「オンラインで買い物ができるのに、なぜショッピングモールに行くのですか？」
シンガポールや世界中のアナリストや市場コメンテーターは、eコマースが普及して以来、買い物客のトラフィックとテナントの売り上げの減少を理由に、ここ数年、小売不動産投資信託（REIT）の悲惨な状況を描いてきました。 。
しかし、私たちはモールがここにとどまると思います。考えてみてください。最後にモールに足を踏み入れたのはいつですか。私の推測では、おそらく今週のいつかです。
ポイントは、今でもユニクロのようなお店に足を運びたいということで、中学生はマクドナルドをひいきにしながら映画館でのんびりと過ごしていきます！
もちろん、これらの懸念は不当なものではありません。
投資家は、資金が豊富なスポンサーに支えられ、財政的に安定しているREITを購入するのが賢明であり、その経営陣は、足場を引き付けるためにその衣装を絶えず革新するように取り組んでいます。
最大かつ最も有名なリテールREITの2つであるCapitaLandMall Trust、CMT（SGX：C38U）とFrasers Centrepoint Trust、FCT（SGX：J69U）が思い浮かびます。どちらも最近、2019年の第1四半期の結果を発表しました。
この記事では、成長の可能性、管理、評価の観点から両方を評価し、2019年にどちらが投資家にとってより良い取引を提供するかを確認します。
まず、いくつかの基本的な数字を見てみましょう。
2019年の第1四半期の結果では、2つのREITのユニットあたりの分配（DPU）と分配利回りは次のとおりでした。
4.8％と5.0％の分配利回りは、配当や収入の投資家にとって印象的ではありませんが、これらは高品質で安定性の高いREITであり、長期的に価値を失う可能性はほとんどありません。
それにもかかわらず、彼らは過去数年にわたって利回りを上げてきました–これは一部の投資家を引き付けるはずです。 FCTの配当利回りの伸びは、CMTのそれと比較してより一貫していることに注意する価値があります。
REITの成功は、ポートフォリオ内の物件だけでなく、マネージャーが賃貸収入の持続可能性を確保する方法でもあります。小売REITの場合、優れた不動産管理者は、テナントと買い物客を満足させながら、賃貸料を引き上げながら、高い割合の買い物客のトラフィックを一貫して引き付けることができなければなりません。
これはさまざまな要因によって行われます。そのうちのいくつかをここで評価して比較します。
第一に、テナントは小売REITの収益を促進するものであるため、優れた管理者は、モールの高い占有率を維持しながら、一貫して賃貸料を引き上げる必要があります。
2018年度の結果を見ると、CMTは平均で0.7％の賃料上昇を示し、ポートフォリオ全体の占有率は99.2％であり、2017年度以降も維持されている。一方、FCTの平均賃料返還率は3.2％で、稼働率は2017年の92.0％から94.7％に上昇しました。
第二に、両方のモールがAEI、つまり資産強化イニシアチブに着手しました。
これは、彼らがモールで「リノベーション」を行ったと言うための空想的な言い方です。目標は、CMTの2018年の年次報告書にあるように、「訪問者のトラフィックを促進し、ショッピングエクスペリエンスを向上させ、小売業者に価値を創造する」ことです。
これは、FCT FY18レポートですぐにわかります。たとえば、ノースポイントシティの買い物客のトラフィックは11.5％増加しています。これは主にノースウィングのAEIの完成によるものでした。実際、私のように北に滞在すれば、数字に頼ることなく、物理的に違いを見ることができます！
最後に、多くの人々は、REITマネージャーが彼らのポジションを過度に活用することを望まないため、REITのギアリング比率を見たいと思っています。ただし、シンガポールでは、REITのギアリング制限は45％に制限されているため、REITがどの程度の債務を負うかについてはあまり心配しません。
私が注目したい重要なことは、私たちのマネージャーが確実に債務を返済するのに十分な資金を持っているかどうかです。したがって、インタレストカバレッジレシオを確認します。
この比率は、彼らが彼らの負債をカバーしなければならないどのくらいの収入を示します。
ご覧のとおり、両方のリテールREITの経営陣は、年間の債務返済に比べて高い年間収益を維持するという良い仕事をしてきました。たとえば、2019年の第1四半期には、FCTの負債をカバーするための収益は8.8倍でしたが、CMTの収益は7.7倍でした。 Investopediaのガイドラインとして、インタレストカバレッジを3倍以上にすることを目標としています
2つのREITは、小売業界の状況が変化していることをよく理解しています。そのため、AEIに着手し、ショッピングモールでの消費者体験を再考している最中です。
CMTとFCTが市場での支配的な地位を維持し、成長し続けることを確実にするために行っている重要な変更のいくつかを見てみましょう。
FCTの場合、その成長は、AEI、買収、アクティブリース管理の3つのルートを通じて推進されます。派手すぎるものはありません。彼らは、彼らのターゲット市場がマスマーケットを構成するハートランダーと世帯であることを理解しています。そのため、Cold Storage、Kopitiam、NTUC、Uniqloなどのアンカーテナントは、純賃貸可能面積（NLA）と総賃貸収入（GRI）の大部分を占めています。
