住宅ローンに関しては、すべてに適合するものはありません。この記事では、従来型、FHA、VA、ジャンボ ローンを含む 4 つの主要な住宅ローン タイプについて詳しく説明し、それぞれの特徴を理解し、住宅購入のニーズに合わせて適切な決定を下すために他の住宅ローンより 1 つを選択するタイミングを理解するのに役立ちます。
住宅ローンに関する議論は通常、単一の種類のローンに焦点を当てます。しかし、これ以上真実からかけ離れたものはありません。住宅ローンにはさまざまな種類があるだけでなく、 言うまでもなく住宅ローン貸し手も異なります。 .
さまざまな種類の住宅ローンと、それらを提供するさまざまなプログラムの両方について説明します。ただし、これは最も人気のあるタイプに関する一般的な説明であり、人気の低いローン タイプや発行会社も存在するためです。
利用できる主要な住宅ローン プログラムは 4 つあります。
一般的に、従来型住宅ローンとは、連邦住宅ローン協会 (ファニーメイ) と連邦住宅ローン抵当公社 (フレディマック) が資金提供するローンを指します。
通常、銀行、信用組合、住宅ローン銀行、住宅ローン会社、その他の金融業者によって組成され、2 つの大手住宅ローン代理店のいずれかに販売されます。
これらのローンは、 いわゆる適合ローン限度額によっても代表されます。 。つまり、従来の制度では融資できる金額に限界があるのです。この制限は通常 2026 年に 766,550 ドル です。 .
ただし、2 世帯から 4 世帯住宅や、住宅価格が高いと指定されている地域にある物件では、従来のローンの方が高くなる可能性があります。
(これらは、通常、ニューヨーク市、ボストン、ワシントン DC、サンフランシスコ、ロサンゼルスなどの東海岸と西海岸に位置する高級住宅市場です。)
従来の住宅ローンは、住宅ローン保険の要件によっても FHA および VA ローンと区別されます。
一般に民間住宅ローン保険 (PMI) と呼ばれ、ローンを滞納した場合に住宅ローン貸主にローン残高の一部を支払う保険の一種です。
従来の住宅ローンの主な特徴には次のようなものがあります。
FHA ローンは従来のローンとほぼ同じように機能しますが、パラメーターはより基本的です。たとえば、初めて住宅を購入する場合でも、頭金の最低要件は 3.50% です。
しかし、FHA ローンの 2 つの主な特徴、つまり従来の住宅ローンと最も異なる点は次のとおりです。
FHA ローンの PMI は、一般に住宅ローン保険料、または単に MIP と呼ばれます。住宅ローン保険は連邦住宅局を通じて米国政府によって提供されるため、民間という言葉は当てはまりません。
住宅ローン保険は2つの方法で徴収されます。従来のローンと同様に、住宅の支払いに毎月の保険料が追加されます。
ただし、ローン残高に追加される前払い住宅ローン保険料 (UFMIP) もありますが、ローンの完了時に自己負担で支払うこともできます。
FHA 住宅ローンの人気の最大の理由は、おそらく信用基準がより緩和されているという事実です。
たとえば、従来のローンでは最低 620 のクレジット スコアが必要ですが、FHA ローンでは 580 という低いスコアも受け入れられます。ただし、少なくとも 10% の頭金があれば 500 まで低くなります。これは、信用度がそこそこある場合でも、信用度が低い場合でも、検討すべきローン プログラムです。
注意すべき FHA ローンのその他の特徴:
VA ローンには、従来のローンよりも FHA ローンと多くの共通点があります。それは、FHA ローンと同様に、VA ローンには政府機関 (退役軍人庁) が提供する住宅ローン保険が付いているためです。
住宅ローン保険は 1 回限りの前払い料金として請求され、毎月の保険料が住宅の支払いに追加されることはありません。
ローンは、銀行、信用組合、その他の住宅ローン貸し手などの参加貸し手によって提供されます。これらは、資格のある退役軍人および現米軍メンバーのみが利用できます。
ただし、VA ローンの大きな利点は、100% 融資を提供することです。つまり、資格のある退役軍人は頭金なしで住宅を購入できるということだ。また、住宅ローン保険料は前払いされますが、ローン金額に追加されるため、前払い費用はかかりません。
100% ローン規定は、適合するローン限度額に適用されます。ただし、必要に応じて、VA ローンはより高価な物件にも利用できます。ただし、借り手は、適合する融資限度額を超えるローン額の 25% に相当する頭金を支払う必要があります。
たとえば、ローンが制限を 100,000 ドル超過した場合、借り手は 548,250 ドルまでは 100% 融資を受ける権利がありますが、超過額については 25% の 25,000 ドルを前払いする必要があります。
VA ローンの基本的な特徴は次のとおりです:
名前が示すように、ジャンボ ローンは、適合する融資限度額を超える大規模なローンです。そのため、通常、より高価な不動産の購入または借り換えに使用されます。融資額は数百万ドルに達する場合もあります。
ジャンボ ローンには、FHA や VA ローンよりも従来のローンとの共通点が多くあります。しかし、ファニーメイやフレディマックが資金提供する従来のローンとは異なり、ジャンボローンは銀行などの独立系金融機関が提供する。
そのため、融資ガイドラインは他の融資プログラムほど標準化されていません。一般に、融資要件はより厳格です。
ジャンボ ローンの基本的な特徴は次のとおりです:
固定金利と ARM は、4 つの主要な住宅ローン プログラム (従来型、FHA、VA、およびジャンボ) で提供される 2 つの主要なタイプの住宅ローンです。どちらも FHA と VA が提供していますが、これらのローン プログラムのいずれかを選択するほとんどの借り手は固定金利ローンを選択します。
ただし、従来のローンとジャンボ ローンの両方には同じことが当てはまりません。 ARM ローンは、これらの各ローン タイプの中でやや人気があります。これは特にジャンボ ローンに当てはまります。ジャンボ ローンは、できるだけ低い金利を希望する高所得の借り手に応えるものです。
