住宅ローンを借り換える際の借り手の目標は、多くの場合、より低い金利を取得することです。特に、最初に住宅ローンを借りて以来、市況が全体的な金利の低下につながった場合はそうです。ただし、金利を下げる以外の方法を探している場合があります。たとえば、株式の一部を現金化する、固定金利のローンに切り替える、ローンの期間を短くするなどです。
信用不良の住宅ローンを借り換えるには、選択肢を検討するのが最善ですが、貸し手が競争力のある金利を提供する可能性が低いことを意味する可能性があります。特に連邦政府が提供する特定のプログラムの資格がある場合は、クレジットスコアが低い借り手のための行動方針がいくつかあります。
信用スコアが低いまたは公正な借り換えを検討する際に知っておくべきことは次のとおりです。
住宅ローンの借り換えにはどのクレジットスコアが必要ですか？
信用要件は、貸し手と住宅ローンの種類によって異なります。一般的に、従来の住宅ローンの借り換えには、620以上のクレジットスコアが必要です。ただし、特定の政府プログラムでは580のクレジットスコアが必要であるか、最低値がまったくありません。
他の種類のローンにも当てはまりますが、クレジットスコアが高いほど、住宅ローンの借り換えの貸し手があなたと協力する可能性が高くなります。承認の可能性が高いだけでなく、通常、スコアの低い適格な借り手よりも低い金利と有利なローン条件を受け取ります。
クレジットスコアを超えて、元の貸し手が請求する可能性のある前払いペナルティを含む、借り換えに関連するクロージングコストと手数料を支払うための資金があるかどうかを評価することも価値があります。借り換えには、通常、不動産に少なくとも20％のエクイティが必要です。つまり、住宅の一部を所有するのに十分な住宅ローンの前進があります。
貸し手はまた、あなたの収入に対する負債の比率（DTI）、またはあなたの収入と比較したあなたの毎月の負債の支払いの合計を調べます。一部の貸し手はより高い金額を受け入れるでしょうが、あなたの債務はあなたの毎月の収入の36％以下であることが理想的です。
信用不良の住宅ローンの借り換えのオプション
クレジットスコアが620のしきい値を下回っている場合、複数の従来の貸し手からのオファーを比較できない可能性がありますが、それでもオプションがあります。
- 現在の貸し手から申し込みます。 あなたが借り換えに興味があることをあなたの住宅ローンの貸し手に知らせてください。あなたのビジネスを維持するためにあなたと協力する可能性が高く、クレジットスコア以外の要因を考慮に入れることをいとわないかもしれません。ただし、他のソースからのレートを調べて比較し、他のオファーを探索している、または受け取ったことを貸し手に知らせることも賢明です。
- FHAの借り換えオプションを選択します。 連邦住宅局（FHA）は、クレジットスコアが低い人のために複数の住宅ローンの借り換えプログラムを提供しています。それらには以下が含まれます：
- FHAは借り換えを合理化します ：その名前が示すように、このプロセスでは、12回の期限内の住宅ローンの支払いを行っている限り、通常の借り換えよりも少ない事務処理でFHAローンを借り換えることができます。通常、住宅ローンの支払いが少なくなります。
- FHAの利率と期間の借り換え ：従来のローンをFHAローンに借り換えることはできますが、合理化されたプロセスの対象にはならず、収入と信用の確認を提供する必要があります。また、12か月の期限内の住宅ローンの支払いを証明できる必要があります。
- FHAキャッシュアウト借り換え ：このオプションを使用すると、以前のローンよりも大きい新しい住宅ローンに加えて、差額の現金を取得できます。資格を得るには、自宅に少なくとも20％の資本があり、12か月間、またはそれより短い場合はこれまでのローン期間の長さの期限内の支払いの履歴が必要です。
