家の購入を検討している場合は、おそらくいくつかのオンライン計算機で遊んだり、看板、バナー広告、銀行の支店のプラカードに宣伝されている魅力的な住宅ローンの金利に注目したことがあります。
しかし、実際にそれらの料金の対象になりますか？
賢い質問です。住宅ローン市場に不慣れな場合、住宅ローンの金利には2種類あります。最も宣伝されている金利です。 、そしてあなたが支払うかもしれないわずかに異なる料金があります クレジットスコア、ローンの規模、住宅購入価格などの要素に基づいています。
では、最も宣伝されている料金は正確には何ですか？銀行の支店で販売されている3％の30年固定ローンは、見栄えがよくなります。目を細めて、800以上のFICOスコア、30％の頭金、数十のFICOスコアが必要であることを説明する看板の脚注を読むまでは資格を得るための追加の基準。
ここでは、借入力に影響を与える可能性のあるいくつかの要因と、貸し手がそれらを住宅ローンの決定にどのように適用するかについて説明します。一部の要因を変更できない場合があります。たとえば、落ち込んだクレジットスコアを改善するには数か月かかる場合がありますが、それらを理解することで期待を設定することができます。
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1.7％も。つまり、支払う金額に大きな影響を与える可能性があります。
あなたはおそらくあなたのFICOクレジットスコアがあなたの住宅ローンの金利に影響を与えることをすでに知っているでしょう、そしてそれ故にあなたの住宅の支払いのどれだけが元本対利子に向けられるか。高い利子を支払うことはあなたの借入力を下げる可能性があり、あなたが他の住宅所有者よりもゆっくりと住宅資産を構築することを意味するかもしれません。また、FICOスコアが低すぎると、利用可能なローンの分野が制限される可能性があります。
FICOスコアの範囲は300から850です。住宅ローンのために借りることができる最低スコアの基準はさまざまですが、歴史的に借り手は適切なオプションを得るには680以上のスコアを生成する必要があります。スコアが760を超える借り手は、一般的に借り手の中でトップティアにあるため、住宅ローンの利率のためだけにスコアを上げるために取り組むことはあまり意味がありません。
この計算機を使用すると、FICOスコアがプロパティの毎月の支払いにどのように影響するかを確認できます。 300,000ドルの住宅ローン（これは住宅の価格ではなく、住宅購入で借りた金額）を使用すると、金利は3.3％まで低く、月々の支払いは1,315ドル、または月々の支払いでは4.9％になる可能性があります。 $ 1,591の。これは、月額276ドル、または年額3,312ドルの差です！
この例では、支払いが最も少ない借り手はクレジットスコアが最も高く（760以上）、支払いが最も高い借り手はクレジットスコアが最も低くなりました（620-639）。スコアが620未満の借り手が支払う金額は不明です。
結論：クレジットスコアが非常に低く（600に近い）、数千の追加の利息を支払うと、家で5年または10年以上かかる可能性があります。ただし、この例では、A-またはB +スコア（700〜759の範囲）の費用は、超過達成者のクレジット番号（760+）の場合よりも月額わずか30ドル高くなります。
この要因は、さらに最大0.5％のレートに影響を与える可能性があります。
あなたのクレジットスコアとは別に、貸し手はまた、いくつかの方法であなたのローンのサイズを調べます。彼らはあなたのローンの金額だけでなく、あなたのローントゥバリュー（LTV）として知られている指標も調べます。 またはあなたが借りている家の販売価格の何パーセント。これはパーセンテージで表された数値です。
$ 500,000の家を取る：家を購入するために$ 100,000を下ろし（20％の頭金）、残りの$ 400,000（家の販売価格の80％）を借りた場合、価値（$ 500,000）に対するローン（$ 400,000）は80％になりますローンは家の価値の80％だからです。貸し手は、80％以下のLTVを見ることを好みます。
貸し手は、FICOスコアとローントゥバリューの組み合わせに基づいて、ローンレートを上下に調整することもできます。一般的に言えば、価値を評価するためのローンが高ければ高いほど、住宅ローンの金利は高くなります。ただし、高いローン・トゥ・バリューを持つために適用される金利の上昇は、通常、信用度の低い借り手にとっては、スコアの高い借り手よりも急になります。
初めての購入者に人気のあるローンプログラム（FHAローン、VAローン、USDAローン）では、LTVを高くすることができます。これらのプログラムは、0％から3.5％の非常に低い頭金を受け入れます。つまり、これらは96.5％から100％のLTVを見ることができるローンです。これらのローンでは高いLTVレートが許可されますが、通常、ローンの上限は低くなります。したがって、これらのプログラムのいずれかを使用して高級不動産の資金を調達できるとは限りません。さらに、民間住宅ローン保険も購入する必要があります（20％未満の頭金を支払う借り手向け）。
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大事なことを言い忘れましたが、あなたのローンの金額は、あなたがどのような金利を得るかという点で別の役割を果たすかもしれません。たくさんの家を購入している場合、または住宅価格が全国の住宅定価の中央値である240,000ドルよりもはるかに高い市場で住宅を購入している場合は、いわゆる「不適合」またはジャンボローン。
ジャンボローンとは、借入額が417,000ドルを超えるローン、または一部のより高価な市場（都市を考えてください）では625,000ドルを超えるローンです。このようなローンは、その地域または大都市圏では多額であるため、貸し手は特別な要件を課す場合があります（より高いクレジットスコアまたは特定の頭金を要求します）。
借り手は、ジャンボローンに関する特定の市場のダイナミクスと、それを申請する必要があるかどうかを理解することが重要です。ジャンボローンが必要だと思われる場合は、大都市圏の郊外で買い物をしている場合は、郵便番号を再確認して、将来の住宅にこれらの融資が必要かどうかを確認することをお勧めします。ローン。
借り手はまた、住宅価格や頭金のわずかな違いが彼らをジャンボの領土に押し込む可能性があることを知る必要があります。たとえば、475,000ドルの家を見ていて、10％（47,500ドル）を下ろしたい場合、ローンは427,500ドルになります。これはジャンボです。 450,000ドルの家を狙っていて、10％引き下げる（45,000ドル）ことを計画している場合は、ジャンボのしきい値を下回る405,000ドルを借りることになります。
単一の貸付組織内および貸付業界全体の両方で、そこには多くの貸付プログラムがあります。特定の家に目を向ける前に、自分に合った住宅ローンの資格を得ることができるように、クレジットスコアと住宅ローン市場がどのように機能するかを理解することが重要です。