2009年後半の主要な機関投資家の混雑した会議室で、投資家は世界的な不動産開発会社の所有者に、明らかに失敗した開発プロジェクトになぜそんなに多くのお金が投じられたのかを尋ねました。答えは次のとおりです。できたから 。
この逸話は、チェックとバランス、関心の整合性だけでなく、市場の勢いの理解（またはこの場合は誤解）についても多くの疑問を投げかけます。過去のパフォーマンス、市場のダイナミクスとリスクを分析し、今後の市場/製品を対象とし、期待と金利、民間不動産債券市場、および技術的影響を生み出します。 2020年の潜在的な商業用不動産投資を検討する方法と、一般的な市場の誤解を回避する方法について、投資家にガイダンスを提供します。
2009年の世界的な金融危機の後、ほとんどの機関投資家は不動産エクスポージャーを大幅に削減しました。しかし、特徴的な資産クラスとしての商業用不動産は、それ以来、機関投資ポートフォリオの前例のない配分レベルで目覚ましい復活を遂げており、不動産への積極的な投資は、2014年のわずか72％から2019年には96％に増加しています。
この傾向は、主要な市場参加者の間での不動産配分の着実な増加と、市場参加者の相対的な数の増加に反映されています。
不動産、すべての機関に積極的に投資
この傾向は、主にリスク管理、戦略的資産配分、およびその結果としての金融危機後の分散投資への焦点の強化によって推進されてきました。中央銀行の量的緩和政策と複数の金利引き下げによる大幅な流動性注入は、不動産のレバレッジ欲求の高まりに拍車をかけ、市場のパフォーマンスを大幅に向上させました。
2005年から2018年までの相対的なパフォーマンス分析から判断すると、これらの要因（QEと金利引き下げ）は、2010年から2018年までの9年間のうち3年間でパフォーマンスランキングをリードし、3つで2番目または3番目になるため、特に不動産に利益をもたらしました。他の機会。
アセットクラスパフォーマンス2005-2018
これまでの土地のレイアウトですが、ここからどこへ行くのですか？
株式市場は2019年に素晴らしい業績を示し、機関投資家が強力な不動産配分を維持することはかなり困難になりました。さらに、市場の疲労の兆候は、インフレと金利への上昇圧力ではなく、経済成長に悪影響を与える可能性のある地政学的リスク、したがって最も（相関する）サブアセットの需要によって引き起こされ、市場の一部の隅に現れますクラス。
最近、コロナウイルスは私たちが知っているようにグローバル化した生活を止め、成長し続ける都市は静かになり、忙しいストリートライフは検疫で終わり、賑やかなショッピングモールは空になり、増え続ける観光産業は停止しました。航空会社や日用消費財（FMCG）などの不動産業界は、結果として生じる需要のギャップを感じるでしょう。これはおそらく政府と中央銀行の介入によって緩和されるでしょう。ただし、プロジェクトが遅れたり、資金が枯渇したり、投資家の焦点がシフトしたりすると、業界で一般的な6〜12か月のタイムラグでのみ完全な範囲が表示されます。ですから、まだ終わっていません。
現在の危機は、サプライチェーンの再編成（新しいロジスティックセンターと生産施設）、分散した会社の本社（リスク軽減策として第2の本社またはバックアップ場所として使用される新しいオフィスビル）、または追加の医療施設などの機会を提供します。将来の危機に備えます。引き続きご期待ください。2021年初頭から中旬にかけて市場を再評価しましょう。
現在のサイクルを通じて、ポートフォリオの多様化を生み出す必要性によって、しかし最も重要なことに、危機後のQEとヨーロッパとアメリカの中央銀行の金利政策。アジア、特に中国、そしてある程度はインドと東南アジアでも、かなりの資本流入が見られました。
GDP成長率の強い期待を受けて、フランス、スペイン、ドイツ、オーストラリア、韓国、シンガポールの不動産市場は、当面の間、投資の焦点であり続けると予想されます。これは香港にも当てはまりますが、最近の出来事を取り巻くいくつかの注意点があります。
米国、英国、およびその他のヨーロッパの小規模国の市場は、長期的なGDPパターンと同等のパフォーマンスを示すと予想されるため、投資家の需要はかなり慎重になると予想されます。
中国の不動産市場は、政府主導の投資活動が、慎重な民間資本感情による予想される資金ギャップに取って代わらない限り、GDP成長率が頭打ちになるため、投資活動の減速を経験する可能性があります。
すべての不動産商品タイプは引き続き魅力的であると予想されますが、個々の投資家の好みは、リスク意欲、現在のポートフォリオ構造、地域/住宅バイアス、および利用可能な投資と資産管理のスキルセットによって異なります。
一般に、「同じ取引を追いかけるお金が多すぎる」という傾向は、引き続き製品の入手可能性の低下、価格の上昇、および関連するキャップレートの低下をもたらすと予想されます。
建設用地の不足は、特に大都市圏において、ブラウンフィールドサイトの転用の増加と中古資産の改修をもたらすと予想されます。 NYCハドソンヤードの再開発のような近年のメガプロジェクトは、この仮定をサポートしています。
2020年以降の不動産利回りの期待は、引き続き魅力的です：
債務の商業用不動産市場は、現在のサイクルで大きな構造変化を経験しており、最も顕著なのは、非伝統的な貸し手の出現と、債務資金の資金調達の旋風です。
急降下：2017年の記録的な記録の後、昨年、債券ファンドのために調達された総資本は大幅に減少しました
