住宅所有は高額になる可能性がありますが、不動産に公平性を構築することも新しい機会を開きます。将来お金を借りる必要がある場合、または元の住宅ローンの条件を変更したい場合は、オプションがあります。しかし、借り換えをするべきか、2番目の住宅ローンを取得するべきかは、他の要因の中でもとりわけ、あなたの財政目標、予算、そしてあなたが家に住む期間に依存します。最適な選択を決定する方法は次のとおりです。

住宅ローンの借り換えとは何ですか？

あなたが住宅ローンを借り換えるとき、あなたは新しいローンを取り、それを使って前のローンを返済し、取り替えることになります。新しい住宅ローンは通常、元本と金利が異なります。

あなたはより低い金利を手に入れるためにあなたのローンを借り換えるか、あなたの住宅ローン条件を変えるか、あなたが家で築き上げたエクイティにアクセスすることを選ぶかもしれません。

借り換えのプロセスは、最初の住宅ローンを借りるのと似ています。ローン申請書を提出し、貸し手があなたの信用と財政を確認し、家が査定され、あなたは閉鎖費用を支払うことが期待されます。 （一部の貸し手は、トレードオフがより高い金利になる可能性がありますが、クロージングコストなしでローンを提供します。）

借り換えオプションにはいくつかの種類があります。最も一般的な2つは次のとおりです。

• レートとタームの借り換え： これはあなたの以前の住宅ローンを新しいものに置き換えて、より低い金利またはより長いまたはより短い期間を確保します。より低い金利またはより長いローン期間は、通常、より低い毎月の支払いを意味します。住宅ローンの期間を短縮すると、毎月の支払い額は高くなりますが、全体的な利息の支払いは少なくなります。
• キャッシュアウトの借り換え： これはあなたがあなたの家に借りているものより多くのために新しい住宅ローンを取り、違いを保つことを必要とします。これにより、家のリフォーム、借金の整理、医療費などの費用のために家の資産を活用することができます。元の住宅ローンに支払うべき金額を超える金額が、新しい住宅ローンの元本に追加されます。新しいローンの条件が異なる可能性があるため、毎月の支払いが変わる可能性があります。

住宅ローンの借り換えの長所と短所

長所

• 家を購入してから市況が変化した場合、またはクレジットが大幅に改善された場合は、低金利で借り換えて月々の支払いを減らすことができる場合があります。
• より多くの月々の支払いを処理できる場合は、住宅ローンをより短期のローンに借り換えることができます。これにより、ローンをより早く返済することができ、ローンの全期間にわたって支払う利息を減らすことができます。
• 変動金利住宅ローン（ARM）から固定金利住宅ローンに切り替えることができるため、ローン期間中、金利と支払いは同じままです。毎月の支払いは最初は高くなる可能性がありますが、より確実になります。
• キャッシュアウトの借り換えにより、家の資産を利用して、家の修繕やリフォームなどの主要な費用を賄うことができます。他の多くの借入オプションよりも低い金利を提供できます。
• 古い住宅ローンは新しい住宅ローンにロールインされるため、月々の支払いは1回だけです。

短所

• 最初の住宅ローンと同じように、借り換えた住宅ローンの決算費用を支払う可能性があります。これらは、新規融資額の2％から6％の範囲であり、低金利の節約を上回る可能性があります。
• 借り換えとは、最初のローンを返済することを意味しますが、一部の住宅ローンには前払いペナルティがあります。この手数料は、借り換えによる経済的利益を打ち消す可能性があります。
• 今後数年間で引っ越しを計画している場合は、借り換えの費用からでも損益分岐点に達する時間がない可能性があります。
• クレジットスコアが下がったり、住宅の市場価値が下がったりした場合、借り換えの対象にならないか、現在のローンよりも優れたローンを見つけることができません。
• より長期のローンに切り替えると、長期的にはより多くの利息を支払う可能性があります。

