私の毎月のExtraordinaryLivesシリーズは私が本当に愛しているものであり、また別の素晴らしいインタビューで戻ってきました。最初は、28歳で純資産が2,000,000ドルを超えて引退したJP Livingstonでした。今日のインタビューは、 7つの賃貸住宅を所有する34歳のPaulaPant へのインタビューです。 、昨年は125,000ドルの収益を上げ、経費を差し引いた後は43,000ドルの純額になりました。
あなたはおそらく彼女を非常に有益なブログAffordAnythingから知っています。私は長い間ポーラの大ファンだったので、彼女にインタビューすることができてとてもうれしいです。
このインタビューでは、次のことを学びます。
もっと！このインタビューには貴重な情報が満載です！
読者の皆さんに、私が彼女に尋ねるべき質問を聞いたので、以下は、ポーラの話と彼女がどのように多くを成し遂げたかについてのあなたの質問（そして私の一部）です。 Facebookで私をフォローしていることを確認してください。そうすれば、次の面接のために独自の質問を送信できます。
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今日、私は頻繁に世界を旅し、経済的に独立しているデジタル遊牧民です。つまり、私の投資は私に快適な基盤を与えるのに十分なお金をもたらします。しかし、それはかなり最近の開発です。
私は2005年に大学を卒業し、年俸21,000ドルで就職しました。 2008年にその仕事を辞めたとき、私は年間31,000ドルを稼ぎました。これは、私がフルタイムの雇用主を通じてこれまでに獲得した中で最も多いものです。
しかし、その間、私は雑誌やウェブサイトのためにフリーランスでサイドハッスルを構築していました。私は25,000ドルを節約し、これを使って2年間世界中をバックパックし、1か月あたり1,000ドル未満の予算で生活しました。
2010年に米国に戻ったとき、私は従来の9対5の労働力に戻りたくありませんでした。私はフリーランスをフルタイムのビジネスに立ち上げることにしました。私のフリーランスのビジネスが6桁の給与に相当するものにエスカレートするまでに約18か月かかりました。 （つまり、最初の5桁の月を楽しんだのです。）
この収入を使うのではなく、私は投資することにしました。当時、私はアトランタに住んでいて、月額200ドルの家賃を払っていました。当時のボーイフレンド、現在は夫と寝室を共有していました。彼も月額200ドルを支払っていました。
私たち2人は、3ベッドルームのアパート内で1ベッドルームを共有していたため、この小さなスペースを共有しているクレイグリストの見知らぬ人が合計5人いました。私は15歳の車を運転し、コストコのベジタリアン料理を食べました。洋服など、派手なものはめったに購入しませんでした。
夫と私はなんとか26,000ドルを節約できました。これは、最初の賃貸物件の頭金として支払ったものです。ルームメイトを連れて引っ越しました。その賃貸物件は三重でしたので、ルームメイトから受け取った家賃と他の2つのユニットからの家賃の間で、私たちは無料で住み、自己負担の住宅費はゼロでした。
これは、家賃や住宅ローンに向けてポケットから払っていたはずのお金を節約できることを意味しました。
さらに1年以内に、21,000ドルを節約し、2番目の賃貸物件を購入しました。
今日まで早送りすると、私たちは合計7つの賃貸ユニットを所有しており、昨年は125,000ドルの収益を上げ、費用を差し引いた後は43,000ドルの純額になりました。
私はまた、年間6桁の数字を引き出すオンラインビジネスを運営しています。
私は上記の質問でこれを概説しましたが、私たちは非常に非常に非常に非常に安く住んでいました。私たちは、大多数の人々が快適に過ごせるよりも安く暮らしました。
また、自営業や起業家精神でお金を稼ぎました。つまり、上司の気まぐれで昇給することで、まだフルタイムの従業員である場合よりもはるかに多くの収入を増やすことができました。
