リースに署名することは、新しいビジネスオーナーにとって重要なステップです。店舗を開く場合でも、オフィススペースに移動する場合でも、生産のために施設を借りる場合でも、ある時点で、ビジネス用のスペースを予約する必要があります。商業用不動産の世界は複雑になる可能性があり、探しているスペースを見つけるのに何年もかかる場合があります。
そのスペースを見つけたら、契約書に署名することは、あなたが引っ越してビジネスの運営に集中する前に、厄介な最後のステップのように感じるかもしれません。ただし、ほとんどの法的契約と同様に、ビジネスリースは、調査が必要な重要なドキュメントです。
「あるスペースから別のスペースに移動するときは、多くの計画を立てる必要があります」と、RivkinRadlerのパートナーであるWalterGumersell氏は述べています。 「あなたがとろうとしている条件を確認してください。」たとえば、家賃、敷金、賃貸期間、スペースの使用に関する条項を含めます。 「あなたはそれをできるだけ広くしたいのです」と彼は言った。
コマーシャルリースの細字が非常に重要であることは当然のことです。リースに署名する前に取るべき2つの基本的なステップがあります：徹底的な調査を行い、ビジネスリースに含まれる典型的な法令に注意してください。
調査の手順には、家主の調査、建物の所有者の決定、ゾーニング法の調査、およびその地域の一般的な感触の取得が含まれます。リースに署名する前に、支払い構造、あなた自身の個人的なリスクエクスポージャー、譲渡構造、家主の希望するホールドオーバー率、およびリースの迷惑条項について理解しておく必要があります。これらは注意すべきいくつかの重要なことですが、典型的な商業賃貸慣行は州によって異なることに注意してください。
事業者がその場所から事業を行う目的で商業用不動産を賃貸する場合は常に、商業用賃貸借が必要です。クラリファイキャピタルの最高マーケティング責任者であるニシャンクカンナ氏は、商業賃貸契約は家主と事業テナントの間の法的拘束力のある契約であると述べました。
「家主は、お金と引き換えに、通常はオフィススペースであるビジネス用不動産を借りることに同意します」とカンナはビジネスニュースデイリーに語った。 「コマーシャルリースは通常3年から5年続き、貸手と借手の間に長期的な関係を築きます。」
これは住宅賃貸と非常に似ているように聞こえるかもしれませんが、住宅賃貸とビジネス賃貸の間にはいくつかの重要な違いがあります。一つには、どちらも家主がお金と引き換えに借家人にスペースを借りる必要がありますが、住宅の賃貸はビジネス目的に使用することはできません。
さらに、「商業用賃貸は、住宅用賃貸よりも規制が少なく、保護も少ない」とカンナ氏は述べた。 「彼らは通常、期間が長く、住宅賃貸契約よりも条件の交渉に関してより大きな柔軟性を提供します。」
もう1つの違いは、住宅賃貸契約の賃貸人は通常、固定資産税の支払いに責任を負わないのに対し、商業賃貸契約では、テナントが固定資産税の少なくとも一部を支払うのが非常に一般的であるということです。
コマーシャルリース契約は契約であるため、有効で強制力のあるものにするためには、特定の要素と重要な情報を含める必要があります。カンナ氏によると、少なくとも、家賃、敷金、賃貸期間、およびテナントが負担する可能性のある追加費用に関する情報は、賃貸契約内で明確に定義する必要があります。
契約に署名する前に、「「その他のコスト」カテゴリは特に重要なカテゴリであり、慎重に検討する必要があります」とカンナ氏は述べています。 「建築保険、固定資産税、維持費は「その他の費用」の傘下にあります。これらの追加費用は、すぐに大きな間接費に達する可能性があります。」
カンナはまた、中小企業の所有者は、排他的使用と許可された使用の違いに注意する必要があると述べました。競争の激しい業界の中小企業の所有者にとって、独占使用契約は特に有益です。
「たとえば、新興の醸造所は、競合する販売の機会を減らすために、コミュニティ市場内のスペースを貸し出すための独占的な許可を要求するのが賢明です」とカンナは言いました。 「独占的な許可なしに、別の醸造所が市場内のスペースを借りて、同じ顧客プールからビジネスを勝ち取ろうとする可能性があります。その結果、最初の醸造所の利益が大幅に減少します。」
商業賃貸契約に署名する前に、いくつかの調査を行う必要があります。調査中は、必ず次の手順を実行してください。
新しい物件を探しているときに、商品やサービスを一般に販売している場合は、その地域を分析して、潜在的な顧客についての良いアイデアを得ることができます。場所とは、中小企業が繁栄するためのすべてを意味します。そのため、適切な物件を探し回るときは、時間をかけてビジネスに適した新しい家を見つけてください。 Gumersell氏によると、このプロセスには2年以上かかる可能性があるため、現在のリースの終了が見えている場合は、それに応じて計画を立ててください。
