REITマネージャーにとって今年は忙しい年でした。一方では、彼らはCovid-19の影響を管理する必要があり、他方では、少数のREITがより多くの資産を取得し、投資主から資金を調達しました。
なぜ彼らはこの期間中に拡大しようとしているのですか？
それに答える前に、最近のライツイシューについて説明させてください。
2020年2月12日 、プライムUS REITは、米国のパークタワーを買収するために1億米ドルを調達する私募を発表しました。
プレースメントの価格は0.957米ドルで、調達予定の最低1億米ドルを超える1億2,000万米ドルの調達に成功しました。
Mapletree Industrial Trust（MIT）は、2020年6月23日に、米国の14のデータセンターの残りの株式を取得するための資金を調達する私募を発表しました。MITは取得前に40％の株式を保有しており、残りの60％をスポンサー、Mapletree Investments Pte Ltd.
それは純粋に私募であり、ライツイシューは提供されませんでした。取引は次のとおりです：
プレースメントは820％オーバーサブスクライブされました。
IREITは、Tikehau Capitalとの40:60の合弁事業の下で、スペインに4つの不動産を保有しています。 IREITはオプションを行使し、合弁事業の60％の株式を取得することを決定しました。この買収に資金を提供するために、IREITは 2020年9月18日にライツイシューを発表しました。 ：
これは放棄可能なライツイシューでした。つまり、投資主は、サブスクライブしたくない場合に、ライツユニットを現金で売ることができました。
この問題は166.2％のオーバーサブスクライブであり、ギアリングは39％から35％に減少しました。
2020年9月18日 、Lippo Malls REITは、西ジャカルタのLippo Mall Puriを買収するために、投資主から2億8000万シンガポールドルを調達すると発表しました。
このライツイシューの一環として、流通している一般的なユニットよりも多くのユニットが作成されることを考えると、希薄化は大規模でした。
ライツイシューはまだ進行中です。
Frasers Centrepoint Trust（FCT）は、 2020年9月28日にライツイシューを発表しました 6つの郊外のモールの残りの株式の取得に資金を提供する。以前、ここでそれについて書きました。
FCTはS $ 1,327.3mを調達し、S $ 1,017.7mが買収に使用されました。 2億7,750万シンガポールドルは、債務を削減するために使用されました。
エクイティファンドの調達は2つの部分で完了しました：
私募と優遇オファーは両方ともそれぞれ280％と142％オーバーサブスクライブされました。
2020年10月19日 、Mapletree Logistics Trust（MLT）は、中国で22物件、マレーシアで1物件、ベトナムで1物件の買収を発表しました。これらの24のプロパティの詳細は、MLTのプレゼンテーションに記載されています。
総買収費用は6億5,000万シンガポールドルに達し、私募と優遇措置によって部分的に資金が提供されます。
私募と優遇オファーは両方ともそれぞれ550％と178％オーバーサブスクライブされました。
2020年11月2日のARALOGOSロジスティクス オーストラリアの5つの不動産と2つのファンドを取得するために5,000万シンガポールドルを調達する私募を発表しました。ただし、残りの5,000万シンガポールドルを調達するための優遇措置はまだ発表されていません。
私募の詳細はS $ 0.5525で、7.2％の割引です。
Ascendas REITは、 2020年11月10日に3つのオフィス物件とデータセンターのポートフォリオの買収を発表しました。 。米国の2つのオフィス物件の詳細は、AscendasREITのプレゼンテーションに記載されています。執筆時点では、オーストラリアのデータセンターとオフィスユニットの詳細はありませんでしたが、買収の内訳は次のとおりです。
同様に、Ascendas REITは、私募と優遇オファーの2つの部分で資金を調達することを決定しました。
CapitaRChina Trust（CRCT）は、Ascendas Xinsuポートフォリオ、Ascendasイノベーションタワー、Ascendasイノベーションハブ、シンガポール-杭州科学技術パークフェーズIおよびII、ロックスクエアを買収する権利の問題を発表しました。
買収は
によって資金提供されます私募は執筆時点で閉鎖されており、300％オーバーサブスクライブされていました。
REITが投資主から資金を調達しているのは、3つの推進要因の合流点だと思います。
＃1最悪の場合、拡張は安価です 。
すべての危機にはチャンスがあります。 Covid-19が世界中で大混乱を引き起こしているので、安い価格で不動産を手に入れるのは好都合かもしれません。価格の問題ではない場合もあります。一部の物件は悲惨な時期にのみ販売され、購入する機会を得る必要があります。そうしないと、通常の状態に戻ったら市場から外れます。
>＃2借金の余地を増やしてください。何が起こるかわかりません。
シンガポール金融管理局は、S-REITのギアリング比率を一時的に50％に引き上げました。これは、REITがテナントへの賃貸支援の拡大などの政府の措置の影響を受けたため、必要に応じてREITが借りる余地を与えるためです。これは前例のない出来事であり、それがどれくらい続くかは誰にも分かりません。 REITの運用会社は、負債だけに頼りたくはなく、投資主から資金を調達してより多くの不動産を取得することを選択した人もいます。これにより、ギアリング比率が低下します。
＃3飽くなき需要があります。
上記の例のREITのほとんどは、私募および優遇措置を通じて資金を調達することを選択しました。前者は通常、認定投資家のグループに提供され、後者はすべてのユニット保有者に提供されます。実際、資金の大部分は私募を通じて調達されており、このパンデミックの間でも、より裕福な投資家がREITに対して大きな欲求を持っていることを示しています。
わずかな割引（IREITとLippo Malls REITを除く）は、ほとんどすべてのケースでオファーがオーバーサブスクライブされたため、投資家を思いとどまらせませんでした。
別のREITが私募と権利のオーバーサブスクリプションを達成したのを見ると、REITマネージャーはライツイシューをやりたいと思うようになります。これまで次々とオーバーサブスクリプションを達成しており、需要が高いことが証明されました。パンデミックは投資家の気分を弱めたり、彼らの財務能力に影響を与えたりしていません。
これまでのところ、7社がライツイシューを実施しており、近いうちにさらに多くのREITが投資家に電話をかけると思います。需要は依然として高く、他のREITマネージャーは勢いに乗って乗りたいと思うでしょう。
実際、彼らが座って何もしなければ、それは彼らにとって愚かに見えるでしょう。財布を準備します。ライツイシューは一斉にやってくる。