ライターからのメモ
この記事は、世界保健機関（WHO）がCOVID-19の蔓延をパンデミックと宣言した数日後に公開されました。その後、消費者金融保護局（CFPB）は、COVID-19の緊急事態および関連する金融危機に対応するために実行できる手順を優先しました。これにより、2020年の議題に次の変更が加えられました。
2020年5月
締め切りは、ATR / QMルールに関連する提案されたルール作成の通知（NPRM）の発行を逃しました。
2020年6月22日
レギュレーションZの一般的なQM定義を修正して、DTI制限を価格ベースのアプローチに置き換え、GSEパッチをその修正の発効日に期限切れになるように拡張することを提案しました。
2020年8月18日
NPRMを発行して、市場の革新を促進し、責任ある手頃な住宅ローンのクレジットへの消費者のアクセスを確保するのに役立つ、新しいカテゴリの経験豊富な適格住宅ローン（Seasoned QM）を作成しました。
43％のDTIルールの終わりが近づいています—住宅ローン業界の多くの人がそう言います。これは、消費者金融保護局（CFPB）が最近行った措置を正確に読んだものですか、それとも希望的観測ですか？今年1月の議会への手紙の中で、キャシー・クラニンゲル所長は、CFPBが、債務対収益（DTI）比率を排除する返済能力/適格住宅ローン規則（ATR / QM規則）の修正を提案していると述べました。住宅ローン引受の適格要素として。ただし、提案された修正案から実際の実装までの道のりは、多くの潜在的な迂回路や障害を伴う曲がりくねった道になる可能性があります。
このような動きの複雑さと、43％DTIルールとCFPBによって実装された免除との間の論争の関係を完全に理解するには、両方の起源を確認するのに役立ちます。
私たちの多くが思い出すように、サブプライム住宅ローン市場における2007年の危機と、それに続く2008年の金融危機により、2010年にドッドフランクウォールストリート改革および消費者保護法が制定されました。金融商品およびサービスに関連する消費者の利益を保護する目的。 2014年1月、CFPBはATR / QMルールを制定しました。簡単に言えば、貸し手は、ローンを承認する前に、借り手がローンを返済できるかどうかを確認する必要がありました。適格住宅ローン（QM）と見なされるために、借り手がローンを返済する能力は、次の8つの要素に基づいていました。
検証可能な収入
雇用状況
毎月の住宅ローンの支払い
プロパティの他のローンの毎月の支払い
固定資産税、保険、HOAの毎月の支払い
債務
DTI比率
信用履歴
CFPBは代替案を検討していましたが、VA、FHA、およびUSDAプログラムによる政府保証のローンを除いて、最終的にQMローンのDTI制限を43％に設定しました。当時、この万能型アプローチは、業界団体や消費者擁護者から反発を受けていました。多くの住宅ローン業界の代表者や消費者擁護者はそれに反対しました。彼らは、それが制約的であり、訴訟の可能性を高め、借り手を排除する結果になると主張しました。
DTI比率が43％を超えるローンは住宅ローンのかなりの割合を占めており、責任ある貸付と本質的に矛盾していないため、CFPBは一時的なGSE QMローン条項を提案しました。これは、GSEパッチとして知られるようになりました。 GSEパッチは、政府支援機関（GSE）、別名ファニーメイおよびフレディメイによって購入または保証されるローンの43％DTIルールの免除を作成しました。この免税は、7年間、またはいずれかのGSEが後見制度を終了するまで利用できます。
CFPBは、GSEパッチは、住宅ローン市場の移行中に消費者のクレジットへのアクセスを維持する方法であると信じていました。さらに、収入を確認するのが難しいかもしれないが、それでもローンを返済する能力を示すことができる借り手にとって、それは一時的な解決策になる可能性があります。その後、今日のように、多くの貸し手は、GSEパッチがファニーメイとフレディメイに不当な優位性を与えたと考えました。
2021年1月10日のGSEパッチの有効期限が切れると、いくつかの前進する道が考えられ、いくつかは他の道よりも現実的です。
GSEパッチの有効期限が切れると、業界の公平性が回復するという意見もあります。ファニーメイとフレディメイにはもはや利点がありません。ただし、多くの業界専門家は、住宅ローンの16％から19％がGSEパッチに基づいて発生していると推定しています。住宅ローン市場におけるこのセグメントの規模は、その実施の元々の理由の1つでした。これにより、GSEパッチを予定どおりに期限切れにするだけで大きな影響があり、現在の住宅ローン市場が混乱する可能性が非常に高いと主張する人もいます。
GSEパッチを期限切れにする代わりに、CFPBは缶を蹴り出し、指定された期間延長することができます。しかし、これは、ファニーメイやフレディメイと競争しているときに競争の場が平等でないと感じている多くの貸し手の懸念に対処するものではありません。さらに、連邦住宅金融庁（FHFA）は、近い将来、GSEの成年後見制度からの脱退について話し合っています。ご存知のように、GSEパッチは7年間またはGSEの保護期間の終了に依存していました。
