住宅ローンに署名するときに支払う必要のある手数料、税金、その他の費用であるクロージングコストは、住宅購入、借り換え、または住宅担保ローンの費用のかかる要素になる可能性があります。不動産データ会社のClosingCorpによると、2021年上半期の米国の一戸建て住宅購入の平均決算費用は税込みで6,837ドル、税抜きで3,836ドルでした。住宅の借り換えの平均閉鎖費用は2,398ドルでした。
ここでは、クロージングコストがどのように機能するかについての概要と、それらを下げてお金を節約する方法についてのいくつかの提案を示します。
クロージングコストとは何ですか？
閉鎖費用は通常、住宅購入価格の2％から5％の範囲であり、通常、住宅購入とそれを可能にする資金調達が完了した日に前払いされます。以下のようないくつかのカテゴリの料金が含まれます。
住宅ローンの貸し手に支払われる手数料
オリジネーション料金 あなたの住宅ローンを発行する費用の一部として貸し手によって請求されます。これらは一般的に「ポイント」として表され、各ポイントは購入価格の1％を表します。これらの手数料の額はさまざまですが、通常、融資額の約0.5％から1.5％です。
割引料金 、これもポイントで表されますが、住宅ローンに課される金利の引き下げと引き換えに、クロージング時に行うことができるオプションの支払いです。価格は貸し手とローン期間によって異なりますが、クロージング時に1ポイント（購入価格の1％）を支払うと、ローンの金利が0.25％低下する可能性があります。典型的な30年の住宅ローンでは、わずかな金利の引き下げでも、ローンの全期間にわたって数千ドルを節約できます。
ローンで利用できる割引オプションについて貸し手と話し合い、それらを支払うかどうか、およびそれらの費用を決定する必要があります。これにより、終了時に署名する文書にそれらの条件が反映されます。
通常、住宅ローン保険の支払いが必要になります 家の購入価格の20％未満の頭金を支払う場合。従来のローンの場合、貸し手は、ローンの返済に失敗した場合に備えて、金融損失から保護するために、民間住宅ローン保険（PMI）の購入を要求する可能性があります。連邦住宅局を通じたローンでも、同様に住宅ローン保険料が必要になる場合があります。
サードパーティのサービスプロバイダーへの支払い
典型的な住宅販売には複数の専門家のサービスが必要であり、彼らのサービスの料金は多くの場合、クロージング時に支払われます。
これらには次のものが含まれます：
- 家屋査定料： 住宅検査官は、物件の売却価格に影響を与える重大な欠陥や構造上の問題を特定するために支払われます。
- 評価料： 貸し手は通常、住宅の公正な市場価値を決定するために彼らが選んだ鑑定士を必要とします。これは、物件の検査と、その地域の同等の住宅が売られた価格のレビューによって行われます。
- タイトル検索サービス： タイトル検索では、物件を購入者に譲渡する販売者の法的権利を確認し、販売を完了する前にクリアする必要のあるリーエンにフラグを立てます。
- タイトル保険料： 販売者は通常、保険証券を購入する必要があります（通常、約1,000ドルの費用で）。これは、タイトル検索で不動産のリーエンやその他の請求が明らかになった場合に発生する裁判所や管理費から貸し手を保護するためです。販売者は、販売用のタイトルをクリアするために法的措置が必要な場合に備えて、自分の費用をカバーするためにタイトル保険を購入するオプションもあります。
- 不動産弁護士費用： 住宅販売が完了する前に、買い手と売り手の両方が弁護士を雇って売買契約を確認することは、慣習的であり、推奨されます（一部の法域では義務付けられています）。より複雑な販売では、たとえば、販売時に住宅がテナントによって占有されている場合、または販売が特定の修理または改善を完了することを条件として販売が行われる場合、弁護士はより積極的な役割を果たし、保護するための契約条項を作成することがありますクライアントの利益。
- エージェントの販売手数料： 買い手と売り手を代表する不動産業者は通常、販売価格の5％から6％の手数料を分割します。
エスクローアカウント
住宅ローンに支払うべき金額に加えて、貸し手は通常、毎月の固定資産税の請求額の1/12と住宅所有者の保険料の1/12を毎月の請求書に徴収します。貸し手が税金と保険を支払うために集める資金は、エスクロー口座と呼ばれる特別な普通預金口座に入れられ、そこから貸し手（または住宅ローンサービサー）があなたに代わって税金と保険金を支払います。連邦法の下では、貸し手は、あなたが月々の支払いが遅れる。
