2010年以前は、一戸建て賃貸市場は、規模の拡大が容易な集合住宅を好む大規模な機関投資家によってほとんど無視されていました。しかし、金融危機以降、特に2019年以降、それは変化しました。 J.P. Morgan Asset Management、Blackstone、Goldman Sachs Asset Managementなどの金融大手は、既存の物件を手に入れ、新しい物件を建設している20社を超える一戸建て住宅賃貸会社の業界を資金調達するのに役立っています。
企業や機関が取得した住宅用不動産は、2021年の第3四半期に90,215戸に急増しました。これは、大小の投資家が一戸建て住宅販売の18％を占めたためです。オンラインの不動産会社Redfinによると、これは前年比80.2％の増加です。投資家による住宅購入のほぼ4分の3は一戸建て住宅でしたが、集合住宅（投資家が何十年にもわたって重要なプレーヤーであった市場）は売り上げのわずか4分の1を占めました。
この機関投資家の流入は、今日の米国全体で一戸建て住宅の価格と家賃の急騰を推進している要素の1つであり、メディアによる否定的な監視にもかかわらず、家賃の上昇はさらに多くの投資家を引き付けています。利益は明らかに投資家の目標ですが、一軒家を望ましい保有物にする進化する状況は、投資決定を行うために使用されるモデルと、ポートフォリオ全体での資産の割り当て方法の両方に影響を及ぼします。
不動産価格の高騰に貢献した連邦準備制度の持続的な金融緩和など、この市場がより魅力的になった理由はいくつかあります。しかし、かつて一戸建て不動産に多額の投資を行ったファンドを運用したことがあるので、最も重要な要素はビッグデータの進歩であり、投資家がデューデリジェンスを実施してトレンドを予測する能力を大幅に向上させると思います。
コンピューティング能力の劇的な向上により、これらの新しい住宅賃貸会社はポートフォリオをより効率的に拡張および管理できるようになり、市場を分析し、調査をスピードアップし、賢明な意思決定をより迅速に行う能力を強化するだけでなく、資産管理。この市況の収束と分析力の向上は、これらの投資家がここにとどまる可能性が高いことを意味します。
この一軒家への押し込みは、2008年の世界的な金融危機後の裁定取引の機会として最初に始まりましたが、より永続的なものに変化しました。不動産の破綻は、収益と比較して一戸建て住宅の認識されたリスクを低下させました。今日、不動産投資信託、プライベートエクイティファーム、保険会社、年金基金は、パンデミック関連のオフィスや店舗への封鎖の影響を免れた賃貸料を、インフレに対する比較的高利回りのヘッジと見なしています。
私はリアルタイムで最初の機会を目撃しました。 2010年に、私はアトランタで数百の差し押さえ一戸建て住宅をそれぞれ50,000ドルから60,000ドルで購入し、賃貸する前にアップグレードのために住宅あたり10,000ドルも投資するファンドの作成を支援しました。迅速に行動することで、評価が平均に戻ったため、サイクルの最下部近くから2桁のリターンを得ることができました。立ち退きはなく、2020年に最後の家を売却しました。
機関投資家もほぼ同じことを行い、壊れた市場に資金を注ぎ込み、一軒家の賃貸をポートフォリオの恒久的な一部にすることができると気付く前に、莫大な利益を上げました。 2012年、世界最大の代替資産運用会社の1つであるBlackstoneは、80,000を超える賃貸物件を管理するInvitationHomesを買収しました。 Invitation Homesが公開された後、Blackstoneは2019年にキャッシュアウトしました。 2021年、Blackstoneは全米で17,000を超える賃貸ユニットを持つHome PartnersofAmericaを60億ドルで買収しました。
J.P. Morgan Asset Managementは、2020年に、一軒家賃貸会社American Homes 4 Rentとの合弁事業を開始し、現在、数千戸の住宅を建設しています。ゴールドマンサックスは、米国と英国の両方の住宅市場に資本を投入しました。参入した他のマネーマネージャーには、2021年にMyndManagementが今後3年間で2万戸の戸建住宅を購入するために50億ドルを費やす計画を支持すると発表したInvescoが含まれます。
この資本の流入は、少なくとも部分的には、このセクターが生み出しているリターンによって動機付けられています。 COVID-19のパンデミックは、都市のアパートからより広いスペースのある家への嗜好のシフトをもたらしました。その結果、コネチカットに本拠を置く企業Hoya Capital Real Estateによると、2019年以降、一戸建て賃貸は最高のパフォーマンスを発揮する不動産クラスであり、2021年には約40％増加しています。 Invitation Homes、American Homes 4 Rent、Tricon Residentialの3つの上場不動産投資信託は、歴史的に供給量が少なく、人口動態とパンデミックが強いことから、2021年に2桁の賃料上昇と記録的な占有率を報告しています。主導的な需要。
ウォール街は不動産ゲームにとって目新しいものではありません。マルチファミリー賃貸物件は、オフィス、小売、工業用建物などの他のスケーラブルな商業用不動産とともに、機関投資家が保有するコアポートフォリオと長い間考えられてきました。これらはすべて、これらの企業が買収のために展開する多額の資本支出を吸収することができます。しかし、一戸建ての賃貸物件は、拡張がより困難であったため、従来、データセンター、診療所、ホテル、高齢者向け住宅などの他の専門施設とグループ化された非中核として分類されていました。テクノロジーのおかげで、もはやそうではありません。
不動産テクノロジーは一戸建ての賃貸以上のものを変革していますが、そのセクターへの影響は特に深刻です。集合住宅のデューデリジェンスは、定義上、すでにスケーリングされていますが、一戸建ての物件はより特異であり、潜在的な購入者のプロセスはユニットあたりのコストが高くなります。変化しているのは、投資家がビッグデータテクノロジーを導入していることです。これにより、勤勉な情報をより迅速にフィルタリングできるため、破綻した市場がより効率的でアクセスしやすくなります。
