住宅ローンの借り換えは、財務目標を達成するための優れた方法です。住宅は月々の主要な費用であり、借り換えにより、引っ越しや借家人の受け入れの混乱なしにその費用を削減できます。
また、住宅ローンを取得することがどのようなものかをすでに知っているので、借り換えは非常に簡単に感じることができます。それでも、プロセスから何を得たいのか、借り換えがどのように機能するのかを明確にして、確実に先を行くようにすることが重要です。
借り換えが必要な場合があります…
「少しの努力で、ローンの過程で何千ドルもの利子と手数料を節約できることがよくあります」とR.J.は述べています。認定ファイナンシャルプランナー™であり、パーソナルファイナンスサイトThe WaystoWealthの創設者であるWeiss。
ここでは、借り換えの最も一般的な動機、ローンを購入するときに必要なもの、借り換えの仕組みについて説明します。
動機1：金利が下がった。
料金が下がったときに借り換える必要がありますか？ローンの低金利を取得することは一般的に良いことですが、住宅ローンの時計を再開すると、長期的には費用がかかる可能性があります。理由を示す例を次に示します。
低金利を有利に機能させるには、何を達成しようとしているのかを明確にする必要があります。
動機2：予算を削減する必要があります。
上記の例では、返済期間に5年を追加しているため、より低い金利に借り換えても、長期的にはより多くの利息を支払うことになります。しかし、あなたが借りている$ 200,000（および利息）を30年間で4.0％の25年ではなく3.5％に分散させることは、月額$1,000ではなく$900の支払いを意味します。短期的には月額100ドルの追加料金が必要なため、長期的にはより多くの利息を支払っても大丈夫かもしれません。
借り換えにより、住宅ローンの支払いを1回「スキップ」することもできます。現在借りている利息は借り換え金額に含まれ、最初の新規支払いはすぐには支払われないため、借り換えは現在のキャッシュフローを改善し、資金が逼迫している場合に安心を提供できます。しかし、あなたはまだお金を借りる毎日に利子を払っています—あなたがしていることは、支払いを延期するようなものです。
動機3：長期的には利息を減らしたい、または住宅ローンを早くなくしたい。
長期的に低利を支払う1つの方法は、追加の住宅ローンの支払いを行うことです。住宅ローンは、月に1回ではなく、2週間ごとに支払うか、毎月の支払いごとに元本を追加で支払うか、税金の還付または仕事のボーナスを受け取ったときに1年に1回追加の支払いを行うことができます。
この戦略の利点は、借り換える必要がないことです。つまり、買い物も事務処理も手数料もかかりません。 4.0％の$ 200,000の住宅ローンの例に戻りましょう。25年で、残りの利息の支払いは$116,702です。 1年に1回の追加の月払いを行うと、22年11か月で住宅ローンが返済され、住宅ローンの元本に毎年955ドルを追加で投じることができる限り、利息の合計は99,856ドルに削減されます。16,846ドルの節約になります。
利息を減らすもう1つの方法は、より低い利率（たとえば、3.5％）で、25年、20年、または15年の住宅ローンに借り換えることです。追加の節約はそれだけの価値がありますか？
価値がある？そうでないかもしれない。代わりに、1年に1回の追加支払いを行うことができます。
価値がある？おそらく、月々の支払いを増やす余裕があれば。
価値がある？繰り返しになりますが、月々の支払いを増やす余裕があれば。
より低いレートとより短い期間の組み合わせは、長期的には大幅に節約できる可能性があります。そして、長期的に利息でお金を節約することは、あなたが持っているかもしれない別の目標と密接に関連しています：あなたの家をより早く返済することです。
動機4：現金が必要であり、公平性があります。
フレディマックによると、従来の住宅ローンを利用しているプライム借り手は、2021年に借り換えたときに推定2480億ドルの住宅担保をキャッシュアウトしました。キャッシュアウトの借り換えを行うと、家の改善、起業、借金の返済、教育への資金提供、またはその他の目的のために、現在のローン残高よりも多くのお金を借りることになります。フレディマックによると、2021年のキャッシュアウト借り換えの平均金額は60,000ドルを超え、借り換えた住宅所有者の42％がキャッシュアウトを取りました。
ホームエクイティローンやクレジットラインと同様に、借りることができる金額は、家の価値によって異なります。あなたが現在$300,000と評価されている家に$200,000を借りている場合、あなたの資本は約33.3パーセントです。あなたの貸し手は通常、キャッシュアウトした後、少なくとも20パーセントのエクイティを保持することを望んでいます。このガイドラインは、$ 300,000の13.3％、つまり約$40,000を追加で借りることができることを意味します。新しい住宅ローンの価格は240,000ドル以下になります。必要がなければ、40,000ドルを全額現金化する必要はありません。