クロージング時に必要なエスクロー支払いの金額は、地方の固定資産税と保険料によって大きく異なります。洪水、地震、竜巻などの自然災害が発生しやすい地域で住宅を購入する場合、貸し手はそれらのイベントに対しても特別な保険を必要とする場合があり、それらの初年度の保険料もエスクローに入れられます。
総クロージングコストの予測
家の購入について考えるとき、あなたがあなたの家に置くことができる頭金の額と、その頭金に基づいてあなたが借りることができる金額に焦点を合わせるのは簡単です。売却を確定した日の頭金以外の小切手を作成し、それに応じて資金を割り当てたことを確認する必要があることを覚えておくことが重要です。
締めくくりに必要な金額を予測する方法は次のとおりです。
- 学生ローンの見積もり。 あなたが家に入札する準備ができたら、複数の貸し手から住宅ローンを申請し、貸し出し条件を比較して、あなたが得ることができる最良の取引を探すのが賢明です。申請書を受け取ってから3日以内に、申請書を承認する各貸し手は、標準化されたローン見積もり文書を送信する必要があります。この文書には、見積もり税や貸し手手数料など、予想される決算費用の詳細が記載されています。これらを使用して、締め切り日の頭金に加えて、必要な金額を把握できます。
- クロージングディスクロージャーを調査します。 住宅ローンの申し出を受け入れ、住宅を閉鎖するための最終承認を得ると、貸し手は、閉鎖の少なくとも72時間前に、ローンの見積もりに記載されている予想閉鎖費用を確定する閉鎖開示文書を発行します。貸し手のローン見積もりと最終的な決算開示との間にある程度の不一致があるのは一般的であるため、2つのドキュメントを注意深く比較して、何が変更されたか、およびそれが総決算費用にどのように影響するかを確認することが重要です。変更に不満がある場合は、終了する前であればいつでもローン（および販売）をキャンセルできます。
クロージングコストを支払うのは誰ですか？
上記の閉鎖費用のほとんどは、以下を除いて、通常、住宅購入者が支払います。
- 流通税： 多くのコミュニティによって請求されるこの料金は、不動産所有者が他の誰かに所有権を割り当てることができるようにするために必要です。
- 不動産販売手数料： 買い手と売り手を代表する不動産業者は、通常、購入価格の約6％の手数料を分割します。これは、売り手の売却代金から支払われます。 （手数料は、売却が完了した後に買い手が売り手に支払うお金から取られるため、手数料は住宅の価格の一部と見なすことができます。）
従来、バイヤーが支払っていたクロージングコストには次のものがあります。
家屋査定料
鑑定料
タイトル検索料金
- 販売で代理人を務める弁護士の弁護士費用
クロージングコストは交渉可能ですか？
税金の費用は地域の規制によって決定されますが、他の多くの決算費用は交渉可能です。貸し手、売り手、不動産業者と協力することで、お金を節約するためのコスト調整を行うことができる場合があります。
意欲の高い売り手に、鑑定や住宅検査の手数料など、買い手が伝統的にカバーしている閉鎖費用や、オリジネーションポイントなどの貸し手手数料を支払うように説得できる場合があります。売り手はまた、彼らの不動産業者と彼らの手数料の額を交渉するか、または彼らの削減された手数料のために働く意欲に基づいて代理人を選ぶことができます。
これらの問題に関する柔軟性は、市況に依存する可能性があることに注意してください。貸し手と売り手は、販売環境が低迷している場合、物件が長期間売りに出されている場合、または検討中の他の深刻な購入提案がない場合、譲歩を与える傾向があります。過去数年間に米国で見られたような競争の激しい不動産市場では、手数料や金利の交渉はより困難です。
弁護士や不動産業者は、より良い条件を交渉するための最良の機会がどこにあるかについてアドバイスすることができます。彼らは貸し手と売り手の代表者と協力して詳細を打ち出す必要があります。クロージングのために準備されたローン契約と購入契約は、最終的な条件を反映する必要があります。休業日は交渉の時間ではありません。
どうすればクロージングコストを削減できますか？
すべての決算費用を回避することは不可能です（たとえば、税金は避けられません）が、決算日に書かなければならない小切手の量を減らすために取ることができるいくつかのアプローチがあります。
- 自分の専門家を雇う。 不動産業者と貸し手は通常、鑑定士、タイトル検索プロバイダー、ホームインスペクションなどの専門家の短いリストと協力します。これらの優先ベンダーは、自分で雇うことができる他のベンダーよりも高価な場合があります。あなたがより低コストのサービスを見つけるために足を運んでも構わないと思っているなら、あなたはそれらのいくつかを自分で雇うことによっていくらかのお金を節約することができるかもしれません。そのルートに行く場合は、雇う人を注意深く調べてください。