GSEパッチの有効期限を主張する人もいます。それは、43％のDTIルールの終わりを意味すると感じているからです。多くの貸し手は、関連はあるものの、借り手のローン返済能力を決定するために使用できる要素はDTIだけではないことに同意するでしょう。彼らは、43％の厳格な基準を排除するか、少なくとも修正する必要があることを示唆しています。反論は、DTI要件は別の金融危機に対する保護手段であり、消費者が支払い能力を超えて債務を引き受けることを回避するのに役立つというものです。
ローンをQMまたは非QMとして分類するために、43％DTIルールの代替案がいくつか提案されています。実行可能であるためには、代替案は、低所得の借り手を不当に排除することなく、貸し手が借り手の返済能力を評価できるようにする必要があることを覚えておいてください。業界の個人によって議論されてきたいくつかの選択肢を調べてみましょう。
CFPBによって最近言及された代替案は、制限を超えるローンが非QM分類に分類される価格設定のしきい値でした。この場合の推奨しきい値は、ローンのAPRと同等のローンの平均プライムレートの差です。
提示された別の人気のある代替案は、特定の調味料期間に基づいて住宅ローンを分類することです。調味料の期間は、12または24などの設定された月数になります。その間にローンが滞納しなかった場合、他の要件を満たしている限り、QMとして分類されます。
他の人は、DTI制限を保持できると示唆しています。ただし、ハードDTI制限の例外を許可するために、補正係数またはある種の検証プロセスを提供するように変更する必要があります。この代替案を使用するローンは、完全に文書化され、特定の補償要素があり、他のQM製品要件を満たす必要があります。
43％のDTIルールとGSEパッチは密接に絡み合っており、一方に関する決定が他方に影響を与えます。来年何が起こるかを確実に予測することは困難ですが、CFPBは彼らがたどる可能性のある道のいくつかのシグナルを提供しました。先に進む前にそれらを見てみましょう。
2019年7月25日
CFPBは、GSEパッチの有効期限が2021年1月または短期間の延長後に許可される予定であると述べています。
2019年11月
FHFAのディレクターMarkCalabriaは、2022年または2023年までにGSEの保護を終了することを提案しました。
2020年2月6日
金融サービスに関する下院委員会の前に、キャシー・クラニンゲル理事は、CFPBが以下を提案することを計画していると述べました：
DTIしきい値から離れて、価格設定しきい値などの代替手段を使用するATR / QMルールの修正。
提案された代替案または1つ以上のGSEの発効日までの短期間のGSEパッチの延長は、どちらか早い方で後見制度を終了します。
2020年5月
CFPBがATR / QMルールに対して提案された修正についてコメントを求める提案されたルール作成通知（NPRM）を発行する期限。
2021年1月10日
GSEパッチの有効期限。
GSEパッチの終わりを告げるアクションは何ですか？ FHFAは、ファニーメイとフレディメイの成年後見制度が終了することを示唆していますが、早くても2022年までは終了しません。代わりに、必殺技はCFPBから発生する可能性があります。彼らは、GSEパッチを2021年1月に失効させる予定であると述べています。この期限にはある程度の柔軟性があるように見えますが、43の代替案の実装に対応するのに十分な長さで、短期間になる可能性があります。 ％DTIルール。 43％DTIルールに代わるものは何ですか？最も可能性の高いオプションは、CFPBが提示した価格設定のしきい値です。いつもっと知るのでしょうか？業界からの現在の憶測は別として、CFPBが5月にNPRMを発表し、提案された修正案についてコメントを求めるまで待たなければならない可能性があります。
CFPBは、GSEパッチの有効期限が切れ、43％のDTIルールが廃止されるまでの道筋を示していますが、それが確実なものであると考えるのはナイーブです。 CFPBが今後12か月で実行する手順には、いくつもの要因が影響する可能性があります。経済はその一例です。景気後退はCFPBの計画に影響を与える可能性があります。もう1つの厄介な問題は、今年が選挙の年であり、2021年に新政権と新CFPB政策の可能性があることです。信頼できる力は住宅ローン業界そのものです。 CFPBは、貸し手、不動産業者、消費者擁護者、および業界の他のメンバーからのさまざまな見解と白熱した議論を期待できます。判断できないのは、いくらかの支持者がCFPBの決定に実際に影響を与えるかどうかです。
CFPBのディレクターであるKathyKraningerは、43％のDTIルールを終了するためのコースを作成しましたが、移動の成功は保証されていません。
43％のDTIルールをめぐって絶え間ない論争がありました。無責任な貸付に対する真の保護手段としてそれを歓迎する人もいます。他の人はそれを資格のある買い手とその貸し手への障害と見なします。さらに他の人は、それをその有用性を超えた時代遅れのルールとして定義しています。あなたの立場に関係なく、CFPBは、このルールが近い将来に置き換えられることをすべて示しています。 CFPBがこれをどのように達成するかは正確には不明です。うまくいけば、5月のNPRMは、住宅ローン業界が来たるべき変化に備えるのに役立つ追加の詳細を提供するでしょう。
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