株式市場や債券市場で質の高いリターンを得ることがますます困難になっている市場環境では、多くの人がオルタナティブ投資に目を向けています。代替案の約束は、ポートフォリオの利回りを改善し、投資家に効率の悪い市場に投資するためのユニークで未開拓の機会を提供することです。同時に、これらの投資は投資家に新たな一連の課題と問題をもたらします。
さまざまなオルタナティヴ投資が利用可能ですが、オルタナティヴスペースで最も重要なオプションの1つは、ファンドや特定の不動産への投資について話しているかどうかにかかわらず、プライベート不動産の提供です。この記事では、民間の不動産商品に投資することのメリットと課題を紹介し、これらの投資を評価するためのヒントをいくつか紹介します。
しかし、飛び込む前に、簡単なプログラミングのメモ。不動産に投資する最も一般的な手段の2つである不動産投資信託（REIT）と不動産の直接所有については、ここでは取り上げず、今後の記事で取り上げます。この記事では、通常のREITよりも小規模でターゲットを絞った投資に焦点を当てますが、直接所有よりも関与が少なく、時間もかかりません。つまり、プロのサードパーティの投資マネージャーが管理するファンドまたはプロジェクトに投資します。
Preqinによると、近年、民間不動産ファンドは四半期ごとに200〜400億ドルの範囲で一貫したレベルで資金を調達しています。 「コア」（安全なトロフィープロパティ）から「オポチュニスティック」（キャッシュフローがほとんどまたはまったくない、レバレッジの高い投資）まで、特定のリスクプロファイルに合わせて展開されるいくつかの異なる投資テーマがあります。ちなみに、現在、投資家にとって日和見ファンドは、閉鎖されたファンドと調達された総資本の観点から最も人気のある選択肢です。
不動産への投資を求める多くの個人投資家にとって、最良の選択肢は、第三者のプロの投資マネージャー（「スポンサー」と呼ばれる）によって取得および管理されている資産に投資することです。これは、単一の特定の投資のためのファンド、または既存の資産と将来の買収を組み合わせたハイブリッド構造の形をとることができます。このような投資には多くの利点があります：
上記の利点は価値があります。ただし、民間不動産の提供に投資する際に考慮すべき問題もあります。ほとんどのマネージャーは、投資家に機会を評価するために大量の情報を提供しますが（実際、多くの場合、法律でそうすることが義務付けられています）、その情報を確認し、それを使用して投資決定の明確な根拠を得ることができます。かどうかにかかわらず、投資家の手に残ります。
民間不動産の提供にはさまざまな戦略、目標、構造があり、個人投資家は各提供の詳細を理解して評価することに長けている必要があります。このセクションは、このタイプの投資がポートフォリオにどのように適合するか、および新しい機会を評価する際に考慮すべき重要な領域を検討するのに役立ちます。
ウォーレンバフェットは素晴らしいことわざを持っています。「輝きに定評のある経営者が悪い経済学に定評のあるビジネスに取り組むとき、それはそのまま残るビジネスの評判です。」 同じことが不動産業界にも当てはまります。したがって、新しい機会について尋ねられる最初の最も重要な質問は、投資が正確に何であるか、そしてなぜそれを行う価値があるのかということです。不動産業界は、投資家が利用できる最も多様な資産クラスの1つであり、特定の目的に適合し、一定の利益をもたらすニッチな戦略とビジネスでいっぱいです。不動産のエキサイティングな点の1つは、高信用債への投資と同様のプロファイルを持つ都市トロフィー資産への低レバレッジローンと同じくらい保守的な投資を見つけることができることです。 VCファンドや小型株投資のように。そしてその間のすべて。
市場で利用可能な各機会を通過することは、ここでカバーするには広すぎるトピックですが、この膨大な種類が存在することを覚えておく価値があります。そして、潜在的な投資の「何」を浮き彫りにすることができる一連の質問をどのように組み立てるかを考えることは有用です。さまざまな機会のどこに当てはまりますか？
多くの場合、良い出発点は、スポンサーに投資または資金に関する独自の仮定とプロフォーマの財務予測を提供させることです。質の高いスポンサーは、プロフォーマ財務をレビュー用に準備し、戦略、仮定、結果に関する詳細な質問に答え、構築している構造がどのように、そしてなぜ機能するのかを説明することができます。これは当たり前のように思えるかもしれませんが、マネージャーや資産クラスへのエクスポージャーの要望に基づいて、ビジネスの詳細な説明なしに、この情報なしで投資を行う投資家は無数にいます。