Gumersellはまた、見過ごされがちな研究の最も重要な側面の1つは、家主と建物の所有者についてもっと学ぶことだとも述べました。場合によっては、直接の家主が本当の建物の所有者ではないことがあります。いずれにせよ、家主と建物の所有者についてできるだけ詳しく調べてください。あなたは一緒にビジネスパートナーシップを結んでいるので、彼らが誰であるか、彼らの財政状況は何か、そして彼らが彼らの支払いでうまくやっているかどうかについての考えを持っていることを確認してください。
一部の州では、たとえば、家主が建物の所有者に支払いを怠ったり、銀行に住宅ローンの支払いを怠ったりすると、差し押さえが発生した場合でも、事業者またはテナントが追い出される可能性があります。ビジネスはすべての支払いに間に合いました。これは、家主、テナント、建物の所有者の関係がうまくいかないことのほんの一例です。 Gumersell氏は、企業は家主についてもっと知るために公共記録の検索を行うことができると述べた。家主の有限責任会社または事業体に関連する書類をリクエストして、それがあなたのビジネスにとって理想的なパートナーであるかどうかを確認することもできます。
調査すべきもう1つの要素は、ゾーニングの法則です。家主がレストランを経営するなどのスペースを指定する場合もありますが、家主の目的が自治体の法律に準拠していることを確認する必要があります。家主や建物の所有者が自分のスペースを特定の種類の事業に賃貸できると考えるシナリオがありますが、それはその地域の標準的なゾーニング法とは一致しません。これら2つの詳細を調整することで、事業を行っている町や都市からの大きな法的な問題なしに事業を運営できるようになります。
賃貸借契約の最も重要な側面の1つは、ドアを開けたらビジネスを最大限に活用できることです。多くのリースには、騒音、臭い、設備に関する広範なポイントがあります。税理士のアン・ブルックス氏は、レストランの借金をしたとき、「悪臭の規定」について交渉しなければならなかったと述べました。
「建築規則は悪臭はないと言っていました」と彼女は言いました。 「匂いが不快かどうかは主観的なものなので、レストランでは普通の匂いには例外があることを確認しました。」
Gumersell氏によると、署名する前に、不動産に関する基本的な環境法を調査することも重要です。家主はこれらの法律を見逃すことが多く、あなたのビジネスに悪用される可能性があります。
あなたがあなたのリースを検討しているとき、心に留めておくべきいくつかの重要なポイントがあります。家賃の構造は、おそらくあらゆる賃貸料の最も基本的で最も重要な側面です。 1か月あたりの支払い額と、毎年の家賃の増加額を決定することで、予算をより適切に決定し、この新しいスペースでビジネスを続けることができるかどうかを完全に理解できます。
リース期間も非常に重要です。短期と長期のリースを検討してください。長期リースは、新興地域または成長地域でビジネスを開始する場合に大きな投資になる可能性がありますが、短期リースは、場所を移動したり、邪魔にならない場合にビジネスを閉鎖したりする柔軟性を提供しますあなたが望んでいた。
支払い構造と期間の両方で、毎月何をしているのかを正確に理解するようにしてください。次の費用がどのように支払われるかについて、潜在的な家主に尋ねてください。
基本的な価格設定と期間構造を確立したら、次に、あまり目立たない詳細のいくつかに飛び込みます。リースは州によって異なる可能性がありますが、リースに署名する前に知っておくべき法令の良い例を次に示します。
これらは知っておくべきことのいくつかの良い例ですが、交渉できるあなたのリースの多くの側面がある可能性があります。潜在的な家主、そして必要に応じて弁護士と協力して、あなたとあなたのビジネスにとって最良の取引を確実に得られるようにします。
ドットコムダラーの創設者であるアラン・ボーチは、次のように述べています。 「住宅賃貸契約に適用される消費者法は商業賃貸をカバーしていないため、商業賃貸も法的保護が少なくなっています。」
WikiLawnの社長であるBorchとDanBaileyは、中小企業の所有者が商業賃貸契約に関して知っておくべき重要な用語をいくつか挙げました。このリストには、商業賃貸契約で遭遇する可能性のあるすべての用語が含まれているわけではありませんが、最もよく見られる用語の概要です。
家賃/基本家賃。 この量は、スペースの平方フィートに基づいて計算されます。家主が使用している番号が実際に使用可能なスペースを表していることを確認してください。この家賃は収入に依存していません。
使用可能な平方フィート。 これは、共有スペースの場合、テナントとしてビジネスのために実際に予約されているスペースの量を指します。
家賃が上がる。 家賃の値上げは通常、総家賃のパーセンテージに基づいており、それは年ごとに変わる可能性があります。家主と交渉して、家賃の値上げに上限を設けることができます。