6桁の収入があり、月額200ドルの家賃を払っている場合、5人の見知らぬ人を一緒にちっぽけな3ベッドルームのアパートに詰め込んだので、すぐに節約できます。
私には好きな資金調達の形態があるとは言いません。私はローンを組むのが好きではなく、できれば家に現金を払うのが好きです。これには、私が完全に購入できるほど安い家を購入する必要があります。つまり、50,000ドル以下の家を購入する必要があります。私は2つの家でこれを行うことができました。これは、私のお気に入りの資金調達方法です。
これらは2つの非常に大きな質問なので、分割して1つずつ取り上げます。
まず、MLSに公開されているプロパティは、Zillow、Redfin、Truliaで通常見られるプロパティであり、投資家として最良の取引を得ることができるプロパティではない可能性があります。並外れたリターンが必要な場合は、もっと深く掘り下げる必要があります。そして、それが意味するのは、必ずしも取引を「見つける」必要はなく、取引を作成するということです。
たとえば、近所をドライブして、雨樋の詰まりや長い草など、メンテナンスが延期されている兆候のある物件を探すことができます。次に、公共記録を検索して所有者の名前を見つけ、所有者に連絡して、物件を現状のまま販売することに興味があるかどうかを確認します。これは、まだ市場に上場されていない物件にオファーを出すことができる1つの方法です。
または、特定の郵便番号内のすべての不在者または州外の不動産所有者に対して公共記録検索を実行し、販売に興味があるかどうかを尋ねる手紙を送ることもできます。
または、この基礎を築く専門の卸売業者や他の投資家と協力して、彼らが措置を講じることができる場合はファインダーの手数料を支払い、それらの非公開物件をあなたに持ってくることができます。
もう1つの可能な方法は、独占的に専門化し、差し押さえと短期販売を調べることです。これは私が行ったことです。
多くの読者が私のウェブサイトに「Zillowを見ましたが、取引が見つかりません」というコメントを残しています。もちろん、そうではありません！上場物件を1、2時間見てみると、何を期待しますか？お得な情報はあなたの膝に落ちません。外に出てそれらを探す必要があります。これが投資家と見物人を区別するものです。
だから、それは「どうやって取引を見つけるのか」という質問の前半に答えます。それでは、質問の後半、「レンタルで何を探すのか」について話しましょう。
まず、最低基準として、物件の月額総賃貸料は、取得総額の少なくとも1％である必要があります。つまり、10万ドル相当の家ごとに、物件は少なくとも1,000ドルで借りる必要があります。
「取得価格」とは、購入価格に加えて、最初のテナントの家賃を準備するために必要な初期修理を指します。つまり、2つの物件を比較していて、1つが$ 100,000で、最初のテナントの準備に必要な修理がゼロで、他の物件の費用が$ 70,000で、最初のテナントの賃貸準備をするためにさらに$ 30,000の修理が必要な場合は、次のことができます。 2つのリンゴをリンゴ同士で比較します。
明確にするために、私は1パーセントの経験則を満たすすべての物件を購入するわけではありません。それは単に一目見ただけです。この要件を満たさないプロパティを削除します。
これを読んで、「私の地域では1％のルールを満たすものはない」と考えている場合は、他の場所に投資してください。お金があるところに行きなさい。賃貸物件が裏庭にある必要がある理由はありません。
私が物件で2番目に探すのは、堅実なキャップレートです。キャップレートは、不動産の配当または収入の流れに類似しています。これはトータルリターンの表現ではありませんが、資産の価値に対してどのような種類の配当を受け取るかを示しています。たとえば、キャップレートが6％の場合、プロパティからの配当金の支払いは6％になります。不動産が歴史的に3％であったインフレにも歩調を合わせている場合、配当と増価の合計のレバレッジなしのリターンは9％になります。
キャップレートの計算は少し複雑ですが、簡単に説明します。100％の占有率で物件からの賃貸収入を計算します。次に、欠員を差し引きます。次に、ペット料金、駐車料金、洗濯料金などの補足収入を追加します。