財務情報を入手したら、詳細なレビューにより、機会をさらに評価するための一連の質問を作成できるようになります。プロフォーマ財務を評価し、ビジネスモデルを評価するためのアプローチは無数にあり、ここで詳細に説明するには多すぎます。ただし、ここでは、不動産で特に役立つものの1つであるROC（Return on Cost）について説明します。
ROCは、不動産の安定した収入（純営業利益）を、購入、改善、開発、リース、資金調達などの費用を含む総費用で割った場合に得られるものと定義します（すべての料金を含む）。式は次のとおりです。
費用対効果=（[総潜在的賃貸料]-[空室および貸倒費用]-[営業費用]）/（[不動産およびプロジェクト費用]+[プロジェクト関連費用および費用]+[その他の費用]）
簡単な例を見てみましょう。土地を700,000ドルで購入し、300,000ドルを投資して開発し、70,000ドルの家賃を支払い、すべての運用コストをカバーするテナントに賃貸します。その場合、ROCは 7.0％=$ 70,000 /（$ 700,000 + $ 300,000） 。この数を考える簡単な方法は、安定している時点でのプロパティの予想利回りです。
費用対効果が非常に役立つ理由は、質問をするためのベースラインを提供するためです。ファンドで取得する物件の計画ROCが7.0％であるが、ファンドマネージャーが投資家に12.0％のリターンを約束している場合、明らかに断絶があります。そして、尋ねられるかもしれない質問は、その違いが何であるかということです—より低いレートで不動産に融資する計画ですか？プレミアムで物件を売るのですか？マネージャーは、市場の家賃が時間の経過とともに上昇すると予想しているのでしょうか。それらの組み合わせ？他に何かありますか？
その質問への答え（切断とは何ですか？）は、通常、マネージャーの「実際の」戦略とは何か、そして彼らがあなたにとるように求めている固有のリスクは何かを教えてくれます。戦略を知ることは、次に、投資についてより多くの情報に基づいた決定を下すのに役立ちます。たとえば、切断が将来の家賃の上昇である場合、その論文を信じますか？数年以内にプレミアムで物件を売却する場合、提案された価格で売却できるという証拠はありますか？など。
投資戦略の理解を深めるだけでなく、戦略に関するスポンサーの契約上の義務を理解することも重要です（特にファンドへの投資の場合）。多くの場合、スポンサーは投資家と共有される特定の事業計画を持っているかもしれませんが、ファンド運営契約によって設定された法的要件に関しては、より幅広いオプションのセットがあります。ある程度の柔軟性は保証されますが、注意しないと、当初の意図とは大きく異なる一連の投資になってしまう可能性があります。少なくとも、スポンサーがどのような柔軟性を持っているかを理解することが重要です。通常、スポンサーの質を考慮して、提供できる柔軟性についてある程度の感覚を持っておくのが賢明です。
明らかに、機会が（ファンドではなく）特定の資産である場合、この要素はより単純ですが、それでも、すべての投資が時間とともに進化するにつれて、ファンドまたはスポンサーが合法的に利用できるオプションを理解することが重要です。
民間の不動産オファリングに投資する場合（特にファンドを検討する場合）、投資自体以外の最も重要な要素はスポンサーシップです。私募に投資するときに「購入」するサービスの大部分は、スポンサーの経験、ノウハウ、関係、信頼性です。これらの要素を事前に評価することは、投資を成功させるための鍵です。その個人または組織は、取得する投資、行う管理上の決定、および投資家としてのあなたの扱い方に関して、あなたの資本で正しい決定を下す責任があります。
この要素は、私募の引受において最も難しい部分であることがよくあります。これは、ほとんどの考慮事項が事実、証拠、および数値に基づいている投資自体の評価とは対照的です。優れたスポンサーを選ぶことは、主に定性的な演習です。
多くのグループが、さまざまな結果を伴って、実績の注意深いレビュー、身元調査、長いアンケート、およびさまざまな準科学的指標への依存により、スポンサーの評価プロセスを「定量化」しようとしました。
他の人は、この問題を管理するための幅広いルールを設定しました。個人的に紹介されていない人には投資しないことから、最初は少額で、初期投資が成功したときに多額の投資をすること、そしてさまざまなより特異な決定ルールまであります。および評価方法。
