なことは補償されます。
最後のキャッチが1つあります。これは、ポイントを支払った年にポイントを差し引く場合でも、ローンの全期間にわたってポイントを差し引く場合でも適用されます。 控除を請求するには、明細化する必要があります。 （ほとんどの人は、明細化する代わりに標準の控除を受けます。）2020年の返品の場合、明細作成者は、スケジュールA（フォーム1040）の8a行目または8c行目に控除可能なポイントを報告する必要があります。
2006年以降に開始されたローンに対して民間住宅ローン保険を支払う住宅所有者は、項目に分ければ保険料を差し引くことができます。 （通常、住宅購入時に20％未満の金額を支払うと、PMIが請求されます。）調整後の総所得が$ 100,000を超えると控除は段階的に廃止され、AGIが$ 109,000（それぞれ$ 50,000と$ 54,500）を超えると控除がなくなります。結婚しているが、別の申告書を提出する。
その年に支払った保険料の額について、貸し手から受け取ったフォーム1098のボックス5を見てください。 2020年スケジュールA（フォーム1040）の8d行目に控除額を報告してください。
この控除は現在、2021年の課税年度後に失効するように設定されています。ただし、控除額は期限切れになり、過去に数回復活したため、今年を超えて再度延長される可能性があります。
ほとんどの人にとって、家を所有することによる最大の減税は、住宅ローンの利子を差し引くことから生じます。 項目別に分類すると、一次住宅または一戸建て住宅の購入、建設、または大幅な改善に使用された最大750,000ドルの債務（個別に結婚した場合は375,000ドル）の利子を差し引くことができます。 （2018年以前の住宅ローンの場合、最大100万ドルの債務の利息が差し引かれます。） 改善は、家に付加価値を付けたり、家の耐用年数を延ばしたり、家を新しい用途に適応させたりする場合、「実質的」です。基本的に、追加や大規模な改修は「実質的」ですが、基本的な修理やメンテナンスはそうではありません。
あなたの貸し手はあなたが前年に支払った住宅ローンの利息をリストしたフォーム1098を1月にあなたに送ります。これは、2020スケジュールA（フォーム1040）の8a行目で差し引く金額です。 家を購入したばかりの場合は、1098に、閉店日からその月末までに支払った利息が含まれていることを確認してください。 この金額は、住宅購入の決済シートに記載されています。貸し手がフォーム1098に記載していなくても、控除できます（フォーム1098で報告されていない住宅ローンの利息は、スケジュールAの8b行目に報告されています）。
住宅ローンの利子控除に加えて、住宅ローンの利子税クレジットもあります。 適格な住宅ローン信用証明書（MCC）を発行された低所得の住宅所有者が利用できます 一次住宅の購入を助成するために州または地方政府から。クレジットの金額は、その年に支払われた住宅ローンの利息の10％から50％の範囲です。 （正確なパーセンテージは、発行されたMCCに記載されています。）クレジットレートが20％を超える場合、クレジットは$ 2,000に制限されます。ただし、制限のために許容クレジットが減少した場合は、クレジットの未使用部分を次の3年間、または使用されるまでのいずれか早い方に繰り越すことができます。
クレジットを請求するには、フォーム8396に記入し、1040に添付してください。また、2020スケジュール3（フォーム1040）の6行目にクレジット金額を報告する必要があります。チェックボックスcを忘れずに、6行目に「8396」と記入してください。
このクレジットにはいくつかの制限と特別なルールがあります。 たとえば、ダブルディップは許可されていません。住宅ローンの利息のクレジットを請求する場合は、スケジュールAの住宅ローンの利息の控除額をクレジット額だけ減らす必要があります。元のローンを借り換える場合、新しいローンのクレジットを請求するには、新しいMCCを取得する必要があります。また、新しいローンのクレジット額は変更される可能性があります。また、9年以内に住宅を売却した場合、MCCプログラムから受け取った利益の全部または一部を返済しなければならない場合があります。
自営業で自宅で仕事をしている場合は、自宅の業務利用にかかる費用を差し引くことができる場合があります。 ホームオフィスの控除は、住宅所有者と賃貸人が利用でき、一軒家、タウンハウス、アパート、コンドミニアム、トレーラーハウス、さらにはボートなど、どのタイプの家を持っているかは関係ありません。付属していないガレージ、スタジオ、納屋、温室など、自分の所有物の別棟で働いている場合も、控除を請求できます。
ホームオフィス控除の鍵は、家の一部を定期的かつ排他的に金儲けの努力のために使用することです。 そのテストに合格すると、光熱費、保険料、一般的な修理、その他の住宅費の一部が事業収入から差し引かれます。家賃の一部を償却することもできます。家を所有している場合は、減価償却費（税金を節約できる現金以外の費用）もあります。
