投資家が学ぶ重要な最初の教訓の1つは、ポートフォリオを多様化することでリスクを軽減することです。これは、同じイベントに対して異なるアセットが異なる反応を示すことが多いためです。たとえば、金利が上昇したときのある資産の不況は、別の資産の上昇によって相殺される可能性があります。多様な資産を保有することにより、ポートフォリオは市場の変動に敏感になりません。
資産クラス間だけでなく、地域間での分散が推奨されます。不動産の価値は主に地域経済によって決定されるため、これは特に不動産に当てはまります。米国でのパフォーマンスが低い不動産投資信託（REIT）は、ヨーロッパとアジアの資産のパフォーマンスから全体的に良好な結果を生み出す可能性があります。
投資家は、保有を米国中心のREITに限定することにより、不必要なリスクを負う可能性があります。多くの大規模な米国REITはこの脅威を認識しており、地域を超えて保有を多様化しています。グローバルな拡大は地理的なリスクを軽減するだけでなく、拡大する中産階級が富の創造を促進しているアジアとラテンアメリカの急成長する経済にこれらのREITに足場を与えることにより、全体的なパフォーマンスに利益をもたらします。
ここに12のメガサイズのREITがあり、その多くは配当が増加しており、多様な国際的エクスポージャーと寛大な利回りも提供しています。 また、REITとして組織されていないが、それでも価値のある追加の不動産プレイも含まれています。
最近報告された四半期の時点でポートフォリオの占有率は95.5％であり、サイモンはリースの期限が切れたときに家賃を上げることで有機的な成長を生み出すことができます。また、REITは世界規模の開発活動から高いリターンを生み出しています。サイモンは、カナダ、メキシコ、スペイン、英国の大都市で主要な開発プロジェクトを進行中です。
過去5年間で、サイモンの配当は年間平均10.4％増加しており、会社は通常、年に1回以上支払いを引き上げています。最後の増加は、2月初旬の2.5％の上昇で、1株あたり2.04ドルでした。
さらに、投資家は過去10年間にSPG株を所有することで20.5％の平均年間総収益を実現し、同じ期間にS＆P 500の15.2％の総収益を簡単に上回りました。
サイモンは現在、株式をカバーしている22人のアナリストのうち17人によって「購入」または「強い購入」と評価されています。現在、「売り」の電話はありません。
W.P.キャリーは定期的に海外に投資しており、カナダとメキシコだけでなく、ヨーロッパの13か国に資産を持っています。 REITは、世界最大かつ最強の経済国の1つであるドイツで強力な存在感を示しており、英国のEU離脱が不動産価格の低下を懸念している英国で拡大しています。
WPCの四半期配当は、過去5年間で年間平均わずか3.4％増加していますが、投資家は、REITが四半期ごとにその配当を押し上げることに注意する必要があります。
REITは、10月に60億ドル相当の取引で助言した非取引REITであるCorporate Property Associates17との合併を完了しました。当時、合併はW.P. Careyの企業価値は約170億ドルであり、リース期間を延長し、業界とテナントの構成をさらに多様化することで、ビジネスを簡素化し、ポートフォリオの指標を改善することが期待されていました。
Welltowerは、ProMedica、Ascension、HCR Manor Care、Evolution Healthなどの全国的な医療システムと提携して、ネットワークを拡大しています。 REITは最近、国内で15番目に大きいヘルスケアプロバイダーであるProMedicaと合弁会社を設立し、REITとヘルスケアシステムの間で初めての15年間のマスターリース契約を締結しました。
米国外の高齢者人口の増加により、カナダと英国のウェルタワーに拡大の機会が生まれています。REITは、英国に111の医療施設を所有し、ロンドン、マンチェスター、バーミンガムに集中しており、カナダには151の施設があります。都市。高齢者人口は、英国の一般人口の5倍、カナダの一般人口の10倍の速さで成長しています。
ウェルタワーは4.5％の素晴らしい利回りを提供しますが、配当の伸びは8年間途切れることなく成長した後、2018年に止まりました。その5年間の平均配当拡大は年間約2.6％です。
しかし、物事は2019年に向けて順調に進んでいます。最近発表された第4四半期のレポートで、同社は2019年の運用資金（FFO、REITの収益性の重要な指標）のガイダンスを1株あたり4.10ドルから4.25ドルに再確認し、2019年の純利益に対する見方を改善しました。 、1株あたり2.70ドルから2.85ドル。
REITは、ITニーズを管理するために世界中にクラウドソリューションを展開している多国籍企業から恩恵を受けています。人工知能、モノのインターネット、自動運転車、バーチャルリアリティの需要から生まれる2番目のクラウドウェーブに適した位置にあります。
Facebook（FB）、Oracle（ORCL）、International Business Machines（IBM）などのグローバルな顧客と協力するには、世界中のサイトが必要です。 Digital Realtyは、ロンドンのデータセンターキャンパスと、ヨーロッパとアジアに数十のデータセンターを維持しています。