当初は2009年の金融危機の余波で商業銀行の貸付活動を減らすためのギャップフィラーとして考えられていましたが、今日の債務基金は機関投資家に興味深い収入を生み出す投資機会を提供しています。基礎となる担保と、適用されるローン・トゥ・バリュー（LTV）比率に関する継続的な慎重さを考えると、投資家のダウンサイドリスクは、ファンドビークルまたは直接投資による株式投資の場合よりも大幅に低くなる傾向があります。場合によっては、資本構造全体に沿って資金を提供することにより、特定の資産の投資家に内部リスク/リターンの分散を可能にします。
専門的な価格設定、債務管理、および必要な不動産スキルの組み合わせを考えると、機関投資家およびファミリーオフィスは、主にファンドビークルおよび/または専門の資産マネージャー（ファンドサイドカーなど）に対する専用のマンデートを通じて債務エクスポージャーを求めます。
商業用不動産の金利は、ほとんどの先進国市場で引き続き競争力があります。最近のように、主な推進力は底堅い中央銀行の金利です。 10年物金利は1.5〜1.75％の範囲でしっかりと推移していますが、ユーロ圏の基本金利はマイナス領域（現在は-0.50％）にとどまり、後者の見通しはほとんど変わりません。
豊富な債務提供者（保険会社や債務基金などの伝統的および非伝統的）は、貸し手のマージンにさらなる圧力をかけますが、特定の市場における経済的および政治的リスクの高まりに対する価格差はそのままです。したがって、ヨーロッパの貸し手証拠金の状況は、現在100bps（フランス/ドイツ）、175bps（イタリア）、170bps（英国）になっています。これにより、かなり魅力的で収益性の高い資金調達率が得られます。
ただし、一部のヨーロッパのサブマーケットではすでに評価が非常に高いため、サイクルが変わるにつれて取引が過度に延長されるのを防ぐには、現実的な評価とデューデリジェンスの手順が重要です。
貸し手競争の激化にもかかわらず、引受は依然として慎重であり、LTV比率（60-70％）と債務契約は安定したままです。
米国の貸し手マージンは、より慎重なGDP成長期待を反映しており、約150〜200bpsです。基本金利が1.5〜1.75％の場合、平均融資金利は3-3.75％前後になり、LTVの期待値はヨーロッパと同様になります。
市場の需要だけでなく、あらゆる種類の不動産投資に利用できる流動性の量の両方に牽引されて、世界の建設市場は非常に熱いです。
世界の主要な不動産コンサルタント会社の1つであるTurner＆Townsendが発表した最新の建設費調査によると、35の市場が暖かく、暑く、過熱していると考えられています。建設価格の上昇は主に北米で見られ、サンフランシスコ市場でのハイテク産業主導の建設が2019年から2020年の間に前年比6％の値上げでパックをリードし、バンクーバー（+ 5％）およびインディアナポリス（+ 4％）。アムステルダム（+ 9％y / y）とフランクフルト（+ 4％y / y）は、ヨーロッパで最大のコスト増加を見ました。
今後、北米のサンフランシスコとヒューストン、ヨーロッパのアムステルダム、フランクフルト、パリ、中国の上海、中東のリヤドとマスカット、タンザニアのダルエスサラーム、オーストラリアのブリスベンとパースが建設費の増加の最大の可能性。
現在のサイクルの間に、投資可能な商業用不動産市場は大幅に拡大しました。これは主に、倉庫やデータセンターの形でのテクノロジー業界の実店舗での要件によって推進されてきました。不動産市場とインフラ市場の両方におけるもう1つの主要な推進力は、意味のある資本を吸収するには単一ロットのサイズでは不十分であった、以前は細分化されていた業界への機関投資家の市場参入でした。例としては、学生住宅、病院、老人ホームなどがあります。これらのいくつかは、一部の市場では投資可能な世界の一部でさえありませんでしたが、規制緩和と政府機能を専門化する必要性のために利用可能になりました。
かなりの数の先進国および最も重要な新興市場が直面する予算上の課題を考えると、この傾向は拡大すると予想されます。これらの資産カテゴリーのいくつかからの一定で比較的安定した収入の流れは、特に年金基金などの収入に焦点を当てた投資家にとって、ポートフォリオの魅力を高めます。
ただし、「資産の専門性が高いほど流動性が低くなる」という古い経験則を念頭に置いて、潜在的な代替用途、市場性、および契約上のマイナス面の保護に特別な注意を払う必要があります。
不動産業界における最近の開発は、一般にPropTechと呼ばれる広範なテクノロジー主導のイノベーションを特徴としています。 2019年だけでVCPropTechへの総投資額は160億ドルであり、デジタル化、特にPropTechは、今後の不動産業界に大きな影響を与えるでしょう。
したがって、ヨーロッパの市場参加者の87％は、PwCの2020年の不動産の新たなトレンドによると、今後3〜5年間でPropTechの支出が増えると予想しています。
今後3〜5年間のPropTechへの投資/使用
商業用不動産業界に影響を与える主な傾向
過去10年間で、商業用不動産業界は市場の魅力という点でメインストリートに移行し、ほとんどの場合、ポートフォリオ全体のパフォーマンスに関して投資家の分散と利回り向上の期待に応えてきました。
しかし、すでに高値であり、地政学的およびマクロ経済上の重大な課題が待ち受けているため、今後10年間は重大な課題をもたらすでしょう。したがって、かなりの数の市場参加者は、かなり荒れた海域でポートフォリオと資産を管理するために必要な社内の機能を確認する必要があります。
「組織の信頼醸成」の期間が長引くことを考えると 2009年以降、誰がレッスンを学んだかを確認したり、ウォーレンバフェットを引用したりするには、激しい市場の影響が必要になる可能性があります。「潮が引いたときにのみ、誰が裸で泳いでいるのかがわかります。」
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