控除額を計算する方法は2つあります。 「実際の費用」の方法では、基本的に、家の運営にかかる費用に、ビジネスでの使用に充てられる家の割合を掛けます。この方法の問題は、控除額を計算して実証するために必要なすべてのレコードをまとめるのは悪夢になる可能性があることです。 「簡略化された」方法を使用する場合は、適格なビジネス目的で使用される家の1平方フィートのスペースごとに5ドルを差し引きます。たとえば、300平方フィートのホームオフィス（この方法で許可されている最大サイズ）がある場合、控除額は$ 1,500です。
リモートで作業する従業員は、ホームオフィスの維持費を差し引くことはできません （これには、パンデミック時に自宅で働く従業員が含まれます）。 2018年以前は、費用が調整後の総収入の2％を超えた場合、従業員はホームオフィスの費用を雑多な項目別控除として請求できました。ただし、この控除は2017年の税制改革法によって廃止されました。
再生可能エネルギー源の使用を促進するために、アンクルサムは、特定のエネルギー効率の高い機器を自宅に設置した場合、税額控除を提供します 。太陽光、風力、地熱、バイオマス、または燃料電池の電力を使用して電気を生成したり、水を加熱したり、家の温度を調整したりする新しいシステムの認定で26％節約できます。燃料電池機器のクレジットは、容量の0.5キロワットごとに500ドルに制限されています。 （このクレジットは2023年に23％に低下し、現在2024年に期限切れになる予定です。）
グリーン化する住宅所有者は、エネルギー効率の高い断熱材、ドア、屋根、冷暖房システム、薪ストーブ、給湯器などを設置することで、別のクレジットで最大500ドルの税金を削減することもできます。クレジットは、新しいエネルギー効率の高い窓に最大200ドルの価値があります。一般的な上限$ 500とウィンドウの最大$ 200は、生涯のクレジット制限です（たとえば、前の年に取得されたクレジットは制限にカウントされます）。高度な主空気循環ファン（$ 50）、特定の炉とボイラー（$ 150）、およびエネルギー効率の高い建物の資産（$ 300）には、他にも個別のクレジット制限があります。
これらの税額控除のいずれかを利用できる場合は、フォーム5695を使用して金額を計算し、2020年スケジュール3（フォーム1040）の5行目で控除を請求してください。
医療上の理由で自宅に特別な機器を設置したり、家に改造を加えたりすると、医療費控除の対象となる場合があります。 医学的に必要な家のアップグレードの一般的な例には、傾斜路の追加、出入り口の拡大、手すりの設置、キャビネットの下降、コンセントの移動、リフトまたはエレベーターの設置、ドアノブの交換、家へのアクセスを提供するための地面の傾斜などがあります。アップグレード自体が医学的に必要な場合、これらのアップグレードの運用および維持にかかる費用も医療費として控除できます。ただし、単に家をより高齢者に優しいものにするための改善（「その場での老化」アップグレードなど）は、医学的に必要でない場合は控除できません。
ただし、いくつかの制限があります。 控除を請求するには、スケジュールA（フォーム1040）に項目を記入する必要があり、調整後の総所得の7.5％を超える医療費のみを控除できます。あなたの財産の価値が上がると、控除額も減ります。したがって、たとえば、エレベーターの設置に50,000ドルを費やし、それによって家の価値が40,000ドル増加した場合、控除できるのは10,000ドル（50,000ドルから40,000ドル）のみです。また、アップグレードは医学的な理由によるものでなければなりません。
部屋や地下室など、家の一部を借りたらどうなりますか？ 賃貸収入には税金がかかりますが、賃貸スペースの費用を差し引くことができます。 控除の対象となる可能性のある費用には、保険、修理および一般的な保守費用、固定資産税、光熱費、消耗品などが含まれます。また、賃貸目的で使用される家の一部、および賃貸スペースの家具や設備の減価償却費を差し引くこともできます。スケジュールAの賃貸スペース費用を差し引くために明細化する必要もありません。代わりに、スケジュールE（フォーム1040）で請求し、賃貸収入から差し引きます。
トリッキーな部分は、電気代や固定資産税などの費用が家全体をカバーする場合にどれだけ控除できるかを把握することです。この場合、費用を分割してその一部を賃貸スペースに割り当てる必要があります 。あなたは費用を分割するために任意の合理的な方法を使用することができます。たとえば、2,000平方フィートの家に200平方フィートの部屋を借りる場合、家全体の費用の10％を賃貸費用として割り当てる（そして差し引く）ことができます。賃貸エリアにのみ関連する費用を分割する必要はありません。たとえば、賃貸する部屋をペイントする場合、全費用は控除可能な賃貸費用になります。
別荘や投資不動産を借りる場合、ルールは少し異なります。賃貸収入には引き続き税金がかかり、賃貸費用を差し引くこともできますが、これら2つの金額を計算する方法は他にもあります。