この急成長中のREITは、2005年以来13年連続の増配と年間平均12％の増配を記録しています。DLRは、過去の下限に位置する管理可能な66％の調整済みFFO配当率を誇っているため、これは継続できるはずです。範囲。
REITのポートフォリオの50％以上が米国にあり、グローバルネットリースはヨーロッパの7か国でも運営されており、英国（20％）、ドイツ（8％）、オランダ（6％）に大きな資産配分があります。
Global Net Leaseは、2018年に買収を開始し、最初の6か月間に約1億8,300万ドルの新規物件を取得しました。これらの買収を含め、現在のポートフォリオは、2,620万平方フィートの賃貸可能スペースをカバーする336の物件で構成されています。
REITは2015年半ばに毎月の配当金の支払いを開始し、1か月あたり17.7セントで安定した配当を維持しています。
モバイルデータの需要は世界中で爆発的に増加しています。 5Gビルドアウトと低コストのスマートフォンは、2023年までの米国でのデータ使用需要の年間成長率を37％、ヨーロッパとラテンアメリカでの年間成長率を30％から40％、その他の地域での年間成長率を31％と予測しています。アメリカンタワーは、ヨーロッパ、中南米、アフリカ、インドにネットワークを拡大することで、これらのトレンドを活用することを計画しています。
REITは、過去10年間で1株あたりのAFFOの年間成長率が16.1％であり、2012年以降の年間配当成長率は20％を上回っています。
2018年6月の四半期中に、同社は地元のプロバイダーであるIdea Cellularとのパートナーシップを通じて、インドで10,000の新しいサイトを取得しました。インドの通信事業は統合されており、アメリカンタワーは、残りの少数のプレーヤーが市場シェアを獲得するために4Gネットワークへの投資を強化することで利益を得る準備ができています。
アメリカンタワーはまた、その側にそのカバーアナリストの圧倒的多数を持っているという点で珍しいです。現在、AMTを評価している22人のアナリストのうち21人が、AMTを「購入」または「強力な購入」としています。
このREITは、最初は米国で、次にヨーロッパで、病院の販売/リースバックの概念を開拓しました。そのポートフォリオは積極的に管理されています。 Medical Propertiesは、2018年9月にテキサス州の不動産の1億4800万ドルの売却を完了し、この売却による1億ドルの利益を認識しました。
そして2018年の初めに、REITは71のドイツの病院の株式をヨーロッパのパートナーに18億9000万ドルで売却しました。 Medical Propertiesは、この投資に対して15％の収益を上げました。これは、その年のその時点で最大のヨーロッパのヘルスケア取引でした。同社はその収益を借金の返済と新しいアメリカとヨーロッパの病院への投資に使うことを計画していました。
Medical Propertiesは、過去5年間で資産を年間33％成長させ、一貫したFFOの成長と、5年間の配当の増加を実現し、その間、年間平均4.6％を達成しました。最後の増加は、昨年2月に4％増加し、1株あたり25セントの新しい四半期レートになりました。
世界規模のネットワークにより、プロロジスはAmazon.com（AMZN）、DHL、BMW、ウォルマート（WMT）などの多国籍顧客のグローバルなニーズを満たすことができます。上位25の顧客のうち、95％がグローバルに事業を展開し、75％が複数の大陸でプロロジスからリースしています。
プロロジスは、11月の投資家向けプレゼンテーションの時点で、ロジスティクスREITの中で最高のコアFFOと配当成長率を記録しており、3年間のCAGRは13％、5年間のCAGRは9％です。これは、同業他社の両方の指標で平均4％、すべてのREITでそれぞれ6％と7％と比べて遜色ありません。
12月、ドイツ銀行のアナリスト、デレク・ジョンソンは他の11人のアナリストと一緒にブルキャンプに参加し、その「快適な」評価とプロロジスが今後の成長を捉えるために「適切な位置にある」という事実のおかげで、株式を「購入」にアップグレードしました。
REITは1,180を超える物件を所有しており、1兆ドルの世界的なシニア住宅およびヘルスケア市場の人口動態の傾向を利用し、ポートフォリオを地域、物件タイプ、テナント/マネージャーの組み合わせ、運用に分散することでリスクを管理しながら成長する予定です。モデル。
ベンタスは2001年以来320億ドル近くの物件を取得しており、数年前、このセクターが衰退する前に熟練したナーシングホーム事業をスピンオフすることで市場に精通していることを示しました。 Ventasの2018年は順調に進み、1株あたり4.07ドルのFFOが内部ガイダンスの上限に達し、経営陣は次のように述べています。ポートフォリオの質と構成は、合計80億ドルのローン返済の処分と受領によるものです。」
Ventasは10年以上にわたって毎年配当を増やしてきましたが、12月に発表された最後の増加はわずか0.4％であり、5年間の平均配当成長率は年間2％未満です。
カナダのグラニテREIT （GRP.U、$ 46.76）は、北米とヨーロッパに工業用およびロジスティクス用の不動産を所有しています。そのポートフォリオは、85を超える確立された物件と、開発中の3つの物件で構成されており、合計で32億ドルの価値があります。主にドイツとオーストリアにあるヨーロッパの不動産は、資産の約3分の1を占めています。