ゴールドマンサックスに支援されたEnteraのようなニッチなプレーヤーが登場し、テクノロジーを使用して不動産レコードやその他のデータを分析し、投資家が購入基準に一致する不動産リストをすばやく特定し、適切な入札額を計算できるようにしました。これらの機能により、金融機関はモデルのより正確な収益予測を取得し、保有資産を拡大することができます。
Hoya Capitalによると、この変革は一戸建てのポートフォリオにまで及び、多くの家主はテナントとの完全なデジタル関係を利用して、支払いからメンテナンスリクエストまですべてを促進し、コストの削減、賃借人の満足度の向上、燃料の成長を図っています。その結果、金融機関は多世帯不動産投資信託とほぼ同等の純営業利益率を達成できると同社は報告している。
TriconResidentialの最高経営責任者であるGaryBerman氏は、金融ニュースサービスに次のように述べています。 2021年10月にアルファを求めています。TriconResidentialは、北米全体で33,000の物件を管理しています。
もちろん、Techはすべての不動産問題を解決できるわけではありません。新しいクラスのいわゆるiBuyersは、意思決定を自動化する役割を極限まで押し上げ、一軒家をめくるために購入と販売を実行するコンピューターアルゴリズムを展開しました。これは、Zillow社にとって見事に失敗した戦略です。不動産リストをオンラインで公開し、推定住宅価格を計算することで最もよく知られているZillowは、物件に積極的に過払いをしたことを発見した後、2021年11月に新しい購入と反転プログラムを停止し、7,000戸の住宅を市場に出すことを余儀なくされました。
>対照的に、私が管理したファンドは、かなりの利益を上げて、その資産を整然と売却することができました。少なくとも今のところ、人間の視点がまだ望ましいと思います。
しかし、これらのウォール街に支援された企業が実際にどれほど大きな影響を与えるかはまだ分からない。債券資本市場を専門とするブローカーディーラーのAmherstPierpontのアナリストによると、これらは現在、住宅市場全体のわずか2％を占めています。また、このクラスには制限が組み込まれている場合があります。一戸建て賃貸会社は、主に西部、南西部、南東部の州で急成長している地域に焦点を当て、主に中流階級と中流階級の家族を対象とした住宅を購入して建設する傾向があります。供給も制約であるため、投資家の焦点はますますビルドツーレントにシフトし始めています。
それでも、投資家による買収は急速に進んでいます。デューデリジェンスの取り組みが拡大する可能性があるという集合的な認識は、多くの金融機関を市場に投入しただけでなく、一戸建て賃貸のポートフォリオによって担保された債務の記録的な発行を生み出し、リスクを分散させることによって機関投資家の資金調達の流動性を高めました。 Amherst Pierpontによると、いわゆるSFR債務の累積公的発行は、2021年に記録的な430億ドルに達しました。
勤勉コストの削減に加えて、これらのSFR取引を貸し手にとって魅力的なものにしている他の要素があります。担保の価値はあらゆる証券化モデルの重要な要素であり、一戸建ての証券化は、住宅の賃貸人による嗜好の高まりを受けて大幅に上昇している住宅の価値によって最終的に確保されます。
これらすべての要因を考慮すると、SFRの証券化は加速すると思います。 2021年は、証券化におけるこの特定の急増の最初の完全なサイクルであり、パフォーマンスは優れており、他のストラクチャード債務と同等に取引されています。ウォール街は投資家が消化できる限り多くの証券化を開始することを熱望しており、賃料が上昇しており、投資家はリスクと金利が当面は低いままであると予測しているため、現在の食欲は大きい。
それにもかかわらず、考慮すべきリスクがあり、それらの間で金利が大きく迫っています。通常30年のローンで融資される持ち家とは異なり、SFRポートフォリオは通常、商業用不動産と同様に短期で融資されます。金利が大幅に上昇した場合、売却または借り換えの際に正味賃貸利回りが完全に消去される可能性があります。これは、商業用不動産担保証券に固有のリスクに似ています。そのため、業界はSFR債務を同様に見ています。
もう1つの複雑な要因は、住宅のメンテナンスと維持の変動性であり、これもキャッシュフローを食いつぶす可能性があります。金利や維持費が大幅に上昇した場合、流動性の低い市場への投資家の波が価格を下げ、債務を減額し、2008年に見たように強制販売によるマイナスのフィードバックループを生み出すリスクがあります。
定量化が難しいもう1つのリスクは、最初に一戸建て市場に殺到した後、金融機関が直面している精査の増加です。いくつかのメディアは、ウォール街に支援された家主を無能または悪意のあるものとして描いており、これらの投資家の一部は、住宅価格の高騰、家賃の高騰、または維持管理と維持管理の不備を非難しています。 SFRは、人々の日常生活に深く関わっているため、細心の注意とプロ意識を持って業務を遂行する必要がある企業です。
ウォール街に支援された企業は、米国の1億2800万戸を超える一戸建て住宅のうち、推定30万戸しか占めていませんが、SFRは、滞在するだけでなく成長する準備ができている資産クラスのように見えます。
一戸建て賃貸市場のほぼゼロ金利と現在の需要は、成長に燃料を追加します。調査によると、ミレニアル世代の増加する割合が予見可能な将来に賃貸することを計画しており、アパートの代わりに一戸建て住宅を賃貸することを選択する割合が増加しています。一方、ビッグデータの力強い成長は、ビッグデータが今後数年間で投資家にとってますます強力なツールになることを示唆しています。
論争にもかかわらず、ウォール街は今後長い間バイヤーとビルダーを演じる可能性があります。