ファニーメイとしてよく知られている連邦住宅ローン協会は、ローンの適格性を判断する際に初めて住宅購入者の家賃支払い履歴を考慮できるように、住宅ローンの資格要件を最近改訂しました。これが重要な理由と、それがあなたにとって何を意味するのかを説明します。

ファニーメイが住宅ローンに関係する理由

ファニーメイは、銀行、信用組合、およびその他の住宅ローン発行者が将来の住宅所有者に融資するための資金を確保するのに役立つ連邦政府が後援する企業です。金融機関から住宅ローンを購入し、金融機関はその現金を使って新しいローンを発行します。ファニーメイは、ローンをポートフォリオの一部として保持するか、住宅ローン担保証券（MBS）にバンドルします。これは、株式のように投資取引所を通じて公的に取引される金融商品です。

借り手が返済できないローンを取得する可能性を最小限に抑え、MBSオファリングのベースライン品質を確立するために、ファニーメイとその政府規制当局である連邦住宅金融庁（FHFA）は、ファニーメイが購入するローンの最低要件を設定しました。

貸し手はファニーメイにローンを売ることができるという安心感を好むため、多くの市販の住宅ローンはファニーの最低貸付要件を順守（または超過）しています。これらの住宅ローンは適合ローンとして知られており、歴史的に申請者はそれを取得するために次の要件を満たさなければなりませんでした：

• AFICO ^® スコア ^☉ 620以上の。
• 最大45％、または多額の現金準備がある場合は50％の負債対収益比率（DTI）。 DTIは、将来の住宅ローンの予想される支払いを含む、債務の支払いに使用される毎月の税引前収入の割合です。
• ローン金額の3％以上の頭金を支払う機能。
• 住宅を購入する郡のファニーメイまたはフレディマックの年間適合融資限度額に該当する融資額。その制限は毎年リセットされます。国のほとんどで、2021年の最大適合融資額は548,250ドルです。国内で最も高価な住宅市場では、上限は822,375ドルです。

新しい融資基準が初めての購入者にどのように役立つか

融資要件（特に最低クレジットスコア）に準拠することは、クレジットの使用経験が限られている借り手にとっては満たすのが難しい場合があります。

ファニーメイが2021年9月に施行した新しいガイドラインでは、適合ローンの申請を提出する借り手は、貸し手に銀行口座へのアクセスを許可できるため、ファニーメイの自動デスクトップアンダーライターシステムは、他の申請情報とともに家賃の支払い履歴を考慮することができます。

時間通りの家賃の支払いは、借り手の信頼性の指標と見なされ、借り手の適格性にプラスの影響を与えるだけです。一方、家賃の支払いが遅れたり不足したりしても、申請者がローンの対象となる可能性を損なうことはありません。

ローン申請に家賃の支払い履歴を含めることは、住宅ローンの適格性と拒否の違いを意味する可能性があります。ファニーメイは、住宅ローン申請の代表的なサンプルを分析し、最近3年間で、住宅ローン申請の17％が新しいガイドラインに従って家賃の支払い履歴が考慮されていれば、DesktopUnderwriterツールによって失格となったはずです。

このオプションを利用するには、申請者は次のことを行う必要があります。

• 主たる住居となる家に融資する初めての住宅購入者になりましょう。
• 平均的なFICO ^® を持っている 620以上のスコア（これについては以下で詳しく説明します）。
• 12か月以上にわたって毎月少なくとも300ドルの家賃を支払っています。
• 直近の12か月分の家賃の支払いを記録できる銀行口座を持っている。

共同借入人のクレジットスコア計算の変更

ファニーメイは、家賃の支払い履歴を考慮することに加えて、住宅ローンの適格性を判断するために、複数の申請者のクレジットスコアを処理する方法を調整しました。ファニーメイは、貸し手が申請者ごとに2つまたは3つのクレジットスコアを取得するように求めています。 2つのスコアが使用される場合、2つのスコアのうち低い方が各申請者の代表的なクレジットスコアとして使用されます。; 3つのスコアを使用する場合、中央のスコアが数値で代表的なスコアとして機能します。

以前は、2人の借り手が共同で適合住宅ローンを申請した場合、代表的なクレジットスコアの低い方がローンの適格性を判断するために使用されていました。つまり、どちらかの申請者の代表的なスコアが620未満の場合、申請は拒否されます。

改訂された規則では、平均の場合、ローンを承認できます。 共同申請者の代表的なクレジットスコアの620以上です。つまり、代表的なクレジットスコアが620未満の申請者は、信用履歴が限られているか、むらがあることを示している可能性がありますが、共同申請者のスコアが平均化できるほど高い場合でも、借り手としての資格を得ることができます。 （ただし、このような場合、ローンの手数料と金利を設定するために、より低い代表スコアが使用されます。）

この改訂された計算は、家賃の支払い履歴をクレジットする機能とともに、クレジット履歴が限られている人々の住宅融資の機会を広げることを目的としています。

住宅ローンの資格を得る可能性を高める方法

住宅ローンを探す予定がある場合、特に信用履歴が限られている場合は、住宅ローンの申し込みを送信する前に、次のような措置を講じることを検討してください。

• クレジットスコアとクレジットレポートを頻繁に確認し、説明的なリスク要因を使用してクレジット構築の取り組みに集中します。
• 延滞債務口座を最新のものにし、クレジットカードの債務を返済し、ローンを受け取るまで新しいクレジット口座を開設しないようにします。支払い履歴はクレジットスコアを構成する唯一の最も重要な要素であるため、すべての債務の支払いを期限内に行うことを約束します。
無料のExperianBoost™の使用について考えてください ^† Experianクレジットレポートに携帯電話、光熱費、ストリーミングサービスの請求書の支払い履歴を追加します。安定した期限内の支払いの記録により、FICO ^® を増やすことができます Experianクレジットデータを使用して計算されたスコア。

家賃の支払いはあなたのクレジットスコアに役立つかもしれません

家主、不動産管理者、またはサードパーティの家賃徴収サービスによって家賃の支払いが報告された場合、それらはあなたのクレジットスコアに影響を与える可能性があります。借家人の支払いが報告されることはめったにありませんが、クレジットスコアに役立つと思われる場合は、家主に支払いの報告を依頼することができます。

それらがクレジットレポートに存在する場合、賃貸料の支払いは、FICO ^® の最新バージョンを使用して計算されたクレジットスコアに影響を与える可能性があります。 スコア（FICO ^® スコア9以降）およびVantageScore ^® のすべてのバージョン クレジットスコア。 FICO ^® の最も広く使用されているバージョン スコア、FICO ^® スコア8は、クレジットレポートで家賃の支払いを考慮に入れることはできませんが、FICO ^® の「クラシック」バージョンを考慮することはできません。 ほとんどの住宅ローン申請の処理に使用されるスコア。

新しいFICO ^® の貸し手としての採用 スコアバージョンは拡張され、賃貸料の支払いが信用調査機関により広く報告されるようになると、賃貸料の支払い履歴は、住宅ローンの申し込みの評価に使用されるクレジットスコアに最終的に「組み込まれる」可能性があります。それまでは、新しいファニーメイの申請プロセスは、多くの賃借人が安定した賃料支払いの歴史から恩恵を受けなければならない最高の機会です。