- 忠誠心のインセンティブについて質問します。 当座預金口座または普通預金口座を持っている銀行または信用組合は、住宅ローンを申請する既存の顧客にリベートまたはその他のインセンティブを提供する場合があります。これらのインサイダーの忠誠心のインセンティブは、締め切り日に数百ドルしか節約できない可能性があるため、ローンのオファーが他の方法で申請した他の貸し手と競争力がある場合にのみ価値がありますが、締め切り日に少しでも役立ちます。
> - クロージングコストのないローンを検討してください。 あなたが新しい住宅ローンを探しているか、あなたの既存の住宅ローンを借り換えたいならば、あなたはおそらく閉鎖費用なしで来る住宅ローンと借り換え取引について聞くでしょう。これらの取り決めは税金をカバーしませんが、締めくくりに書かなければならない小切手のサイズを大幅に減らすことができます。通常、他の方法で支払うことに注意してください。前払いで料金を支払った場合よりも高い金利を受け入れるか、料金を自分の金額に追加して支払いを分散することで料金を「クレジット」します（および該当する利息）は、ローンの全期間にわたって支払われます。
クロージングコストを支払うことができない場合はどうなりますか？
閉鎖費用を支払うのに苦労している住宅購入者を支援するために利用できるプログラムがあります：
- 雇用主が支援できるかどうかを確認します。 一部の雇用主は、住宅を購入する労働者に頭金援助を提供しています。頭金の一部をカバーすることで、現金を解放して、決算費用の支払いに役立てることができます。そのようなプログラムが存在するかどうか、およびその資格を得る方法については、雇用主の人材部門に確認してください。
- 住宅購入者支援オプションを調査します。 多くのコミュニティは、コミュニティ内の住宅購入者の閉鎖費用を相殺できる助成金やその他の形態の財政支援を提供しています。一部のプログラムは、設定されたしきい値を下回る収入を持つ個人が利用でき、他のプログラムは特定の職業のメンバー（教師、ファーストレスポンダーなど）に拡張され、さらに他のプログラムは特定の町や近所での住宅所有を奨励するように設計されています。不動産の専門家は、該当するプログラムに向けてあなたを導くことができるはずです。米国住宅都市開発省（HUD）は、すべての州で住宅購入支援プログラムを見つけるための役立つリソースを維持しています。
- 愛する人に助けを求めましょう。 家族や友人に、閉鎖費用を賄うために使用できる現金を貸したり、与えたりするよう依頼することを検討してください。
- 頭金を減らします。 あなたの貸し手がローンのより低い頭金を受け入れることをいとわないなら、それはあなたが閉鎖費用にもっと多くの現金を入れることを可能にするかもしれません。貸し手が同意する場合、これは長期的にはより多くのお金がかかることに注意してください：あなたは請求される金利の増加を期待することができます。さらに、頭金が購入価格の20％を下回った場合、貸し手が住宅ローン保険を要求することも期待できます。
クロージングコストは税控除の対象になりますか？
いくつかの種類のクロージングコストは、購入をクロージングした年の連邦所得税から控除できます。家があなたの主たる住居である場合、潜在的な控除には以下が含まれます：
- 最大10,000ドルの固定資産税（共同で申告するカップルの場合、個別に申告する場合はそれぞれ5,000ドル）は、固定資産税が支払われた年の連邦所得税から控除できます。 （来年までに支払期日が到来しない請求について、今年の終わりに固定資産税の前払いを行う場合は、控除を受けるために来年まで待つ必要があります。）
- ローン元本の最大750,000ドルに支払われる利息は、支払が行われた年の連邦所得税から控除できます。
- 住宅ローンの金利を下げるために支払う割引ポイントは、前払いの利息と見なされるため、税控除の対象となります。
- 住宅ローンの組成手数料は、売り手が支払った場合でも、連邦所得税から控除できます。
- 住宅ローン保険料は現在、税控除の対象となります（ただし、常にそうであるとは限らず、将来もそうなる可能性があります。どのように進めるかについては、税務専門家に確認してください）。
結論
クロージングコストは主に借入力の関数であり、クレジットレポートとそれに基づくクレジットスコアは、貸し手があなたの信用度を測定するために使用する重要な基準です。住宅の購入を開始する前に、住宅ローンを申請する前に、クレジットレポートを確認し、クレジットスコアを確認し、必要に応じて、可能な限り最良の形でクレジットを取得するための手順を実行することをお勧めします。今日の慎重な計画は、閉会日を祝うのに役立ちます。