しかし、全体的に見て、ARM 融資は最近ではかなりまれになる傾向があります。 Bankrate が 2023 年に発表した情報によると、2023 年に作成された住宅ローンのうち ARM が占める割合は 18.6% 未満です。これは、ARM ローンが固定金利よりわずかに低いだけであるという最近の現象によるものです。
さらに、固定金利が記録的な低水準にあるため、ほとんどの借り手にとって、ARM でさらに低い金利に賭けるよりも、その金利を固定するのが理にかなっています。
固定金利ローンはその名の通りです。金利も月々の返済額もローン期間中固定です。融資期間は 10 ～ 30 年です。
ローン期間の終了時には、ローンの元本は全額返済されます。これは、固定金利ローンと ARM の両方の場合に当てはまります。
ARM は、特定の期間の固定金利を提供します。通常、最初の期間は 3 年、5 年、7 年、10 年です。当初の固定金利期間が終了すると、ローンは 1 年間の変動金利となり、金利はほぼ毎年変更されます。
ARM の金利は、1 年物の米国財務省短期証券や 6 か月物の LIBOR などの共通の指標に基づいています。その後、貸し手はインデックスにマージン (パーセンテージ ポイント) を追加して、将来の金利変更の基準となる金利を算出します。
たとえば、調整時の 1 年物米国財務省短期証券の利回りが 1.00% で、証拠金が 1.50% の場合、金利は 2.5% にリセットされます。このレートは 1 年間有効で、次の調整日と同じ計算式を使用して再調整されます。
幸いなことに、ARM には金利上限があり、1 回の調整で、またはローンの存続期間中であっても金利の上限が制限されています。
一般的なキャップ構造は 5/2/5 です。各数値は、調整時に完全にインデックスされたレート (インデックスとマージン) が調整できる最大パーセンテージを表します。
最初の数字は、最初の金利変更では金利が元の金利より 5% を超えて増加できないことを意味します。元の金利が 2.50% の場合、貸し手が最大で 7.50% まで引き上げることができます。
2 番目の数値 (2、または 2%) は、その後の調整で変更できる最大値です。初期レートが 2.50% で、最初の調整で 3.50% に増加し、2 回目の調整で 7.5% に跳ね上がった場合、お支払いいただく最高レートは 5.50% です。これは 3.50% のレートに 2% を加えたものです。
シーケンスの 3 番目の数字は、ローンの存続期間中に増加する可能性のある金利の最大値を表します。上の例では、それは 5% です。つまり、最初の金利が 2.50% の場合、金利がどれほど高くなっても、ローン期間中に請求できる最高金利は 7.50% になります。
ARM の利用に興味がある場合は、ローンに関連する金利の上限をよく理解してください。貸し手は申し込み時にこれを開示する必要がありますが、完了書類にも記載されます。
書類に署名する前に、必ず ARM のキャップ配置を具体的に示す文書を要求してください。融資が完了すると、上限構造を変更することはできません。
長年にわたって家に住み続ける予定がある場合は、通常、固定金利ローンがより良い選択となります。現在の家が「永遠の家」であると予想している場合、または少なくとも 10 年間はそこに住むことが予想されている場合、通常は固定金利の住宅ローンが最良の選択肢です。
金利がどうなったとしても、金利と支払いを保護します。また、融資後に金利が下がった場合でも、いつでも借り換えて金利を下げることができます。
住宅所有のリスクを最小限に抑えたい場合は、固定金利の住宅ローンも強くお勧めします。 ARM の本質的な欠点は、料金が上昇する可能性があり、おそらく在宅に留まることが脅かされるほどであることです。この点が心配な場合は、固定金利の住宅ローンを選択してください。
同様に、初めて住宅を購入する人にとっては、固定金利の住宅ローンがより良い選択となるのが一般的です。これにより、予測可能性が高まり、ARM に伴う潜在的な金利ショックが排除されます。
しかし、現在、金利が歴史的な低水準にあることを考えると、今固定金利を固定することは十分に理にかなっています。将来的に金利がさらに低下する可能性は常にありますが、それが保証されるわけではありません。
そして、何かが歴史的安値にあるときは、さらなる下落が起こる可能性ははるかに低くなります。
ARM は、ローンの固定金利期間を超えて自宅に住み続けることが予想される場合に最適です。たとえば、今後 5 年間その家に住む予定の場合は、5 年間の ARM で満足できるかもしれません。おそらく最初の金利調整が始まる前に家を出ることになるでしょう。
もちろん、ARM を採用する唯一の最大の理由は、金利の利点です。たとえば、ARM の金利が固定金利ローンより完全に 2 パーセント低い場合、最初の数年間の節約により金利調整のリスクが正当化される可能性があります。
残念ながら、ARM と固定金利住宅ローンの間の金利差はそれほど高くありません。これが、ARM が現在実行されているすべての住宅ローンに占める割合が非常に小さい理由を主に説明しています。
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適切な住宅ローンを選択するには、さまざまなタイプの長所と短所を理解する必要があります。ファニーメイとフレディマックが資金提供する従来の融資にはさまざまな条件や頭金オプションが用意されているが、民間住宅ローン保険（PMI）が必要となる。
連邦住宅局の支援を受ける FHA ローンは、低い信用スコアに対応し、頭金が低く、住宅ローン保険料 (MIP) が含まれています。
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固定金利住宅ローンは安定性を保証しますが、変動金利住宅ローン (ARM) は初期の低金利を提供し、将来的には調整される可能性があります。