所得税だけでなく、あらゆる種類の税金に見舞われます。住宅所有者として、あなたが支払うことに慣れなければならない追加の税金の1つはあなたの地方の固定資産税です。 幸いなことに、連邦所得税の確定申告で支払う州および地方の固定資産税を差し引くことができる場合があります。
ただし、この控除を台無しにする可能性のあるいくつかのしわがあります。まず、固定資産税を控除するために明細化する必要があります 。 2020課税年度の項目を作成する場合は、スケジュールA（フォーム1040）の5b行目でそれらを差し引くことができます。
また、控除できる州および地方の所得税、売上税、固定資産税の合計額には10,000ドルの制限があります（結婚しているが別の申告書を提出する場合は5,000ドル）。 10,000ドルを超えるものは控除できません。 これは、所得税、売上税、固定資産税が高額である州では、住宅所有者に特に大きな打撃を与えます。
厳しい経済状況では、より多くの住宅所有者が住宅ローンの支払いに遅れをとっています。場合によっては、貸し手は、「ショートセール」または差し押さえを通じて、最終的に住宅ローンの債務を削減または排除する可能性があります。通常、債務が一掃されると、許された金額は債務者の収入として扱われます。ただし、差し押さえまたは短期売却の一環として免除される住宅ローンの場合、主たる住居で最大200万ドルの債務が免税になります。 （結婚して別々に提出する場合は100万ドル）
除外は、メインの家を購入、建設、または大幅に改善するために借りた住宅ローンにのみ適用されます。それはまたあなたの主な家によって確保されなければなりません。メインの家を購入、建設、または大幅に改善するために借りた住宅ローンの借り換えに使用したメインの家によって確保された債務もカウントされますが、借り換え直前の古い住宅ローンの元本の金額までです。
借金の返済が貸し手のために行ったサービスによるものである場合、またはあなたの家の価値や財政状態の低下に直接関係しないその他の理由による場合、減税は利用できません。さらに、除外された金額は、家の費用ベースを削減します。
あなたがあなたの家を売るとき、IRSはあなたに特別な贈り物を持っています：あなたはおそらく売却からの利益の全部または一部に税金を払う必要はないでしょう。あなたの家は資本資産と見なされます。通常、利益のために資本資産を売却するときは、キャピタルゲイン税を支払う必要があります。ただし、結婚して共同申告を行う場合は、家の売却による利益の最大$ 500,000（シングルファイラーの場合は$ 250,000）に税金を支払う必要はありません。 （1）過去5年間のうち少なくとも2年間家を所有し、（2）過去5年間のうち少なくとも2年間家に住んでいて、（3）この除外を使用してからの利益を保護していない場合過去2年間の住宅販売。したがって、たとえば、5年前に600,000ドルで家を購入し、700,000ドルで売却した場合、すべての除外要件が満たされていれば、100,000ドルの利益に対して税金を支払うことはありません。 （残念ながら、家を損失で売却した場合、損失を差し引くことはできません。）$ 500,000または$ 250,000の除外額を超える利益は、スケジュールDのキャピタルゲインとして報告されます。
すべての要件を満たしていない場合でも、住宅販売の利益の一部を除外できる可能性があります 職場の場所の変更、健康上の問題、離婚、またはその他の予期しない状況のために家を売却しなければならなかった場合。除外の量は、所有権、居住、および以前の除外の使用の要件をどの程度満たすかによって異なります。たとえば、独身の場合、過去5年間のうち2年間は家を所有し、過去2年間は別の住宅販売の除外を使用しませんでしたが、過去1年間だけ家に住んでいました。雇用主があなたを別の都市に転勤させてから5年間、あなたは125,000ドルの利益を除外できます。これは、居住要件の半分しか満たしていないため、通常の除外の半分です。
注意： 家を売却するとき、家のビジネス使用のために請求した減価償却費、2008年に家を購入した場合の初めての住宅購入者のクレジット、または受け取った連邦住宅ローンの補助金を返済しなければならない場合があります。
あなたがあなたの家を売るときにキャピタルゲインの除外があなたの税金の請求書を完全に一掃しない場合でも、あなたはあなたの家の基礎を調整することによってあなたが負っている税金を減らすことができます。課税対象となる利益は、住宅の販売価格から住宅の基礎を差し引いたものに等しくなります。 つまり、基準が高ければ高いほど、税金は低くなります。
あなたが最初に家に支払ったものが基礎に含まれています—それは良いことです！ しかし、家の購入や改善に関連するさまざまな費用に取り組むこともできます。 たとえば、家を購入したときに支払った特定の決済手数料と閉鎖費用を含めることができます。所有する土地に家を建てた場合、基礎には、土地の費用、建築家および請負業者の費用、建築許可費用、光熱費、および関連する弁護士費用が含まれます。追加や主要な家の改修の費用も基礎に追加することができます（ただし、基本的な修理やメンテナンスの費用は追加できません）。