住宅ローンの貸し手は、住宅担保融資枠を発行する前に、住宅の価値を分析します。 HELOCはクレジットカードのように機能し、家の資産の一部を回転ベースで使用できるようにします。利用可能なクレジットラインから一定の限度額まで借り入れ、残高を返済してクレジットを補充することができます。貸し手は、評価を注文し、HELOCの最低検査基準を設定します。
あなたの家はHELOCの担保として機能するため、貸し手は、あなたが支払いを怠った場合に、あなたの家の価値が未払いの残高を回収するのに十分であることを確認する必要があります。評価により、貸し手はあなたの家を「見て」、その価値と状態がHELOC引受ガイドラインを満たしているかどうかを判断することができます。貸し手は、認定または認可された鑑定会社による完全な鑑定、ドライブバイ鑑定、または自動評価モデル、またはAVMとして知られているコンピューター化された鑑定方法を求めることができます。最低限必要な鑑定の種類は、融資額と貸し手の好みによって異なります。
HELOC制限は、貸し手が設定する最小評価要件に影響します。たとえば、250,000ドル以上のHELOCはリスクが高いと見なされます。連邦金融規制は、貸し手が高リスクのローンの完全な内部および外部の評価検査を注文することを要求しています。ウォークスルー評価を必要としない少量のHELOCは、ドライブバイ、外部評価検査、または内部および外部ドライブバイ検査の対象となる場合があります。この場合、評価者は物件を訪問しますが、検査はそれほど徹底的ではありません。 250,000ドル未満のHELOCは、AVMまたは「デスクトップ」評価の対象となる場合もあります。この評価では、評価者は、利用可能な同等の資産価値と裁判所のデータを調査することによって価値を推定します。
貸し手は、融資額、費用、利便性、信頼性に基づいて、好ましい評価方法を選択します。たとえば、より厳格な貸し手は、$ 100,000を超えるHELOCの金額の完全な評価を必要とする場合があります。小規模なHELOCローンでは、ドライブバイ評価またはAVMのみが必要になる場合があります。 HELOCは通常、閉鎖費用が少なく、貸し手はAVMに支払うことが多いのに対し、借り手はドライブバイまたは完全な鑑定検査に支払います。 AVMは結果を迅速に生成し、費用は約30ドルから50ドルですが、完全なウォークスルー評価には数日かかり、350ドル以上かかります。
AVMのより簡潔な評価オプションは、通常、HELOC申請者のみが利用できます。これは、HELOCは通常、一次住宅ローンではなく二次的な資金調達形態として借り換えを通じて取得され、金額が少ないためです。ただし、「REALTOR Mag」は、AVMがウォークスルー評価検査の精度と厳密な基準を欠いているため、評価の不一致につながったと報告しています。 HELOCには十分かもしれませんが、数千ドルの価値が生じる可能性もあります。これは、AVMが屋根の不良などの資産の欠陥や、ガレージが保持している車の数などの詳細を検出できないためです。