利回り維持とディファイアンスは、商業ローンの利息収入の損失を貸し手に補償するために使用される 2 つの一般的な方法です。どちらの用語も、貸し手の利回りを維持するために設計された期限前返済ペナルティを指しますが、その仕組みにはいくつかの違いがあります。商業ローンの借り換えをする場合でも、繰り上げ返済をする場合でも、状況に応じて最も適切な情報に基づいた決定を下せるように、これらの違いをしっかりと理解しておくことをお勧めします。ファイナンシャル アドバイザーは、どのオプションがあなたの経済状況に適しているかを判断するのにも役立ちます。

収量維持とは何ですか?

利回り維持は、貸し手がローンが満期まで保有された場合に得られるであろう利回りと同じ利回りを確実に受け取ることができるようにする、一種の期限前返済ペナルティです。 

借り手が利回り維持条項付きでローンを繰り上げ返済する場合、貸し手に将来の利息収入の損失を補償するプレミアムを支払う必要があります。このプレミアムは、ローンの金利と、残りのローン期間における同等の国債の現在の利回りとの差に基づいて計算されます。

収量維持の例

たとえば、固定金利 6% で 10 年で満期となる 500 万ドルのローンがあるとします。 5 年後にローンを繰り上げ返済することを決定し、同等の国債の利回りが 4% である場合、利回り維持プレミアムを支払う必要があります。このプレミアムは、ローンの残り 5 年間の 2% の利回りの差を補うために計算されます。

貸し手は、予測可能な補償が得られるため、利回りの維持を好みます。しかし、借り手にとっては、特に金利低下環境ではコストがかかる可能性があります。 

収量維持の公式と計算

利回り維持プレミアムの計算には、ローンの残りの支払いの現在価値を決定し、ローンの金利と同等の国債の利回りとの差を貸し手に補償することが含まれます。 

以下は、収量維持の計算に使用される式です。

利回り維持 (YM) =残りの支払額の PV × (金利 – 国債利回り)

場所:

• YM =利回り維持プレミアム
• PV =残りのローン支払いの現在価値
• 金利 (IR) =ローンの固定金利
• 国債利回り (TY) =残りの融資期間における同等の国債の利回り

現在価値 (PV) 係数は、次の式を使用して計算されます。

PV 係数 =[1 – (1 + r)^(-n)] ÷ r

場所:

• r =国債利回り
• ん =残りの月数

計算例

借り手のローン残高が 80,000 ドル、金利 6%、残り期間 4 年 (48 か月) があると仮定します。比較対象期間の米国債利回りは現在４％。利回り維持プレミアムの計算方法は次のとおりです。

この場合、借り手は$5,808 の前払い違約金を支払う必要があります。 .

ディフィーザンスとは何ですか?

ディフィーザンスは、商業用不動産ローンで使用されるもう 1 つの前払いメカニズムであり、借り手が元のローンの担保を、残りの支払いをカバーするのに十分な収入を生み出す他の資産 (通常は政府証券) に置き換えます。元のローンはそのまま残りますが、新しい担保により、貸し手はローンが前払いされていないかのように、予定された支払いを受け取り続けることが保証されます。

拒否の例

たとえば、1,000 万ドルの商業ローンを満期日前に借り換えたいとします。阻止を完了するには、ローンの支払いスケジュールに一致する米国財務省証券のポートフォリオを購入することになります。 

これらの証券は信託に譲渡され、信託はその収入を必要なローンの支払いに使用します。その後、借り手はローンの義務から解放され、貸し手は当初の合意どおりに支払いを受け取り続けます。

ディフィーザンスは、商業用モーゲージ担保証券 (CMBS) で証券化されたローンによく使用されます。これにより、ローンを中断することなくセキュリティプールに残すことができるためです。拒否は、借り換えを検討している借り手に柔軟性を与えることができますが、追加の法的手数料や管理手数料が発生する、複雑で費用のかかるプロセスになる可能性があります。

利回りの維持と拒否はどちらも、貸し手に早期ローン返済を補償するという同じ目的を果たしますが、いくつかの点で異なります。

• メカニズム :利回りを維持するには、借り手に計算された違約金を貸し手に直接支払う必要がありますが、拒否にはローンの担保を他の収益を生み出す資産に置き換えることが含まれます。
• ローンの継続性 :利回り維持により、ローンは全額返済され、クローズされます。ただし、返済を拒否すると、新しい担保を通じて支払いが継続されるため、融資は継続されます。
• コスト構造 :利回り維持コストは金利環境によって異なり、市場金利が融資金利より低い場合は通常、ペナルティが高くなります。無効化コストには、代替証券の購入や追加の管理費が含まれ、多額の費用がかかる可能性があります。
• ユースケース :貸し手が直接保有するローンでは利回りの維持が一般的ですが、CMBS ローンでは証券化構造の完全性を維持するためにディフィーザンスが必要になることがよくあります。
• 借り手に対する柔軟性 :利回り維持では通常、よりシンプルなプロセスが提供されますが、ディファイアンスでは、ローン条件を中断することなく、より柔軟な借り換えが可能になります。

よくある質問

収量維持または抑制によって誰が利益を得ますか?

どちらのメカニズムも主に、期待利回りを維持することで貸し手に利益をもたらします。借り手は、ローンの借り換えや再構築ができるようになることで、間接的に利益を得ることができます。

阻止は収穫量の維持よりも高価ですか?

代替証券の購入コストと追加の弁護士費用により、廃止はより高価になる可能性があります。ただし、ローンをそのまま維持しながら、借り換えができる柔軟性が得られます。

両方の方法をネゴシエートできますか?

場合によっては、利回り維持や返済拒否などの前払い条件をローン組成時に交渉することができます。ただし、CMBS ローンではこれらの条件は交渉の余地のないことがよくあります。

最終行

利回りの維持と抑制はどちらも貸し手の利益を保護しますが、借り手には異なる利点と欠点が生じます。これらのオプションの違いを考慮することは、商業ローンの繰り上げ返済の複雑な性質に関して、投資家と借り手がより多くの情報に基づいた決定を下すのに役立ちます。コスト、柔軟性、融資構造を評価することで、投資ポートフォリオに合ったアプローチを選択できます。

投資計画のヒント

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