彼女はすべての正しいことをしました。彼女は学校で一生懸命働き、高度な学位を取得し、高給のキャリアで仕事を見つけるための基礎を築きました。この最近の卒業生の成功は印象的ですが、銀行は失業者に住宅ローンを提供する習慣がありません。
では、方程式から銀行を削除してみませんか？
手元に十分な現金がない人が大規模な購入を検討している場合の一般的な回避策は、親または他の家族が正式に構造化された契約でお金を貸す家族内ローンです。これらのタイプのローンは、銀行が提供するもののハードルがなく、ローンの構成に関連する低金利、多目的な支払いオプション、不動産計画の機会など、他の具体的なメリットもあります。
これらのメリットには、貸付に固有の共通のデメリットがあります。当事者がどれほど密接に関係していても、常にリスクの要素がありますが、家族内貸付を十分に理解することで、両方の当事者に大きなメリットがもたらされる可能性があります。そして、多くの場合、家族内ローンは、受取人が高給の仕事や別の収入源を持っている場合でも意味があります。
家族内貸付で実施されるローンの種類は、必ずしも家族内である必要はありません。実際、誰でも 誰にでも貸すことができます 、さまざまな理由で、姪が新しい車を確保するのを手伝う叔母から、事業を始めるのを助けるために資本で別の人を手伝う友人、祖父母が資産を彼らの外に移動しながら孫を提供するための信頼を確立するまで、任意の金額課税対象不動産。
小規模なローンは、必ずしも通常の銀行ローンのように構成する必要はありません。金額が十分に少ない場合（たとえば、子供の車の支払いを支援するために親から10,000ドル）、貸し手は単に資金を送金して、贈り物としての資格を得ることができます。金額は個人の贈与税の除外基準額である15,000ドル（夫婦の場合は30,000ドル）を下回っているため、年間の贈与の合計が年間の除外額を超えないと仮定すると、関連する贈与税は発生しません。
一般的でより複雑な形態の家族内貸付は住宅ローンです。私たちの達成度の高い、まだ現金が不足している卒業生が30万ドルの家を購入したいとします。彼女がすでに良い仕事に就き、頭金のために十分な貯蓄をかき集めていない限り、銀行は彼女に貸し出すことに興味を持っていない可能性があります。しかし、彼女の両親が手段を持っている場合、彼らは子供に住宅ローンの一部、または住宅ローンの全額を貸すことができます。両親は、ファイナンシャルアドバイザーと弁護士の指導を受けて、家族にとって有利な条件で住宅ローンを組むことができます。つまり、お金がなく、事前承認も、信用調査も、身元調査もありません。子供は「ママとポップの銀行」から融資を受けているところです。
おそらく、この取り決めの最良の部分は、利息の支払いが家族に留まり、相続の一部としていつか借り手に戻ってくる可能性があることです。しかし、短期的には、彼らが支払う金利は、商業銀行からの住宅ローンの金利よりも低くなるだけでなく、IRSによって許可されている最低の金利になります。 2019年7月現在、複合年間適用連邦金利（AFR）は、短期（3年以下）で2.13％、中期ローン（9年までで3年以上）で2.08％、または長期（9年以上）は2.50％。
あなたの弁護士とローンを組むとき、取るべきいくつかの重要な考慮事項と手続き上のステップがあります。ローンが住宅ローンの場合、貸し手は約束手形を作成し、それを公式にするために郡内で住宅ローンを提出する必要があります。この点で、家族内住宅ローンは他の種類のローンとは異なります。
ローンを設計する際の最も重要な要素の2つは、それが贈り物と区別されていることを確認することです。貸し手は、現在のAFRに基づく金利でそれを確立し、適切な支払い構造を設定することによってこれを行うことができます。そうしないと、IRSからの精査が行われ、罰金や贈与税が課される可能性があります。そして、明確にするために、贈与税は、贈与を受け取った人ではなく、贈与した人が支払うことになります。
ローンの構成に関するヒント： 私は通常、ローンの期間の終わりにバルーン支払いが予定されている状態で、住宅ローンを利息のみにすることをクライアントに推奨します。ローンの終了時に貸し手が借り換えを希望する場合は、もちろんそうするオプションがあります。同様に、受取人が支払いスケジュールを守ることができない場合、貸し手は各年の終わりに利息を許すことを決定するかもしれません。繰り返しになりますが、貸し手は毎年の贈与税の除外を使用して、お金を交換せずに必要な支払いを許すことができ、IRSは支払いが「行われた」と見なします。
ローンの受取人が元本を返済するためには、実際には現金を貸し手の不動産に戻すだけであり、子供に数十万ドルを貸しただけであれば、おそらくお金は必要ありません。別の見方をすれば、ローンの受取人も貸し手の不動産の一部を相続する可能性が高いということです。したがって、彼らは、元本に適用する増分現金、始めたばかりの若いバージョン、または彼らのキャリアでより確立され、貸し手の受益者である将来のバージョンからより多くの利益を得るだろうかと自問するかもしれません不動産？
家族内ローンは、家族が複雑な購入を行うための簡素化された方法を提供し、従来の銀行から得られるものと比較して、より柔軟で有利な条件を提供します。このようなソリューションを機能させるための鍵は、ローンの構造を両当事者の金銭的手段と目標に合わせ、規制要件に従ってメモと関連するすべての支払いと文書を管理することです。