その数に達したら、メンテナンス、修理、管理、固定資産税、住宅所有者保険などの営業費用を差し引きます。
資金調達の元本と利息の部分はこれに含めないでください。これらは営業費用ではなく、債務返済費用です。あなたの目標は、資金調達の取り決めの強さではなく、資産自体を評価することです。
営業間接費を差し引くと、純営業利益と呼ばれる数値が残ります。この数字は、資産の価値と比較して、キャップレートを示します。
詳細については詳しく説明しますが、これは方程式の簡単な概要です。
キャップレートの計算方法の詳細については、この無料のステップバイステップガイドをダウンロードしてください。
私は一戸建て住宅、デュプレックス、トリプレックス、フォープレックスを含む住宅賃貸物件を専門としています。 5つ以上のユニットがあるものはすべて商用と見なされます。ユニットが4つ以下のものはすべて住宅と見なされます。
住宅用不動産の購入、資金調達、保険は、特に初心者にとって、モービルホームパークやオフィスパークなどの商業用不動産を扱うよりも、ある意味で簡単です。
特定の資産クラスが他の資産クラスよりも優れている、または劣っているとは限りません。それらはすべて長所と短所があります。ただし、さまざまな資産クラスに分析しようとして薄すぎるのではなく、専門分野の1つを選択し、そのニッチで優れたものになることには知恵があると思います。
自分の裏庭ではなく、収益がある場所に投資する意思がある場合（住んでいる場所に近いことは良い投資基準ではないため）、始めるのに多くのお金は必要ありません。立派で安全な地域で一軒家を40,000ドルから60,000ドルで購入できる国の多くの地域があります。 25％の頭金を支払ったとしても、40,000ドルの不動産に対して10,000ドルになります。
そして、もしあなたがこれらの物件があなた自身の裏庭にある地域に住んでいるなら、あなたは3.5％のFHAローンを借りて、1年間持ち家を所有し、そしてそれを引っ越してそれをレンタル。この場合、$ 40,000の物件に対して3.5％の頭金のみが必要になります。つまり、頭金には$ 1,400が必要になります。
とは言うものの、最初にしっかりした緊急資金が得られるまで、これを行わないことを強くお勧めします。
これも大きな問題であり、ターンキープロバイダーの微妙な違いについては触れませんが、簡単に言えば、ターンキー企業との取引には多くの危険信号があり、それらをお勧めしません。
そのため、ターンキープロパティを購入したことはなく、購入することもないと思います。
絶対に私のすべてのプロパティはかなりの量の作業を必要としました。これは機会が存在するところです。修理後の公正な市場価格よりも大幅に安い価格で物件を購入できる場合は、賃貸収入からのキャッシュフローに加えて、大幅なエクイティゲインを得ることができます。
とはいえ、フィクサーアッパーを購入する必要はありません。すでに賃貸可能な状態にある物件を購入することで、賃貸投資家として大きなキャッシュフローを生み出すことができます。継続的な賃貸収入に加えて強制的な感謝を生み出すことができるように、私はフィクサーアッパーを購入することを好みます。
優れたチームがあれば、それは簡単です。修理が必要な場合は、不動産管理者が請負業者に電話します。私が不動産を自己管理している場合は、請負業者に電話します。とても簡単です。
このように考えてください。国の他の地域にオフィスや支店を持つビジネスを運営している何百万人もの人々がいます。あなた自身が住んでいる場所の外に場所があるビジネスを運営することは一般的です。賃貸物件は単なる別のビジネスであり、他のタイプのビジネスと同じルールをすべて順守しています。
私たちは、すべてが少しずさんだった1つのプロパティマネジメント会社を使用しました。彼らはそれ自体は悪くはありませんでしたが、彼らはひどいリスト写真を使用しました、彼らは明らかに書かれたリストの品質にあまり努力や注意を払っていませんでした、そしてあなたは彼らが物事を早く成し遂げようとしていたと言うことができましたよくやりました。それで、私たちは彼らを解雇し、別のマネージャーを雇いました、そして彼女は素晴らしいです。