これらのアプローチには常識的な魅力があることがよくありますが、投資家の利益を保証するという点で、意図した方法で完全に報われることもありません。課題は、レビューが行われ、レポートが提出された後、1日の終わりに、投資家は通常、開始したのと同じ場所に戻って、個人またはグループのどちらを信頼するかについて定性的な決定を下さなければならないことです。提案された投資プログラムを成功裏に実行するためのマネージャー。
残念ながら、この判断を下すための特効薬はありませんが、評価を行う際に考慮すべき3つの有用な戦略があります。
まず、スポンサーの評価を完了する際に、スコアではなくストーリーを作成するようにしてください。目標は、その人がどのような経験をしたか、それらの経験が彼らについて何を言っているか、そしてその物語が将来どのように成長するかを理解することです。誰かの話を学ぶのはしばしば困難で時間がかかりますが（これが、定型化された事実や実績に依存している理由の1つです）、そうすることで、次に何が起こり、その人がどのように起こるかを理解するのに最適な立場になります。さまざまな状況で反応する可能性があります。
2番目の戦略は、投資を成功させるために必要なスキルと、マネージャーがそれらの特定の要素をどのようにテーブルにもたらすかに焦点を当てることです。投資論文がスポンサーの建物建設能力に依存している場合、彼らはそのスキルを持っていますか？それとも彼らはそれを有能なグループに雇いましたか？ファンドの成功に高レベルの統計分析が必要な場合、スポンサーはその分野の知識を持っていますか？スポンサーがテーブルにもたらしているスキルのコアセットは何ですか？それらは行われている投資に適していますか？パズルは完成しましたか、それとも真ん中に耳障りな穴がありますか？多くの場合、投資家は現在の状況に関連しない可能性のある幅広い一般化に焦点を合わせます。スポンサーは既存のアパートのポートフォリオの管理に大成功を収めた可能性がありますが、これらのスキルは、ショッピングセンターを建設するために小売用地を取得するときに適用できるようになりますか？または、産業付加価値プロジェクトに投資しますか？または他に何かありますか？
必要なスキルと密接に関連しているのは、他に必要なリソースです。たとえば、スポンサーがローンにサインオンする必要がある場合、スポンサーにはサインオンする能力がありますか？彼らが各取引に現金を入れることを要求されるかもしれない場合、彼らは現金（または少なくともそれを得る手段）を持っていますか？投資に専門家のチームが運営する必要がある場合、そのチームは適切ですか？
最後に、スポンサーのインセンティブを評価することが重要です（そして非金銭的なインセンティブを忘れないでください）。インセンティブはスポンサーの選択を完全に決定するわけではありませんが、確かに重要な票を持っています。金銭的インセンティブは、提案された投資構造とスポンサーの全体的なビジネスに基づいて大幅に変わる可能性があります。非金銭的インセンティブは、スポンサーのビジネス、優先順位、および直面する状況によって異なります。また、スポンサーの性格、性格、歴史にも大きく影響されます。次のセクションでは、金銭的インセンティブに焦点を当てます。
低コストのETFの出現と最新の投資管理のアイデアの幅広い成功により、最近では、手数料と持ち越しの利息についての議論なしに、投資について議論することは困難です。スポンサーへの支払い方法に関して業界はややワイルドウェストのままであるため、これは不動産投資に関しては難しいトピックです。他のほとんどの投資クラスは、基準に完全に準拠していなくても、少なくとも、何を請求すべきか、そして物事をどのように構成すべきかについて、基本的に確立された正統性を持っています。不動産ファンドではそうではありません。
この背後にある推進要因は、第一に、不動産投資ファンドはさまざまなレベルの管理時間と労力を必要とし、第二に、高度に構造化され、資本集約的であるため、さまざまな潜在的な資本オプションと代替案が検討されていることです。スポンサーが投資を行った場合（そのうち、プライベートオファリングによる資金調達は1つだけです）。
上記に基づいて、例えば、かなり高い料金は、プロジェクトを管理し、集中するためにスポンサーがフルタイムのスタッフを雇うことを必要とする開発プロジェクト、または大量の新しい機会を特定して交渉するためのビジネス開発時間。これらの同じ料金は、物件を取得してその上に座る以外の何もしていない長期のバイアンドホールドファンドにはまったく不適切かもしれません。