その資産のほとんどはシングルテナント物件であり、さまざまな業界や地域の40を超えるテナントに賃貸されています。ポートフォリオは地理的に多様化していますが、Granite REITは、28か国で事業を展開している世界第3位の自動車サプライヤーであるMagna International（MGA）という1つのテナントに過度に依存していると批判されています。
Graniteは現在、主にマグナテナントである非中核資産をリサイクルすることにより、ポートフォリオのリスクを長期的に軽減することに重点を置いています。 REITは、7月にマグナの本社として機能していたオンタリオ州の不動産を売却し、7月に2つのアメリカの不動産を売却して、マグナのエクスポージャーを2年前の70％から今日のリースポートフォリオの48％に減らし、その数を40に減らす計画を立てています。 ％。これらの資産売却の結果、REITは1ユニットあたり23.3カナダセントの特別分配を行いました。
Graniteは、2012年以来、1株あたりのFFOを一貫して成長させ、配当の成長は、保守的な支払い率を80％未満に維持しながら、毎月の平均で年間平均5％の成長を遂げています。配当金は6年連続で増加し、カナダの配当貴族のランクにランクインしました。
パブリックストレージは、米国で新しいストレージ施設を開発および取得し、PSビジネスパーク（PSB）への投資を通じて工業所有権に多様化し、シュルガードの成長に参加することで成長する予定です。セルフストレージはヨーロッパでは比較的新しい概念であり、Shurgardはその足場を拡大することで需要の高まりを利用し、過去3年間でドイツ、フランス、英国、オランダで2億6600万ドルの施設を取得しています。
この多様なアプローチにより、パブリックストレージは、過去10年間、他のREITと比較して、クラス最高の資産収益を一貫して生み出すことができました。
5年間の配当の伸びは年間平均7.4％ですが、同社は2017年の11％の引き上げ以来、現在の四半期の1株あたり2ドルまで配当を引き上げていません。アナリストはまた、2018年夏に弱気の時流に乗り始め、PSA株が評価の観点から行き過ぎていると見ています。しかし、それ以来、株式は少し泡立ちました。
BPRの株式は、同社の言葉を借りれば、「投資家にBPYユニットとの経済的同等性を提供することを目的としていますが、米国のREIT証券の形をとっています。 BPR株式の配当は、BPYユニットに支払われる分配と金額とタイミングが同じであり、BPR株式はBPYユニットまたはその現金同等物と1：1ベースで交換可能です。」
ブルックフィールドプロパティパートナーズとブルックフィールドマネージドファンドを含む親会社レベルでは、同社は、カナダ、ブラジル、英国、ヨーロッパ、オーストラリア、アジアの250億ドルの資産を含む、世界中で1,600億ドルの資産を所有しています。
ブルックフィールドの2014年通年から2017年までのFFO成長率は9％であり、同社の配当は過去5年間、毎年5％弱で拡大しています。将来のビジネスの成長は、毎年2％から3％の同じ店舗の改善、開発プロジェクトからの貢献、およびより高い収益を得るための販売収益の再投資によってもたらされると予想されます。
ブルックフィールドは、2018年8月にGeneral Growth Propertiesでまだ所有していない残りの株式を取得し、裕福な都市市場にあるGGPプロパティからの再開発の主要な機会を想定しています。
この「ボーナス」ピックはREITではなく、パートナーシップユニットの代わりに購入できるREIT株もありません。それにもかかわらず、 Blackstone Group LP （BX、33.35ドル）は、国際的な露出を持つ人気の不動産劇のグループに属しています。
Blackstoneは、世界最大の不動産投資家の1つであり、4,390億ドルを超える資産を運用しており、そのうち1,194億ドルが不動産に投資されています。同社はプライベートエクイティ、デット、ヘッジファンドにも投資しています。
その不動産ポートフォリオは、北米、ヨーロッパ、アジア、ラテンアメリカのオフィス、小売、ホテル、工業用および住宅用不動産で構成されています。 Blackstoneは、そのグローバルプラットフォームを活用して、競合他社にとって大きすぎる、または複雑な取引に投資します。たとえば、同社はロジスティクスをグローバルな投資テーマとして特定し、17か国の620の施設に50以上の買収を行うことで、ロジスティクスビジネスを構築しました。 Blackstoneは2017年にLogicorを142億ドルで売却しました。これは、ヨーロッパ史上最大の民間不動産取引です。
Blackstoneは11年間分配金を支払っています。支払額はさまざまですが、その利回りは通常6％〜8％の範囲にあります。また、過去5年間の総収益は66％であり、より広範な市場の53％の収益と比べて遜色ありません。
モルガンスタンレーは、2018年8月に2019年の30銘柄の「トップピック」リストにBXを指名しました。最近では、アリエルフォーカス（AFOYX）のマネージャーであるチャールズボブリンスコイが、キプリンガーのマネージャーが好む企業の総まとめで株式の資産成長を称賛しました。
*配当は配当と似ていますが、税金繰延の資本の返還として扱われ、異なる事務処理が必要になります。