現在借りているよりも多く借りているので、同じ金額を借りている場合よりも金利が高くなる可能性があります。あなたの毎月の支払いも増える可能性があり、ローンの全期間にわたるあなたの総利息はより高くなる可能性があります。これらの要因はすべて相互に関連しており、取得するレートと選択するローン期間によって異なります。キャッシュアウト時のクロージングコストは、通常、借入額の3％から5％になります。
一部の住宅所有者は反対のことをします：キャッシュイン借り換え。彼らは貯蓄の一部を取り、それを住宅ローンの返済に充てます。これを行う一般的な理由は、民間住宅ローン保険を取り除くことです。家の価値が少なくとも20％のエクイティを与えるのに十分なほど上昇している場合は、現金化せずにPMIを排除できる可能性があります。
借り換えにはいくらかかりますか？
住宅ローンの貸し手のある調査によると、借り換えの金利は通常、購入の金利とほぼ同じです。クロージングコストも同様で、ローン金額の2％から6％、または借りる$100,000ごとに$2,000から$6,000の範囲です。
借り換えの費用はあなたの決定に考慮されるべきです。借り換えによってお金を節約しようとしている場合は、損益分岐点を計算する必要があります。あなたの金利の節約があなたのクロージングコストを超えるまでにどれくらい時間がかかりますか？新しい住宅ローンをそれより長く維持する予定はありますか？
クロージングコストをローンに組み入れる場合（現金が逼迫している場合は魅力的なオプション）、今後15〜30年間これらのコストに利息を支払う可能性があることに注意してください。
ただし、5年以内に引っ越す予定の場合は、クロージングコストをローンに組み入れることが理にかなっているとワイス氏は述べています。
最低のAPRを購入する
あなたはすでにあなたの住宅ローンにサービスを提供している同じ会社で借り換えたいかもしれません。しかし、そのルートに行く前に、いくつかの貸し手からのオファーを比較してください。政府のデータによると、そこには約4,500があります。
「大手銀行と直接取引したり、比較ツールを使用したりするなど、住宅ローンブローカーとオンライン銀行の両方で買い物をすることをお勧めします」とワイス氏は述べています。 「次に探しているのは、ローンの手数料や利息など、時間の経過に伴う総コストを比較することです。」
ローンの年率（APR）には、これらの総費用が表示されます。金利だけを見ると、全体像を把握することはできません。
住宅ローンブローカーのサービスは無料です。これらの専門家は借り手と貸し手を結び付け、特にあまり一般的でないローンの種類が必要な場合は、自分で見つけるよりも良い取引を見つけるのに役立ちます。
また、さまざまなオンラインサービスを通じて、単一の短いアプリケーションで複数の借り換え見積もりを調達することもできます。これらのサービスは貸し手によって補償され、住宅所有者には無料です。
ローンの書類を提出する
借り換えのためのローンの事務処理は、購入するためのローンの事務処理と似ています。あなたの貸し手はあなたが新しいローンを返済できることを確認するためにあなたの収入と資産を確認する必要があります。給与明細書や銀行取引明細書など、貸し手が要求する文書を早く提供すればするほど、早く閉じることができます。貸し手はまた、あなたが持っているエクイティの量とあなたが申請しているローンの種類に応じて、住宅鑑定を要求するかもしれません。
ある時点で、金利をロックする必要があります。レートロックはレートの上昇からあなたを保護する一方で、レートが下がった場合にもあなたをボックスに入れるので、それはギャンブルのように感じることができます。
良い戦略は、あなたが快適なレートで固定し、それについて考えるのをやめることです。ロック期間は、ローンが終了する前に期限切れにならないように十分に長くする必要があります。大幅な金利低下が発生した場合は、貸し手に「フロートダウン」の料金を支払うか、申し込みをキャンセルして別の貸し手でプロセスを再開できる場合があります。
ローンを閉じる
借り換えローンを閉じるということは、通常、公証人にあなたの身元を確認させ、すべてのローン文書への署名を目撃させることを意味します。許可されている州では、借り手は、ローンオフィスで公証人と会ったり、モバイル公証人を自宅に連れて行ったりする代わりに、ビデオ会議を通じてリモートのオンライン公証サービスを使用できます。
気を付けてください
注意：借り換えを決定する前に、自分の状況に応じて数値を実行して、借り換えが理にかなっているかどうかを確認してください。よくわからない場合は、金融専門家に助けを求めてください。次に、競争力のある料金を見つけるために、複数の貸し手に申し込むのが賢明です。すべてがうまくいけば、住宅ローンの借り換えは、毎月の支払いを減らしたり、利息を減らしたり、現金を解放したりする方法になる可能性があります。