私の一番の秘訣は、不動産管理者を雇うことになると、ペニーピンチしないことです。マネージャーが8％対9％を請求しているかどうかを心配している非常に多くの投資家に会います。私の推奨事項は、その増分の追加パーセンテージよりも質の高いプロフェッショナリズムを優先することです。私は、8％を支払い、平凡な人を雇うのではなく、優秀な人に10％を喜んで支払います。
引っ越してその場を離れた悪い借家人が1人いました。壁には穴があり、カーペットには犬のおしっこがありました。私たちは請負業者を雇い、彼は他の請負業者のチームを管理し、24時間以内に壁にパッチを当てて塗り直し、カーペットを交換しました。それが本当に優秀なチームを持つことの美しさです。請負業者がすべてを処理します。
管理はかなり簡単です。優秀な不動産管理士と一流の請負業者を雇い、邪魔にならないようにして、彼らを細かく管理しようとしないでください。
その点では、ブログやポッドキャストを実行するのと非常によく似ています。あなたは優れたポッドキャストエディタを雇い、彼にオーディオファイルを送って、それから彼に彼のことをさせます。または、Pinterestページを処理するために優れたソーシャルメディアアシスタントを雇い、邪魔にならないようにします。誰かが私のPinterestページを実行していますが、何ヶ月もそれを見ていません。レンタルは単なる別のビジネスであることを忘れないでください。
プロパティの選択には多くの作業が必要です。しかし、適切なシステムが整ったら、チームが日常業務を処理します。
夫と私は、31歳と35歳までルームメイトと一緒に暮らしていました。その結果、自己負担の住宅費をゼロに抑え、投資できるように節約することができました。
私は数年前まで15歳の車を運転していました。私たちが好むレクリエーションはハイキングとキャンプで、どちらも無料または安価です。私たちは海外を旅行しますが、マイレージマイルを頻繁に使用し、ドルの為替レートが有利に働く国で多くの時間を過ごします。そして、私たちは主に菜食主義の食べ物を食べます。これは肉を食べるよりも安いです。
市場の時間を計ったり予測したりしようとすることは決してありません。お得なときに購入します。物語の終わり。
将来について推測しないでください。現時点での数字を考えれば、現在理にかなっているときに購入するだけです。
私のブログAffordAnythingの記事を読み、ポッドキャストで不動産関連のエピソードを聞いて、最初の賃貸物件のターゲットにする特定の州、都市、近所、郵便番号を決定します。
私は最初からもっと外注していたでしょう。自分たちで仕事をすることで利益を上げることができるという誤った印象を受けましたが、それは単なるBS会計です。自分の時間をゼロで評価し、他の人の時間をゼロより大きく評価して、公正な比較を行うことはできません。すべてをアウトソーシングしているという前提に基づいて、常に分析を実行する必要があります。そして、そうすることを選択した場合、これにより、ビジネスの成長に集中できるようになり、ビジネスではなくビジネスに取り組むことができるようになります。
ここ数年の集合的な知識が銀の弾丸に要約できるとは思わないので、最高のヒントは1つではないと思います。
しかし、もし私が何かを選ばなければならないとしたら、私は貯蓄よりももっと稼ぐことに焦点を当てると言うでしょう。私はかつてペニーピンチと倹約に夢中になっていたが、多くの点で今でもその傾向がある。しかし、あなたは偉大さへの道を縮めることはできません。より多くを稼ぐあなたの可能性は、クーポンをクリップするあなたの可能性を超えています。
起業家精神、投資、そしてより多くの収入に焦点を合わせ続け、長いゲームをプレイしてください。これは一夜にして成功することではなく、今後5年から10年以内に成功することです。
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