鑑定は、住宅購入者が最も心配することが多い住宅購入プロセスのステップの1つであり、正当な理由があります。低い評価はあなたの住宅ローンの申し出を危険にさらす可能性があり、取引が失敗するリスクがあります。売り手も、家が合意された購入価格の価値があるかどうかを確認するためにテンターフックを待つかもしれません。評価後に何が起こるかは、評価レポートの内容によって異なります。
この質問に答えるには、住宅ローンの引受プロセスをより広範に検討して、評価が全体像にどのように適合するかを確認する必要があります。住宅ローンの申し込み手続きは人によって異なりますが、通常は次のような順序で行われます。
ご覧のとおり、鑑定後の次のステップは住宅ローンの引受です。引受の目的は、銀行が借り手にローンを組むことを望んでいるかどうか、つまり、借り手が許容可能なリスクであるかどうかを確認することです。 。この文脈でのリスクとは、借り手がローンをデフォルトする可能性がどの程度あるかを意味します。たとえば、引受人は、借り手の信用報告書、債務負担、回収履歴などを調べて、この人物が債務を支払った実績があるかどうかを確認します。
境界線の信用に値するだけの借り手は、より高いリスクであると見なされます。彼らはしばしばローンの資格を得るのに苦労しており、資格がある場合、彼らは最良の条件を提供される可能性は低いです。
評価はリスク評価プロセスの重要な部分であり、引受人がレビューする基本的な文書の1つです。これは、住宅がローンの担保であると考える場合に意味があります。
鑑定は、認可された鑑定士によって与えられた、不動産の価値についての意見です。住宅ローンの貸し手は彼らを主張しますが、現金の買い手は、家が価格に見合うことを確認する方法として、自分で評価することをお勧めします。 彼らはそれに対してお金を払っています。
銀行が査定を主張する理由は、家が誰もが思っているほどの価値があることを確認するためです。借り手が住宅ローンの債務不履行に陥った場合、銀行は抵当流れを行い、貸し付けたお金を取り戻すために不動産を売却します。銀行が$ 200,000を貸し出しているとしましょう。鑑定が$ 190,000で戻ってきた場合、差し押さえが必要な場合は銀行がポケットから出てしまうため、深刻な問題が発生します。
実際、これらの数字は少し誤解を招く可能性があります。銀行は、貸し出している金額と住宅の価値との間のバッファーを常に必要としているからです。これは、ローンとバリューの比率として知られています。 、これは借り手が借りているローンの価値と不動産全体の価値との比率です。たとえば、400,000ドル相当の家を購入し、頭金が80,000ドルの場合、その物件を購入するには320,000ドルのローンが必要になります。 $ 320,000は$ 400,000の80％であるため、ローン・トゥ・バリュー・レシオ（LTV）は80％になります。
LTVは引受の世界で重要です。なぜなら、貸し手は承認する準備ができている最大のLTVを持っているからです。 75から90パーセントの領域のどこか かなり一般的な上限しきい値です。大規模な頭金を支払うためのリソースがある場合は、LTVが低くなります。前の例に戻ると、頭金を$ 120,000に増やすと、$ 400,000の住宅でLTVがわずか70％に減少します。
原則として、 LTVが高いほど、リスクは高くなります それが差し押さえをしなければならない場合、貸し手はお金を失うでしょう。 LTVが80％の場合、住宅価格の下落が比較的小さいと、ローンの残高よりも売り上げが少なくなる可能性があります。高いLTVは、貸し手のリスクを反映するために高い金利に変換されます。
反対に、LTVが低いローンは、貸し手にとってリスクが少ないです。これは通常、より安価な住宅ローン商品に変換されます。
住宅の買い手と売り手が鑑定を見るとき、彼らは見出しの数字に興味を持っている傾向があります–鑑定士が家がどれだけ価値があると言うか。たとえば、400,000ドルの価格に同意し、評価で家の価値が390,000ドルであると示された場合、購入者としてはあまり満足できません。一方、売り手は、家の市場価値以上のものを手に入れているので、喜ぶかもしれません。
ほとんどの人が気付いていないのは、銀行は見出しの数字をほとんど気にしていないということです。銀行は LTVにもっと興味を持っています 。私たちの例を覚えていますか？ここでは、購入者は$ 80,000の頭金を持っており、$ 400,000の家を購入するには$ 320,000を借りる必要があります。評価によると、その$ 400,000の家は$ 390,000の価値しかありません。銀行の場合、LTVは80％から82％に上昇しました。
これは銀行の融資決定に影響を与えますか？簡単に言えば、状況によって異なります 。銀行のLTV上限が85％または90％の場合、評価が低くてもローンを承認する可能性があります。銀行の上限が80％の場合、ローンの対象ではなくなります。または、より高いLTVに基づいて別の住宅ローン商品を申請する必要がある場合があります。
地上の住宅購入者にとって彼はどういう意味ですか？評価が入ってくるとき、それは基本的に2つの可能な経路があることを意味します：
覚えておいてください、あなたは評価された価値まで価格を交渉する必要がないかもしれません、そしてあなたは途中で売り手に会うことができました。あなたが本当に家が欲しい、そして差額を補うのに十分な現金を持っているなら、あなたが評価された価値をわずかに超えることを妨げるものは何もありません。重要なのは、銀行がローンを承認できるように、LTVを許容レベルにすることです。