FCTの成長の多くは、マスマーケットの消費者のニーズを満たすためにテナント構成を継続的に最適化するという形でもたらされます。ただし、FCTは、スポンサーであるFrasers PropertyLimitedからのWaterwayPointとNorthpointCity SouthWingの今後の買収からも成長する準備ができています。 （2019年5月16日の更新：FCTはウォーターウェイポイントを取得する権利を発行しています– DPUの追加取得として引用）
CMTの場合、状況は少し異なります。そのマネージャーは、消費者の好みや要求との関連性を維持するために、いくつかの大胆な動きをしています。その目標は、ユニークな体験を通じて差別化することです。その年次報告書は、「イノベーション」、「オムニチャネル」の存在、そしてテクノロジーを使用してより多くのライフスタイル体験と体験ベースのプラットフォームを提供したいと考えていることについて多くを語っています。
たとえば、CMTは、プラザシンガプラに「NomadX」と呼ばれる「フィジタル」（物理的およびデジタル）小売スペースを設計しました。これは、淘宝網のアウトレットのような「プラグアンドプレイ」コンセプトストアを備えています。新しく改装されたフナンモールは、自動化されたテクノロジーと経験的なコンセプトを従来のモールに組み込んだもう1つの優れた例です。
ご覧のとおり、CMTとFCTは、成長するために非常に異なる方法で物事を行っています。ただし、CMTは、StarPay（2018年に開始）、CapitaVouchers、CapitaStar、CapitaCardなどのプログラムを通じて、「物理的な」傾向を利用し、顧客とテナントの忠誠心を固定することで、収益と利益の成長を促進します。
REITが過小評価されているかどうかを評価する最も簡単な方法の1つは、Price-to-NAVを使用することです。 1未満のNAVに対する価格は、基本的に、不動産ポートフォリオの1株あたりの価値よりも低い価格でREITを購入していることを意味します。ウェルス博士の支持者は、この投資方法に非常に精通しているでしょう。
以下に、Shareinvestor.comのデータを使用して、CMTとFCTのPrice-to-NAVチャートをプロットしました。
ご覧のとおり、両方のREITはPrice-to-NAVの1を上回っています。残念ながら、これは必ずしも過大評価されていることを意味するわけではありません。どちらのリテールREITも非常に安定しており、強力なスポンサーに支えられているため、通常はプレミアムで販売されます。ただし、2019年第1四半期のFCTは1.14であるのに対し、CMTは1.17であることがわかります。これは、FCTがCMTよりも比較的わずかに安いことを意味します。
私たちがそれを見ることができるさらに別の方法は、彼らのPrice-to-AFFOを通してです。 Adjusted Funds From Operations（AFFO）は、すべての費用と資本的支出を差し引いた後、会社に残された真の残余キャッシュフローを示します。これは、株式を評価する場合のフリーキャッシュフローに似ています。
上記のグラフでは、CMTのPrice-to-AFFOもFCTよりも一貫して高く、同じピアグループ内でFCTが比較的安価であることを示しています。これは、同じ結論を出した最初の測定値であるPrice-to-NAVと一致しています。
さらに、CMTのAFFOに対する価格は、2014年以降かなり上昇しており、2019年第1四半期の現在の33.12倍から約25倍になっています。これは、REITの価格として、過去数年間でより多くの人々が株式に既得権を持っていることを示唆しています。 AFFOが同じ速度で成長しなかったのに対し、成長ははるかに速かった。
CMTとFCTは、強力な財政状態と有能な管理を備えた2つの非常に類似したリテールREITですが、投資家が一方のREITを他方よりも好むようになる可能性のあるいくつかの重要な違いがあります。
CMTはより中央に位置する地域で支配的ですが、FCTは郊外地域でその強みを持っています。資本とDPUの潜在的により高い成長を望む投資家は、CMTに目を向けることができますが、DPUの変動はより頻繁で予測不可能である可能性があることにも留意する必要があります。反対に、DPUの安定性を好み、成長の鈍化を気にしない投資家は、FCTに傾倒する可能性があります。さらに、P / NAVとP / AFFOを使用して示したように、FCTはCMTよりも比較的安価であるように思われます。
最終的に、投資家はREITで何を最も重視するかを自問する必要があります。それぞれの「良い取引」は、投資家ごとに異なります。
コメントで、どのREITを選ぶのか、そしてその理由を教えてください。
*免責事項：著者はCMTとFCTの両方の株式を所有しています。この記事の情報は財務上のアドバイスではありません。それは本質的に一般的であり、あなたに固有のものではありません。あなたはあなた自身の投資調査と投資決定に責任があります。