バイ・トゥ・レット投資は、賃貸物件への高い需要と年金規則の変更により人気が高まっていることから、近年急増しています。多くの人が不動産投資を富への道と見なしており、住宅価格と家賃は絶えず上昇しており、投資から安定した収入と資本の上昇をもたらしています。
バイ・トゥ・レットの物件の購入を検討している場合は、関連するリスクとともに、コストと投資の見返りを理解する必要があります。この記事では、これらの質問に答えることを目指しており、バイ・トゥ・レットへの投資からどれだけの利益が得られるかを明確に示したいと思います。
ケーススタディを使用して、バイトゥレット投資の預金と住宅ローンの初期費用を説明することにしました。詳細は次のとおりです。
購入価格： £160,000
デポジット： £40,000
住宅ローンの金額： £120,000
住宅ローン取引： プラットフォームが25年間で利息のみベースで1.71％の2年間の固定金利住宅ローン（最初の2年間で5％の標準変動金利に戻る）
月払い： £171
この取引は、Habito *を搭載したベストバイ住宅ローン比較ツールを使用して見つかりました。詳細は執筆時点で正しいです。
バイ・トゥ・レット投資から期待できる収入は、購入する不動産の種類や購入する地域によって異なります。英国の平均賃貸利回りは約3.63％ですが、全体の数値は地域の大きな変動を覆い隠しており、ロンドンの一部の地域では3％未満、北東部の一部の地域では5％を超えています。
ケーススタディの目的で、年間賃貸利回り4 .0％を使用します。 つまり、私のケーススタディプロパティからの賃貸収入は年間6,400ポンドになります。 所得税の対象となります。
住宅ローン手数料 ：プラットフォームの貸し手手数料は199ポンドです。他の貸し手との手数料は最大£2,000になる可能性があります
調査料： 約£500
弁護士費用： 約£700
印紙税： £5,500（£160,000の購入価格に3％の追加の不動産追加料金を含む）
住宅ローンの返済： -£2,052p.a（£171p.m）
年間1％の£40,000の預金で受け取った興味の喪失 -£320p.a。 （20％の所得税控除後）
賃貸エージェント料金： 賃貸収入の約12％-年間768ポンド
家主と賃貸保険： 約£960p.a。
推定修理： £500p.a。
推定無効期間の賃貸損失： £500p.a。
月額総費用（住宅ローンを含む）： £5,100p.a。
物件購入の追加費用： £6,899
年間賃貸利回り（C）は、年間賃貸収入から年間費用を差し引いたもの（A）を、物件の購入価格に関連費用を加えたもの（B）で割って計算されます。
したがって、私たちのケーススタディの場合：
A-純賃貸収入=£6,400-£5,100 =£1,300p.a。
B-不動産購入の総費用=£160,000 +£6,899 =£166,899
C- 年間賃貸利回り=0.8％
過去10年間（2005〜 2020年）、英国の平均住宅価格は約35％上昇しました。パンデミックによる価格インフレが収まった後、住宅価格の上昇が過去10年間に沿って動くと仮定すると、ケーススタディの不動産の価値は2020年の150,000ポンドから2030年には202,500ポンドに上昇します。これは同等です。 年間の資本成長率は3.5％です。
すべてのバイトゥレット投資からの収益は課税の対象となります。賃貸収入（一部の手当を差し引いたもの）は、個人の限界税率で所得税の対象となります。 2020年4月6日以降、住宅ローン費用の免税は基本所得税率（現在は20％）に制限され、課税対象の賃貸収入の減少ではなく、納税義務の減少として扱われます。バイトゥレットの物件もキャピタルゲイン税（CGT）の対象となります。これは、資産の価値の増加に対して28％（高額納税者の場合）または18％（基本税率の納税者）の税率で請求されます。
あなたが基本税率の納税者である場合、利益があなたの収入に追加されることを覚えておいてください、それでこれはあなたをより高い税率のバンドに押し込むかもしれません。誰もが2021年から22年にかけて年間12,300ポンドの免税キャピタルゲイン手当を持っているので、このしきい値を超える利益に対してのみCGTを支払う必要があります。また、印紙税や物件購入時の運搬費、売却に伴う費用（不動産仲介手数料など）などの費用を相殺することも可能です。また、CGTの請求に対して、プロパティに対して行った資本の改善を相殺できる必要があります。資産の維持または住宅ローンの利息から出金を控除することは許可されていません。
詳細については、記事「賃貸収入はどのように課税されますか？知っておくべきことすべて」をお読みください。
上記のケーススタディでは、初年度のトータルリターンは次のようになります。
これは、4.2 ％総収益に相当します。 課税前の投資について。実際に不動産を売却するまで、資本の成長を享受できないことを忘れないでください。
ケーススタディからわかるように、高い修理費用や長い無効期間が発生した場合、投資によって月額の費用がかかる可能性があります。また、6.899ポンドの不動産を購入するための初期費用もあります。これは、私たちのケーススタディでは、最初の12か月の賃貸収入を一掃することになります。
結論として、住宅ローンを介して資金を調達するバイトゥレットに投資している場合、毎月の純賃貸収入はせいぜい無視できる可能性が高いということです。投資収益率を達成するには、資本の成長に依存することになります。ただし、住宅ローンを必要としないバイ・トゥ・レット投資は、月収と長期にわたる資本成長の両方を提供できます。
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