- VA金利引き下げ借り換えローンを調べてください。 現在、米国退役軍人省からのVAローンと呼ばれる住宅ローンをお持ちの場合は、信用引受手続きや住宅評価を受けずに借り換えることができます。また、自己負担額はローンの費用に組み込まれる可能性があるため、自己負担額の支払いを回避することもできます。代理店は、先に進む前に複数の貸し手からのレートを比較することをお勧めします。
- USDAの合理化された借り換えを検討してください。 米国農務省からの住宅ローンを所有している現在の住宅所有者は、エクイティがないか低い場合でも、USDAローンを借り換えることができます。 FHAローンの借り換えと同様に、信用審査を受ける必要はありませんが、12か月の期限内の支払いを提示する必要があります。また、所得適格要件を満たしている必要があります。
- キャッシュアウトの借り換えを申請する ：従来のキャッシュアウト借り換えは、通常、従来の借り換えよりも信用度が低いまたは公正な借り手にとっては簡単です。これは、新しいローンを発行する貸し手が、住宅ローンの債務不履行に陥った場合に、住宅を担保として差し押さえることができるためです。ただし、ローンが住宅価格の80％以上である場合は、閉鎖費用と民間住宅ローン保険に注意する必要があります。これらのコストは、借り換えの価値を打ち消すか、減らす可能性があります。
住宅ローンの借り換えの資格を得るためにクレジットを改善する方法
住宅ローンの借り換えを検討している場合、クレジットスコアやその他の要因の両方の観点から、アプリケーションを可能な限り最良の形にするための複数の方法があります。
- まず、新しい住宅ローンの支払いをカバーするのに十分な安定した収入があることを証明できれば、それが最善です。貸し手は通常、あなたの借金の支払いがあなたの月収の36％を超えないことを望んでいますが、状況によってはその制限が50％に達する可能性があります。 DTIを減らすために新しい住宅ローンを購入する前に、クレジットカードまたは学生ローンの残高を返済することで、借り換えの候補を強化できます。
- アプリケーションは、現金準備金を表示する機能からも恩恵を受けます。専門家はあなたの平均的な費用の少なくとも3から6ヶ月の緊急資金を維持することをお勧めします。これは、失業などの危機に陥るのに役立ちますが、住宅ローンの支払いをピンチでカバーできる貯蓄基金を設立して維持できることも貸し手に証明します。
- 借り換えアプリケーションに共同署名者を追加することも検討できますが、支払いができない場合は支払いが必要になることを彼らが理解していることを確認することが重要です。共同署名者はまた、あなたの承認オッズを高めるのに十分な信用を持っている必要があります。反対に、現在の住宅ローンに共同署名者がいて、最初にローンを取得してからクレジットスコアが下がった場合は、それらを削除して、自分で借り換えの資格を得ることができます。
- 最後に、あなたの信用を改善することに取り組みます。それは借り換えのチャンスを助けるだけです。これには、残高の支払いだけでなく、自動支払いに請求書の支払いを入れて、見逃さないようにすることも含まれます。特に住宅ローンを申請する前に、他の種類の新しいクレジットを取得することは避けてください。これにより、クレジットレポートでの問い合わせが困難になる可能性があります。厳しい問い合わせは、短期間のクレジットスコアに悪影響を及ぼしますが、承認のチャンスや受け取る金利に影響を与えるのに十分な違いをもたらす可能性があります。
結論
特にFHA、USDA、またはVAを通じて政府のプログラムを利用できる場合は、信用不良によって住宅ローンの借り換えを妨げる必要はありません。
ただし、オファーを受け取ったら、従来の借り換えまたはキャッシュアウトの借り換えのコストを慎重に検討してください。あなたが借り換えるとき、それがあなたの目標であるならば、あなたはより低い金利、毎月の支払いまたはより安定した固定金利を楽しむことができるはずです。信用不良の住宅ローンの借り換えにかかる費用は、これらの節約を相殺する可能性があるため、貸し手の申し出に同意する前に、詳細を明確にしてください。