2番目の住宅ローンとは何ですか？

あなたの家の株式を利用する別の方法は、2番目の住宅ローンを借りることです。これにより、元のローンが維持され、家を担保として使用する新しいローンが追加されます。 2番目の住宅ローンは、元の住宅ローンを変更しません。それはあなたがお金を借りるために利用できる追加の負債を追加します（ただし、貸し手はあなたが取り出すことができるエクイティの量を制限します）。

2番目の住宅ローンの最も一般的なタイプの2つは次のとおりです。

• 住宅担保ローン： 他のローンと同じように、これらはあなたが設定された期間にわたって返済する現金の前払いの一括払いをあなたに与えます。金利は通常固定されており、毎月の分割払いは同じに保たれます。これは予測可能性を提供しますが、借りる必要がある金額を正確に知っている人には最適です。
• ホームエクイティクレジットライン（HELOC）： HELOCはリボルビングクレジットの一形態です。一括払いではなく、返済時に引き出して借り換えることができるクレジットラインにアクセスできます。 HELOCレートは通常変動し、描画期間があります 、多くの場合10年間、その間に利息のみの支払いを行うお金を借りることができます。ドロー期間が終了すると、残りの残高を分割払いで返済します。 HELOCSは柔軟性を提供しますが、支払いは変動し、予算を立てるのが難しい場合があります。

2番目の住宅ローンの長所と短所

長所

• ホームエクイティローンとHELOCを使用すると、家のエクイティにアクセスできるため、クレジットカードなどのより高額な無担保債務に頼る必要がなくなります。
• 多くの場合、貸し手は2番目の住宅ローンのクロージング費用の一部またはすべてを負担します。これにより、借り換えに比べて数千ドルを節約できます。
• 2番目の住宅ローンを借りるのは、多くの場合、キャッシュアウトの借り換えを行うよりも難しくなく、時間がかからないため、すぐに現金が必要な場合に便利です。

短所

• 2番目の住宅ローンは、最初の住宅ローンに加えて、別の毎月の債務返済を意味します。これは、一部の予算では負担になります。
• 2番目の住宅ローンはあなたの家を担保として使用するため、返済できない場合は家を失う可能性があります。これらのハイステークスのために、あなたはあなたが支払いをする余裕があることを絶対に確信しなければなりません。
• 2番目の住宅ローンは最初の住宅ローンとは別のものであるため、低金利を取得するなど、元の住宅ローンの条件を変更する機会はありません。

2番目の住宅ローンまたは借り換えを取得する必要がありますか？

あなたが借り換えるべきか、2番目の住宅ローンを借りるべきかどうかはあなたの状況とあなたの目標に依存します。 2つのシナリオがあります：

• 多額の費用が必要です。 あなたの目標が多額の費用をカバーするために資金にアクセスすることであるならば、あなたはキャッシュアウト借り換えまたは2番目の住宅ローンのどちらかを選ぶことができます。予測できないコストがかかる可能性のある大規模な住宅改修など、柔軟性が懸念される場合は、2番目の住宅ローン（特にHELOC）がキャッシュアウト住宅ローンよりも適している可能性があります。
• より良い住宅ローン金利が必要です。 あなたの目標があなたの住宅ローンの支払いを減らすことであるならば、あなたの最善の策は率と期間の借り換えをすることです。おそらく、市況が大幅に低い金利につながったか、またはあなたの信用が大幅に改善され、あなたは今より良い金利の資格を得ることができます。キャッシュアウトの借り換えや2番目の住宅ローンとは異なり、使うお金はありませんが、より有利な条件で新しい住宅ローンを取得します。

クレジットを準備する

あなたが借り換えをするか、2番目の住宅ローンを借りることを決めるかどうかにかかわらず、あなたの信用は貸し手によって注意深く見直されます。クレジットスコアが高い人は承認される可能性が高く、多くの場合、より良い条件を受け取ります。

借り換えや2番目の住宅ローンを申請する前に、現在の債務残高を減らし、すべての請求書を期限内に支払い続けることで、信用を強化することができます。進捗状況を追跡するには、Experianの無料のクレジット監視を使用します。これにより、クレジットの変更が発生したときにアラートが表示されます。