保証金。 これは、事務処理が完了するまでスペースを保持するための量です。金額は事前と賃貸借契約の両方で指定する必要があります。
リース期間。 商業家主はより長い賃貸期間を好むため、商業賃貸期間は通常3年から5年の間です。リース契約では、多くの場合、リースの開始日と終了日も指定されています。
改善。 コマーシャルリース契約のこの部分では、スペースに対して行うことができる改善とアップグレードの種類と、コストの責任者について説明します。このセクションの多くの側面について交渉することができます。
結論。 点線で署名する前に、商業賃貸契約のすべての条件を理解し、それらに慣れていることを確認してください。
リースの付与。 これは、すべての条件（敷金の支払いなど）が満たされ、テナントが家主から物件を受け入れると、家主が物件をテナントに引き渡すことを規定する条項です。
開始日。 これは、テナントが物件を引き継ぐ日付であり、より一般的には、テナントが家賃の支払いと賃貸物件の維持に責任を持つようになる最初の日として示されます。
拡張。 両当事者は書面で契約の延長に同意することができ、両当事者が署名する必要があります。
延滞料。 借家人が家賃の支払いに遅れた場合、商業賃貸借契約に定められた延滞料が発生します。これは、定額料金または月額家賃のパーセンテージにすることができます。
税金。 このセクションでは、資産に関連するすべての税金（固定資産税、不動産税）と、それらの支払いの責任者について概説します。このセクションには、税金のコンテスト（テナントは支払う責任のある個人税または固定資産税の金額に異議を唱えることができます）、条例査定の支払い（通常、テナントは義務的なすべての通常の査定に対して支払う）などのサブトピックがあります。 、および特別な、選択による）および課税方法の変更。
修理の義務。 このセクションでは、家主が行う義務のある修理の種類（欠陥、欠陥、故障、材料の逸脱など）について説明します。これらは、物件の運営に不可欠です。また、テナントが担当する修理の概要も説明します。
許可します。 両当事者は、賃貸している場所で改善または修理を行うために必要なすべての許可とライセンスを取得する必要があります。
規約。 これらの条件は、テナントと家主で異なります。それぞれに別個の契約のセットがあります。たとえば、契約では、家主が賃貸借契約に記載されている責任の一部を守らなかった場合でも、借家人は家賃を支払う必要があると規定されている場合があります。
テナントによる補償。 この条項は、家主の故意の作為または不作為または重大な過失の直接の結果でない限り、怪我、損失、請求、または損害が発生した場合に、家主から基本的にすべての責任を取り除きます。
家賃の削減/調整。 このセクションでは、火災やその他の自然災害による物的損害が発生した場合に家賃を調整または廃止するかどうかについて説明します。
非難。 この条項は見過ごされがちですが、重要です。賃貸物件が、非難または土地収用のいずれかによって、公的使用のために政府機関によって家主から取得された場合に何が起こるかを決定します。
購入するオプション。 この条項は、賃貸期間中いつでも、テナントは合意された価格で物件を購入する権利を有すると述べています。この条項は必須ではありませんが、含めることは問題ありません。条項には、テナントが賃貸期間中に物件を購入する権利がないことも記載されています。いずれにせよ、書面でそれを持っているのは良いことです。
コマーシャルリースは複雑になる可能性があります。以下は、コマーシャルリースとその回答に関して最もよく聞かれる4つです。
敷金には敷金と2ヶ月分の家賃が含まれているのが普通です。ヒューストンの不動産管理グループが行った調査によると、平均費用は約4,000ドルです。
この質問に対する答えは、リースの種類によって異なります。スカイライズオフィススイートのユーティリティニーズは、繊維半導体製造工場とはまったく異なります。存在するリースの範囲を単純化するために、ほとんどの商用リースは3つのカテゴリに分けられます。グロスリースはすべての営業費用をカバーし、それには光熱費が含まれます。ネットリースは包括的ではなく、通常はユーティリティをカバーしていません。変更されたリースは、グロスリースまたはネットリースのいずれかであり、カスタム変更は両方の当事者によって交渉されます。
長期的には、商業用不動産を所有することは、通常、リースよりも経済的です。多くの企業が資本の大部分を商業用不動産に充てることができないため、リースは依然として人気があります。企業が商業用不動産の資産を拘束する余裕がある場合は、購入がより良い選択肢です。そうでない場合は、リースが最適です。
コマーシャルリースは通常3年から5年です。それは家主が彼らの投資を取り戻すのに十分な賃貸収入を保証します。賃貸は交渉可能であることが多いですが、商業賃貸の場合、家主は賃貸事業のためにスペースのカスタマイズを許可することがよくあります。これは、家主が住宅用不動産よりも商業用不動産に多くのお金を投資することを意味します。