スポンサーが利用できる代替オプションも、適切な経済性に影響を与えます。たとえば、投資家はファンドの持ち越し利息を低くすることを好むかもしれませんが、スポンサーがハイイールド債（または別の代替手段）を使用して競争力のある取引を完了することができる場合、投資家の希望する価格を交渉できない可能性があります何が公正であると見なされても。
不動産で重要なのは、各当事者が行っているリスクと努力の要素の各取引、および議論中の収益のレベルについて理解を深め、それらが一致するように調整することです。もしそうなら、その構造はおそらく適切ですが、そうでなければ、投資家は投資を行う理由について慎重に考える必要があります。
考慮すべき重要な民間不動産投資に関連するさまざまな用語があります。部分的なセットがここに含まれていますが、詳細には説明されていません。多くの場合、投資家のアドバイザーや弁護士は、特定の投資についてこれらの項目を評価し、典型的で合理的なものについてのガイダンスを提供するのに適した立場にあります。少なくとも、投資の決定が全体像で下されるように、提案された投資のこれらの各項目の条件を知っておくことをお勧めします。
もちろん、これは部分的なリストにすぎず、特定の種類の投資、スポンサー、または構造に固有のさまざまな問題があります。最終的に、意味をなす必要があるのは投資の全体像です。
これまでのセクションでは、民間不動産の提供に投資する際に考慮すべき主な問題について説明していますが、すべてのチェックボックスをオンにする投資はありません。ある意味で、これは仕様によるものです。これらのタイプの投資には市場があり、投資家が資本に対して請求できる価格は、市場への投資の需要に反比例することがよくあります。たとえば、需要の高いセクターに投資する経験豊富なスポンサーは、スポンサーに優しい手数料、持ち越しの利息、条件を要求することが多く、投資をコミットした後に投資家がコントロールできる程度を制限する場合があります。あるいは、新しいマネージャーは、より良い条件と投資家の権利のセットと多くの直接アクセスを提供するかもしれませんが、同じタイプの実績を持っていないか、あまり知られていないセクターで活動しているかもしれません。
このバランスのため、投資機会の全体像と、投資する（またはしない）決定の前に完全な評価を行うことが重要です。投資家に役立つツールの1つは、機会の各要素を個別に評価し、その構成要素に焦点を当てるのではなく、投資全体を表示して考える機会を可能にするスコアカードドキュメントです。
>これは、投資家が1つまたは2つの問題が全体像に対してあまりにも多くの注目を集めているために良い投資を逃すという罠に陥る、または逆に、1つの圧倒的なポジティブのために悪い投資の警告サインを見逃すために役立ちます。要素。優れた投資プロセスとは、意思決定が行われていないデータ収集期間を強調し、より完全な全体像が利用可能になったときに完了する意思決定期間で最高潮に達するプロセスです。これにより、機会とその問題を適切な視点で捉えることができます。
全体論的な見方は意思決定に最適な場所である傾向がありますが、潜在的な投資における致命的な欠陥に注意を払うことが重要です。これらは、それ自体が投資の全体的な見通しを変える問題です。
不動産開発の完璧な例は、優れた経済性、経験豊富なスポンサーシップ、豊富な条件、優れたロケーションとテナントを備えているが、汚染された不動産にあるプロジェクトです。
レビューの1つのセクションで環境問題を採点し、ポジティブがネガティブを上回っていると言うのは適切ではありません。これは完全に理解する必要がある問題であり、それ自体で機会を取り除くことができます（そしてそうすべきです）。考慮事項セット。
これは単なる例ですが、大まかに言えば、スコアカードは見通しを維持するのに役立ちますが、それ自体への投資を損なう問題がある場合は、それ以上の判断を上回ってはなりません。
民間の不動産投資家が資本を活用するために利用できる非常に多くの機会があり、私募は投資家のポートフォリオを増強することができる興味深い投資の素晴らしい源になる可能性があります。
同時に、これらの投資は投資家の側で注意を払う必要があります。うまくいけば、この要約が投資クラスを探索するための正しい軌道にあなたを導き、あなたがあなたのプログラムまたはポートフォリオを構築し始めるのを始めるでしょう。